Реализация неиспользуемых активов предприятия

Одним из мероприятий по увеличению прибыли предприятия, а, следовательно, и увеличения платежеспособности и финансовой устойчивости является сдача в аренду производственной площади и помещений под офисы.

В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества именуется группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоя­тельную группу экономических отношений товарообмена, в рам­ках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ.

Предметом таких отношений прежде всего ста­новится имущество, которое в данный момент не нужно самому собст­веннику, не может потребоваться ему в будущем. Отдавая таксе иму­щество во временное пользование другому лицу, собственник сох­раняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду доход. Обязательства по передаче имуще­ства в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер.

Содержание обязательств по передаче имущест­ва во временное пользование складывается из взаимных прав и обя­занностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию это­го имущества в надлежащем состоянии, а также по оплате его испо­льзования.

Договор аренды, урегулированный в ГК, относится к числу традиционных для российского гражданского права договоров и всегда занимал определенное место в законе, в том числе в кодификационных актах.

Со сложившейся практикой этот договор более распространен в наше время, чем другие.

Основным источником гражданско-правового регулирования арендных отношений в сфере недвижимости в настоящее время является Гражданский кодекс Российской Федерации (гл. 34). В § 1 гл. 34 сформулирован комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Они носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальных правил, а также распространяются на выделенные в самостоятельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована особыми нормами, относящимися к соответствующему виду отношений (финансовой аренде и другим).

Следует заметить, что многие нормы (главы 34) имеют диспозитивный характер, что позволяет сторонам в договоре определять ряд своих отношений иначе, чем в законе, а законодательные положения использовать как запасной вариант — когда иное не предусмотрено в договоре. Императивными являются в основном нормы, предусматривающие защиту прав сторон и третьих лиц, интересы которых могут быть затронуты. Такой подход повышает правовой уровень арендных отношений и не противоречит принципу свободы договора.

По договору аренды: одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК).

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Это один из классических видов договоров, чья история насчи­тывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились.

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во вре­менное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче иму­щества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные, так и обязательственные.

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуще­ством. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды - одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Обратимся теперь к основным элементам договора аренды. К ним относятся стороны, предмет, форма и содержание.

Стороны договора - арендодатель и арендатор. По общему пра­вилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут высту­пать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - коммерческие и некоммер­ческие организации, а также государство, национально-государст­венные, административно-территориальные и муниципальные обра­зования. Только в некоторых видах договоров аренды в роли аре­ндодателя или арендатора должны выступать специальные субъекты.

Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ).

Сдача имущества в аренду - одна из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, вхо­дящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не явля­ющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие ра­спорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника.

Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

Предмет договора - любая телесная непотребляемая вещь, пос­кольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природ­ные объекты(например, участки леса или водные объекты) здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные сре­дства и иное движимое имущество.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п.3 ст. 607 ГК РФ). Следовательно, пред­метом договора аренды может быть только индивидуально-определен­ная вещь. Этот вывод вытекает также из п. З ст.611 ГК РФ. Вещь, пе­редаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, опре­деляемые родовыми признаками, не могут составлять предмет дого­вора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.

Форма договора аренды урегулирована в ст.609 ГК РФ. Помимо об­щих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон догово­ра является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п.1 ст.609 ГК РФ). Договор на срок более года независимо от его суммы способен довольно серь­езно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содер­жание должно быть формализовано. Что же касается письменной фор­мы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п.1 ст.609 ГК РФ есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п.1 ч. 1 ст.161 ГК РФ, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государствен­ной регистрации, если иное не установлено законом. При этом ре­гистрации подлежит именно договор как правоустанавливающий до­кумент, содержащий ограничения (обременения) права собственности арендодателя. Регистрация договора аренды производна от реги­страции права собственности арендодателя на недвижимое имуще­ство.

Договор аренды недвижимого имущества, предусматриваю­щий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст.624 ГК РФ) заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма не­обходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.

Для многих видов аренды существуют особые правила о форме до­говора и его государственной регистрации.

Содержание договора аренды образуют права и обязанности сторон. Существенным условием договора аренды можно считать, пожалуй, только его предмет. В отношении него прямо сказано, что при от­сутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит передаче в аренду, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным (п. З ст. 607 ГК РФ).

