Метод дисконтирования денежных потоков

Способность предприятия приносить периодический доход считается основным показателем при оценке стоимости полных прав собственности на предприятие.

Основным принципом доходного подхода является принцип ожидания, так как рыночная стоимость предприятия определяется как текущая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды.

Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом.

Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечению периода владения.

Последовательность применения метода дисконтирования предполагает:

1.Установление продолжительности периода получения дохода.

2.Осуществление прогноза потоков денежных средств по каждому году периода владения.

3.Дисконтирование потоков денежных средств осуществляется посредством приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе применения теории стоимости денег во времени и суммирования всех текущих стоимостей.

4.В зависимости от стоящей перед оценщиком задачи, дисконтируются потоки денежных средств.

5.Ставка дисконтирования выбирается, как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости и отражающую ожидания рынка недвижимости.

6.Метод дисконтирования предполагает расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

7.Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

8.Расчет стоимости предприятия как разницы между суммой, доходов за ряд лет и суммой привлеченных заемных средств.

Будущие доходы и расходы образуют потоки денежных средств по каждому шагу расчета.

Вопросы для самоконтроля:

1.Дайте определение капитализации дохода.

2.В чем заключается метод прямой капитализации?

3.Виды ставок капитализации.

4.Какие виды расходов включается в операционные расходы?

5.Дайте определение внутренней нормы прибыли.

6.В чем заключается метод дисконтирования денежных потоков?

7.Методы начисления амортизации.

8.Как определяется стоимость заемного капитала?

9.Когда используется модель Гордона?

10. Как определяется ставка дисконта?

Тесты:

1. Существует два вида коэффициентов капитализации:

а) ставка капитализации и нормы прибыли;

б) норма прибыли на собственные средства, ставка капитализации для собственных средств.

В) общая ставка капитализации, внутренняя норма прибыли.

2. Ставка капитализации определяется:

а)ставка капитализации ₌ Доход.

(с.к.) стоимость имущества

б) ставка капитализации ₌ прибыль.

(с.к.) стоимость имущества

в) ставка капитализации ₌ ЧОД.

(с.к.) стоимость имущества

3. Чистый операционный доход представляет собой:

а) ожидаемую суммарную величину рыночной арендной платы и других доходов после даты оценки.

Б) рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов резервов за год.

В) совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объектов собственности на основе его потенциальной способности приносить доход.

4. Что является результатом суммирования чистого операционного дохода и предполагаемых операционных расходов:

а) действительный валовой доход;

б) что из ниже следующего не является компонентом общего коэффициента капитализации при выведении его с помощью метода кумулятивного построения:

в) потенциальный валовой доход