Особенности оценки стоимости земельных участков

Земля представляет собой товар особого рода. Ограниченность и невосполнимость земли как природного ресурса вызывают необходимость общественного регулирования сделок с земельными участками.

Особенность земли как товара состоит в том, что её обращение строго регламентировано как республиканским, так и местным законодательством. Условия землевладения определяются не только гражданским и земельным правом, но также природоохранным, местным и водным законодательствами, градостроительными нормами и планами перспективного развития территорий.

Рынок земли есть часть рынка недвижимости, но он обладает определённой спецификой, обусловленной особенностями земли как товара. Любой земельный участок уникален по местоположению, геометрическим характеристикам, состоянию почв, ландшафту, окружению, транспортной доступности, инженерному обустройству и т.п.

Ведение платности землепользования, совершенствование хозяйственного механизма на основе рыночных отношений предопределяют необходимость иметь универсальную совокупность показателей характеристики и оценки земель для решения различных задач по организации и управлению производством на всех уровнях – от отдельных земельных участков и отдельных хозяйств до сельскохозяйственной отрасли республики и в то же время позволять оперативно вносить коррективы в сами показатели оценки в связи с возрастающим динамизмом процессов в хозяйственной практике.

Этим требованиям в большей степени удовлетворяет система показателей, которые могут использоваться как самостоятельно, так и для расчёта более обобщённых характеристик до получения в конечном итоге таких показателей, которые синтезируют все стороны качества земли как средства производства в соответствии с критерием оценки.

В настоящее время предусматривается получение следующих показателей характеристики и оценки земель:

1. Оценка плодородия (продуктивности):

- бонитет почв;

- бонитет земельных участков (агроклиматические условия,

каменистость, эродированность, окультуренность, размеры и

конфигурация отдельно обрабатываемых участков и др.);

2. Оценка технологических свойств земельных участков:

- длина гона;

- удельное сопротивление (энергоемкость) почвы;

- обобщенные поправочные коэффициенты к сменным нормам

выработки на пахотные и непахотные работы;

- индекс по отношению к лучшим (эталонным) условиям оценочных

затрат на пахотные, непахотные и уборочные работы и на комплекс

указанных полевых работ по возделыванию сельскохозяйственных

культур;

3. Оценка местоположения:

- расстояние от земельных участков до внутрихозяйственных

производственных центров, фактическое и эквивалентное с учетом

качества дорог;

- расстояние от центральной усадьбы сельхозпредприятия до

внехозяйственных пунктов реализации продукции и баз снабжения;

фактическое и эквивалентное с учетом качества дорог;

- индексы транспортных затрат по отношению к лучшим (эталонным)

условиям – внутрихозяйственных, внехозяйственных и в

совокупности;

4. Обобщающая (синтезирующая) оценка:

- индексы дифференциации нормативного чистого дохода на один

гектар по отношению к средним и худшим условиям республики;

- нормативный чистый доход, дифференциальный доход в

белорусских рублях или в условных единицах;

- совокупный (общий) балл кадастровой оценки земель;

- нормативная цена земли.

Стоимость отдельного земельного участка зависит от его предназначения, размера, вида почв, близости водоемов и лесных массивов, наличия и качества дорог, престижности района, наличия охраны, развитости в районе местонахождения торгового и сервисного обслуживания, социально-бытовой инфраструктуры. На стоимость земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, большое влияние оказывают удаленность от близлежащего административного населенного пункта или его центра, а также эколого-социальные характеристики, престижность района.

Различают земли сельскохозяйственного назначения – пашни, сенокосы, неудобья, земельные участки, выделенные для ведения личного подсобного и крестьянского хозяйства, садоводства и огородничества, для индивидуального строительства, а также земли городского хозяйства, сельских населенных пунктов, дорожного хозяйства, аэродромов, промышленных объектов, заказников и заповедников, военно-промышленного комплекса, зарубежных государств.

