Сметной стоимости строительства

Сметная стоимость строительства является прогнозом затрат строительной организации на осуществление строительно-монтажных работ, необходимых подрядчику для заключения договора подряда на производство работ, определения сметной прибыли и контроля за расходованием ресурсов в ходе строительства.

При выполнении сметных расчетов руководствуются Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 (3).

Сметные расчеты выполняются в текущих ценах 2010г. с использованием индексов изменения цен в строительстве, разрабатываемых региональными центрами по ценообразованию в строительстве.

Локальные сметы разрабатываются на отдельные виды СМР, а также на монтаж оборудования (форма 3).

Исходные данные для составления локальных смет:

· Принятые в проектных решениях параметры зданий, сооружений, их частей и конструктивных элементов;

· Определяемые по проектным материалам объемы работ, включаемые в ведомости строительных и монтажных работ;

· Включаемые в заказные спецификации, ведомости и другие проектные материалы номенклатура и количество оборудования, мебели, инвентаря;

· Сметные нормативы и показатели на виды работ, конструктивные элементы, действующие на момент составления расчетов (смет);

· Свободные и регулируемые цены и тарифы на продукцию производственно-технического назначения и услуги.

Локальные сметы составляются на основе действующих сметных нормативов:

· утвержденных прейскурантов на строительство зданий и сооружений, укрупненных сметных норм (УСН), укрупненных расценок;

· смет к типовым и повторно-применяемым экономичным проектам, привязанным к местным условиям строительства (при отсутствии укрупненных сметных нормативов);

· государственных элементных сметных норм (ГЭСН) и территориальных единичных расценок (ТЕР) на отдельные виды СМР.

В локальных сметах группируются данные в разделы по отдельным конструктивным элементам здания (сооружения), видам работ и устройств.

Локальная смета на строительные работы может иметь разделы: земляные работы, фундаменты и стены подземной части, стены, каркас, перекрытия, перегородки, полы и основания, покрытия и кровли, заполнение проемов, лестницы и лестничные площадки, отделочные работы, разные работы.

Локальная смета на специальные строительные работы может иметь следующие разделы: фундаменты под оборудование, специальные основания, каналы и приямки, гидроизоляция, устройство электрохимической защиты, КИПиА и т.п.

Локальная смета на внутренние санитарно-технические работы может иметь разделы: водопровод; канализация; отопление; вентиляция и кондиционирование воздуха и т.п.

Локальная смета на установку оборудования может иметь разделы: приобретение и монтаж технологического оборудования, технологические трубопроводы, металлические конструкции (связанные с установкой оборудования) и т.п.

Стоимость, определяемая локальными сметами, включает в себя прямые затраты, накладные расходы и сметную прибыль.

Сметная стоимость оборудования определяется как сумма всех затрат на приобретение и доставку этого оборудования на приобъектный склад или место передачи оборудования в монтаж. В сметную стоимость оборудования включаются:

· оптовые цены, при их отсутствии – среднерыночные цены по прайс-листам;

· стоимость запасных частей (2% от стоимости оборудования);

· стоимость тары, упаковки и реквизита (1,5% от сметной стоимости оборудования);

· транспортные расходы (3% от сметной стоимости оборудования);

· расходы на комплектацию и наценки снабженческих организаций (до 5% от стоимости оборудования);

· заготовительно-складские расходы (1,2% от сметной стоимости оборудования с учетом предыдущих начислений);

· другие затраты, относимые к стоимости оборудования.

Объектные сметы составляются по установленной Госстроем РФ форме (форма 2) на объекты в целом путем суммирования данных локальных смет по соответствующим графам сметной стоимости: «Строительные работы»; «Монтажные работы»; «Оборудование, мебель и инвентарь»; «Прочие затраты».

За итогом объектного сметного расчета (сметы) справочно показываются возвратные суммы, которые являются итогом возвратных сумм, определенных во всех относящихся к этому объекту локальных сметных расчетах (сметах).

Кроме стоимости строительно-монтажных работ в конце объектной сметы дополнительно приводятся следующие средства на покрытие лимитированных затрат:

· на титульные временные здания и сооружения – в установленном по расчету для этого вида строительства проценте от итога СМР по всем сметам по данным ПОС;

· удорожание работ, выполняемых в зимнее время в соответствующем проценте, установленном для каждого вида работ и затрат, от итога СМР по всем сметам;

· часть резерва средств на непредвиденные работы и затраты, предусмотренного в сводном сметном расчете стоимости строительства и предназначенного для возмещения затрат подрядчика в следующих размерах:

2% - для зданий и сооружений производственного назначения (в т.ч. экспериментальных) всех отраслей народного хозяйства, а также работ по строительству инженерных сетей и благоустройству (включая озеленение);

1% - для жилых и общественных зданий и сооружений (в т.ч. экспериментальных).