Определение стоимости пахотных земель на основе нормативных показателей следует проводить по ведущей сельскохозяйственной культуре в регионе. За базисные показатели принимаются урожайность и затраты по ведущей культуре как итог выборки от 10-15 хозяйств с реально достижимыми результатами производства. Результаты выборки корректируются на основе корреляционно-регрессионного анализа по следующим факторам: местоположение, тип и качество почв, типография, природно-климатические и экологические условия, фондовооруженность и обеспеченность инфраструктурой, наличие улучшений на земле, юридический статус и правовой режим, текущее использование.

Расчет чистого операционного дохода осуществляется по сложившимся региональным закупочным ценам и отраслевой норме прибыли с учетом инфляции. Стоимость пахотных земель определяется как капитализированный операционный доход по ставке капитализации, рассчитанной на основе безрисковой ставки доходности с учетом инфляции, риска инвестиций в земельные участки, изменения стоимости и возврата капитала. Таким образом, наряду с использованием нормативных экономических и технологических показателей применяется дисконтирование прогнозируемых потоков доходов от собственности и расходов, связанных с ней. Помимо потоков доходов и расходов в расчетах могут фигурировать прогнозные ставки арендной платы.

Оценщик должен определить потенциал стоимости приобретаемого имущества и соразмерности ожидаемого прироста стоимости и дополнительных затрат на улучшение земельного участка в пределах имеющихся ограничений на его освоение. Потенциал земельного участка, обусловленный его местоположением, рыночной конъюнктурой, правовыми возможностями и ресурсными параметрами, выступает решающим аргументом в пользу принятия инвестиционного решения или отказа от него. Поэтому рыночная стоимость земельного участка, адекватно отражающая его потенциал, является показателем экономической целесообразности инвестиционного проекта.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:

а) титул собственности и регистрационные данные по земельному

участку;

б) физические характеристики участка;

в) данные о местонахождении конкретного участка;

г) экономические характеристики участка или экономические факторы,

характеризующие участок.

При оценке учитывают продуктивный потенциал, зависящий от местоположения, вида почв, степени разработанности участка, обращают внимание на уровень освоенности земельного участка.

Сбор и накопление рыночной информации – первый этап оценки стоимости земли. Следующий этап – анализ земельного рынка. Он проводится путем его сегментирования, или стратификации. Под стратификацией понимается классификация рыночной информации о сделках купли-продажи объектов стратификации по заранее определенным, наиболее существенным признакам. Объектами стратификации выступают покупатели, продавцы и сам товар – земля. Существенными признаками могут быть покупательная способность отдельных групп населения и юридических лиц, географические и геометрические характеристики земельных участков, условия их транспортной доступности, экологической безопасности, коммунальные удобства, нормы зонирования, социальная престижность отдельных районов, варианты землепользования и др. на основе этого исследования в пределах страт определяются типовые единицы сравнения земельных участков и уровни цен, приведенных к единице сравнения.

Третий этап – расчет рыночной стоимости известными методами.

Наиболее употребимы следующие методы оценки земельных участков:

а) сравнительного анализа продаж;

б) соотнесения;

в) разбивки на участки;

г) техники остатка для земли;

д) капитализация земельной ренты.

Самым надежным из этих методов в мировой практике принято считать метод сравнительного анализа продаж. Приемлемая точность его результатов обеспечивается при наличии достаточно большого массива достоверной и доступной информации о состоявшихся сделках купли-продажи и по каждой страте земельного рынка. Такой информацией зачастую оценщики в должностном объеме не располагают. Поэтому в отечественной практике метод сравнительного анализа продаж следует применять с определенными поправками, учитывая достоверность имеющихся сведений и корректность сопоставлений.

Метод соотнесения состоит в выявлении соотношения стоимости земельного участка и его улучшений. Это соотношение обладает достаточной устойчивостью в каждой страте рынка недвижимости. Этот метод целесообразен при очевидной недостаточности данных сравнительного анализа продаж свободных земельных участков. Он способен дать приемлемые результаты при анализе участков с относительно новыми постройками, стоимость которых можно определить с помощью затратного метода.