Сводные сметные расчеты стоимости строительства предприятий, зданий, сооружений или их очередей являются документами, определяющими сметный лимит средств, необходимых для полного завершения строительства всех объектов, предусмотренных проектом (рабочим проектом).

Утвержденный в установленном порядке сводный сметный расчет стоимости строительства служит основанием для определения капитальных вложений и открытия финансирования строительства. Сводный сметный расчет стоимости составляется по форме установленной Госстроем РФ (форма 1). В него включаются отдельными строками итоги по всем объектным сметам (без сумм на покрытие лимитированных затрат), объектным сметным расчетам и сметным расчетам на отдельные виды затрат.

2. ОЦЕНКА Коммерческой эффективности
инвестиционного проекта

Эффективность инвестиционного проекта оценивается при разработке ТЭО проекта, осуществлении проекта (экономический мониторинг). Для относительно небольших инвестиционных проектов эффективность оценивается в течение расчетного периода, который должен охватывать весь жизненный цикл разработки и реализации проекта вплоть до его прекращения.

При разработке и реализации инвестиционных проектов возникают денежные потоки от конкретных видов деятельности. Под потоком реальных денег понимается разность между притоком и оттоком денежных средств. Сальдо реальных денег представляет собой разность между притоком и оттоком денежных средств.

Приток реальных денег от инвестиционной деятельности обуславливается покупкой или получением в аренду земель, возведением зданий и сооружений, приобретением машин и механизмов, изменением оборотного капитала, ликвидацией
основных фондов и т.д.

Поток денежных средств от инвестиционной деятельности на t -м шаге

(1)

где ^' – число видов инвестиционной деятельности; – поступления от продажи активов или оборотного капитала на
t -м временном шаге i- й инвестиционной деятельности; – затраты на продажу активов или оборотного капитала на t-м шаге инвестиционной деятельности.

Приток реальных денег от операционной (производственной) деятельности обеспечивает доходы от реализации продукции и оказания услуг, внереализационные доходы, текущие издержки, амортизацию зданий и оборудования, налоги и т.д.

Поток реальных денег от операционной деятельности на
t -м шаге определяется по формуле

(2)

где – число показателей, определяющих соответственно приток и отток реальных денег от операционной деятельности; – поступления от реализации продукции и оказания услуг, а также внереализационные доходы на t -м шаге; – затраты на производственную деятельность на t -м шаге.

Приток реальных денег от финансовой деятельности осуществляется за счет собственного капитала (акции, субсидии и др.), краткосрочных и долгосрочных кредитов; отток денег – за счет погашения задолженности по кредитам и выплаты дивидендов.

(3)

где – число видов финансовой деятельности, определяющих соответственно приток и отток денежных средств; – приток денег от i -й финансовой деятельности на t -м шаге; – отток реальных денег от i -й финансовой деятельности на t -м шаге.

Сальдо накопления реальных денег (В_T) за период (Т)

(4)

где b_t – текущее сальдо денежных средств на t -м шаге,

(5)

При b_t > 0 имеются свободные денежные средства на t -м шаге. Необходимым условием реализации инвестиционного проекта является положительное текущее сальдо и сальдо накопленных реальных денег в любом временном интервале. Отрицательное сальдо свидетельствует о необходимости привлечения инвестором дополнительных собственных или заемных средств.

Денежные потоки могут выражаться в текущих, прогнозных или дефлированных ценах в зависимости от того, в каких ценах выражаются на каждом шаге их притоки и оттоки. При оценке эффективности инвестиционных проектов используется система показателей, основными из которых являются: интегральный эффект, или чистый дисконтированный доход, чистый доход, внутренняя норма доходности; потребность в дополнительном финансировании; индекс доходности затрат и инвестиций, срок окупаемости.

Интегральный эффект (Э_и) представляет собой сумму дисконтированных за расчетный период разностей притоков (результатов) и оттоков (затрат и инвестиционных вложений) наличностей, приведенных к одному, обычно начальному, году.

(6)

где R_t – результат в t -й год; З _t – ежегодные затраты в t -й год; K_t – инвестиции в t -й год; η _t – коэффициент дисконтирования; T _p – расчетный период.

Величина коэффициента дисконтирования (η _t) при постоянной норме дисконта (Е) определяется выражением

(7)

При меняющейся во времени (T) норме дисконта

(8)

где Е_t – норма дисконта в t -й год.

Интегральный эффект (Э_и) имеет также другие названия: чистый дисконтированный доход (ЧДД), чистая приведенная (или чистая современная) стоимость, Net Prezent Value (NPV), чистый произведенный эффект.

На предприятиях капитального строительства, в том числе нефтегазового строительства, в качестве экономического результата (R_t), как правило, понимается выручка от реализации строительной продукции.

Затраты (З _t). При определении показателей эффективности инвестиций учитывают текущие затраты (без амортизации), налоги и другие инвестиционные расходы.

В отдельных случаях, когда разница во времени инвестиционных вложений, затрат и результатов незначительна, в качестве показателя эффективности может использоваться понятие чистого дохода.

Чистый доход (Э) представляет собой сумму притоков и оттоков наличностей за расчетный период.

(9)

Другим показателем эффективности инвестиций может служить индекс доходности инвестиций (Э _k), определяемый как отношение суммы дисконтированной разности результата и затрат к величине дисконтированных капитальных вложений. Если капитальные вложения осуществляются за многолетний период, то они также должны браться в виде дисконтированной суммы. В общем случае индекс доходности инвестиционных вложений определяется зависимостью

(10)

Индекс доходности инвестиций идентичен показателям, имеющим следующие названия: индекс прибыльности, Profitabiliti Index (PI).

Индекс доходности инвестиционных вложений тесно связан с интегральным эффектом. Если интегральный эффект инвестиций положителен (Э_и > 0), то индекс доходности Э_k > 1, и наоборот. При Э_k > 1 инвестиционный проект считается эффективным. В противном случае (Э_k < 1) проект неэффективен.

Внутренняя норма доходности инвестиций (ВНД) представляет собой ту норму дисконта, при которой суммарная величина дисконтированной разности результата и затрат равна сумме дисконтированных капитальных вложений за тот же период. Внутреннюю норму доходности инвестиций находят путем решения уравнения

(11)

Показатель внутренней нормы доходности (ВНД) имеет также другие названия: внутренняя норма прибыли, внутренняя норма возврата инвестиций, Internal Rate of Retan (IRR). Получаемую расчетную величину Е сравнивают с требуемой инвестором. Вопрос о принятии инвестиционного проекта может рассматриваться, если значение Е не меньше требуемой инвестором величины.

Срок окупаемости инвестиций (Т _ок) – временной период от начала реализации проекта (payback period), за который капитальные вложения покрываются суммарной разностью результатов и затрат. Различают дисконтированный и не дисконтированный сроки окупаемости инвестиций. Дисконтированный срок окупаемости инвестиций является искомой величиной, обеспечивающей равенство в формуле

(12)

Не дисконтированный срок окупаемости инвестиций является искомой величиной, обеспечивающей равенство в формуле

(13)

Особенности оценки коммерческой эффективности. Расчеты ведутся с позиции, что все 100 % инвестиций осуществляются собственниками (акционерами).

Оценка коммерческой эффективности инвестиционного проекта основывается на следующих принципах:

· использование предусмотренных проектом цен (рыночные, текущие или прогнозные) на продукты, услуги и материальные ресурсы;

· включение заработной платы в состав операционных (производственных) издержек в размерах, установленных проектом (с учетом отчислений);

· при одновременном производстве и потреблении некоторой продукции (например, комплектующих изделий и оборудования) в расчете учитываются только затраты на ее производство, но не расходы на приобретение;

· в расчете учитываются налоги, сборы, отчисления и т.п., предусмотренные законодательством, в частности возмещение НДС за используемые ресурсы, установленные законом налоговые льготы и пр.;

· если проект предусматривает одновременное осуществление нескольких видов операционной (производственной) деятельности, в расчете учитываются затраты по каждому из них.

В качестве выходных форм для расчета коммерческой эффективности проекта рекомендуются таблицы отчета о прибылях и убытках, денежных потоков с расчетом обобщающих показателей эффективности (ВНД (IRR), ЧДД (NPV), ИД (PI) и др.).

В состав денежных потоков при расчетах коммерческой эффективности входит денежный поток от операционной деятельности.

Основным притоком денежных средств от операционной деятельности является выручка от реализации продукции, определяемая по конечной продукции, а также прочие и внереализационные доходы.

Оценка коммерческой эффективности проекта в целом производится на основании показателей коммерческой эффективности (ВНД (IRR), ЧДД (NPV), ИД (PI) и др.), вычисленных по формулам (6–13).

Критерии оценки при этом следующие:

если ЧДД (NPV) > 0; ИД (PI) > 1, то проект следует принять;

если ЧДД (NPV) < 0; ИД (PI) < 1, то проект не принимается;

если ЧДД (NPV) = 0; ИД (PI) = 1, то проект не представляет интереса.

Чем больше коэффициент дисконтирования E нормы дисконта E _н (10–12 %) и чем меньше срок окупаемости инвестиционного проекта (Т _ок < Т _н), тем проект надежней и привлекательней для потенциального инвестора и кредитора.

Оценка эффективности проекта с учетом инфляции. Инфляционное влияние заметно для проектов с растянутым во времени инвестиционным циклом. Поэтому при расчетах необходим учет общего уровня инфляции, который зависит от прогнозов валютного курса рубля и внешней инфляции, изменения во времени цен на продукцию и ресурсы, уровня заработной платы.