Метод разбивки на участки представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования оцениваемой территории, не имеющей аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные, крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального перспективного освоения. Разбивка на участки, соответствующие типичным в данном районе условиям рыночных продаж, позволяет не только обосновать оптимальную гипотезу развития, но и оценить инвестиционную привлекательность земельного массива.

Метод техники остатка от земли – универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравниваемых продажах свободных участков и наличии информации о доходности всего имущественного комплекса. В этом случае на основе затратного подхода оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для зданий определяется относящаяся к ним часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода от собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости.

Метод капитализации земельной ренты – способ прямого использования доходного подхода к оценке стоимости земли. Внешне он прост и выражает зависимость:

коэффициент капитализации для земли = годовой доход

от владения землей / стоимость земельного участка.

Однако в Беларуси еще мало распространена практика сдачи в аренду частных землевладений. Арендуются главным образом свободные земли из государственных и местных запасов, когда величина арендной платы регламентируется нормативной ценой земли, не адекватной ее рыночной стоимости. Поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты сопряжено с существенными трудностями получения достоверной информации для измерения потока будущих доходов и операционных расходов землевладельца, определения ставки их дисконтирования в текущую стоимость и коэффициента капитализации для земли.

При проведении метода анализа наилучшего использования земельного участка как свободного предполагается, что участок земли является незастроенным или может быть освобождён путём сноса имеющихся зданий и сооружений. Оценка земельного участка при этих условиях предполагает применение затратного подхода.

При оценке рыночной стоимости земли руководствуются теми же принципами, что и при оценке других объектов недвижимости. Однако имеется существенная разница, заключающаяся в том, что стоимость земли является базисной составляющей стоимости имущественного комплекса.

Различают общие, базисные, специальные, рыночные и индивидуальные принципы определения стоимости земельных участков.

К общим принципам относятся: независимость, профессионализм, объективность.

К базисным – документальность, обязательность, срочность, платность.

К специальным принципам определения стоимости земельных участков относятся: замещение, ожидание и предвидение.

Эти принципы фактически представляют собой выражение базовых концепций оценки, требований общеэкономических законов и призваны обобщить причины, влияющие на стоимость объекта недвижимости. Замещение означает учёт при оценке стоимости земельного участка эквивалентного качества и полезности. Ожидание предполагает учёт ожидаемого результата от использования земли в составе имущества предприятия. Предвидение предполагает определение дохода, который может быть получен в будущем от использования земли.

К рыночным принципам относят учёт сбалансированности спроса и предложения, соответствия потребностям рынка, конкуренции, зависимость стоимости от изменения состояния имущества.

При сбалансированности спроса и предложения цена отражает их равновесие. Учёт сбалансированности спроса и предложения исходит из закона спроса и предложения, который основан на том, что цена растёт с ростом спроса и уменьшается с ростом предложения.

Соответствие потребностям рынка означает, что земля и имущество имеют тем большую стоимость, чем адекватнее их характеристики соответствуют рыночным параметрам в совокупности.

Конкуренция проявляется в следующем при малом спросе происходит конкуренция продавцов, при малом предложении – конкуренция покупателей. Любое усиление конкуренции провоцирует автоматический рост стоимости имущества и земли.

Зависимость стоимости от изменения состояния земельного участка определяется тем, что если земельный участок улучшается, то его стоимость растёт, или состояние земли и его характеристики ухудшаются, то и его стоимость уменьшается.

К основным индивидуальным принципам оценки стоимости земли в составе объекта стоимости относятся принципы наилучшего (наиболее эффективного) использования и полезности.

Принцип наилучшего использования основывается на том, что верхняя граница цена, которую готов заплатить покупатель за совокупный объект земли и недвижимости, определяется его мнением относительно наиболее выгодного, наилучшего использования приобретаемого объекта. При этом наилучшее использование означает тот вариант среди альтернативно возможных, которых обеспечивает наивысший доход при наименьших затратах.

Принцип полезности дополняет принцип наилучшего использования. Процедуры оценки земельного участка и объектов недвижимости на нём имеют общую цель – количественную интерпретацию степени полезности земли в составе оцениваемого имущества.