Условие об арендной плате ГК РФ не относит к числу существенных в силу закона, тем не менее, ст. 614, предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Исключение сделано лишь в отношении договоров аренды зданий и сооружений, для которых требование о согласовании арендной платы является обязательным; при невыполнении этого договор признается незаключенным (ст. 657 ГК).

В связи с этим, стороны в договоре аренды зданий и сооружений могут использовать фиксированные ставки арендной платы, но только в случаях, оговоренные в законе. Эти ставки устанавливаются или регулируются (как минимальные, так и предельные) уполномоченными государственными органами. Вследствие этого предусмотрен запрет применения нормы п. 3 ст. 424, устанавливающей возможность на случай неурегулированности цены исполнения договора использовать цену за аналогичные товары, работы или услуги (см. этот пункт ст. 424).

Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендованного здания, помещения или сооружения – 1 кв.м, хотя может быть и на 1 куб.м. (мастерские художников).

Размер арендной платы определяется исходя из фактической площади данного объекта. При длительных сроках используется годовая ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания.

Цена договора (арендная плата) как и срок, не относится к су­щественным условиям. Если арендная плата договором не установ­лена, применяется обычная арендная плата (п. З ст.424 ГК РФ, п.1 ст. 614 ГК РФ). Чтоже касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный (п.1, ст. 610 ГК РФ), так и на неопреде­ленный срок (п.2 той же статьи). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз.2 п.2 ст.610 ГК РФ). Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сто­рон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно, даже «вечно». Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т. е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.

Законом могут устанавливаться максимальные предельные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до ис­течения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок. превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п.3 ст.610 ГК РФ).

В Кодексе сохранено ранее действовавшее указание о том, при заключении договора на новый срок условия его могут быть измене­ныпо соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеру арендной платы. Норма п. З ст.614 ГК РФ о возможности изменения арендной платы, но чаще она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего. Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним арендатором уклоняется, пос­ледний может предъявить иск о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок.

Так. как. ОАО «ПЭМЗ» расположено в центе города, к предприятию имеются удобные подъездные пути и при проектировании здания учтены особенности планировки офисных помещений, тем самым повышается функциональность и привлекательность имеющихся на предприятии свободных помещений. Поэтому в качестве мероприятия, позволяющего эффективно управлять затратами на ОАО «ПЭМЗ» в работе предложено сдать свободные помещенияпредприятия в аренду и в соответствии с условиями, которые диктует рынок, предложить существующим и будущим арендаторам заключить новые договора аренды и предложить им дополнительные условия.

Так как в настоящий момент рынок нежилой недвижимости очень перспективен и развивается быстрыми темпами во всех своих сегментах, то данные офисы будут пользоваться спросом у начинающих предпринимателей, которые на начальной стадии своего развития предпочитают арендовать, а не приобретать в собственность такую недвижимость.

Следовательно, основными клиентами-арендаторами предполагаемых офисных помещений, предоставляемых ОАО «ПЭМЗ», могут являться:

• компании, специализирующиеся в области оптовой торговли;

• компании, занимающиеся телекоммуникациями, разработкой программного продукта и пр.

• компании, занимающиеся консалтинговой деятельностью;

• финансовые структуры;

• некоммерческие организации.

Небольшие фирмы-арендаторы чаще отдают предпочтение вариантам с умеренной стоимостью в ущерб престижности, в то время как для крупных фирм, наоборот, важен престиж, удобство расположения.

На предприятии в настоящее время имеется 24 арендатора, которые занимают помещения площадью 4797,7 м². Из всего многообразия арендаторов выделяются фирмы, занимающиеся оказанием услуг по перевозке граждан и грузов (такси), услуг общественного питания (ЗАО «Псковприщепром»: кафе «Мельница») и др.

Как известно, стоимость арендной платы зависит от расположения помещения, от объема арендуемой площади (чем меньше офис, тем он дороже), от срока договора аренды (чем длиннее договор, тем больше вероятность получить скидку).

Передача нежилого помещения в аренду осуществляется после оформления Свидетельства и заключения договора аренды, согласно которым заинтересованными юридическими лицами (Балансодержатель и Арендатор) оформляется Акт приемки-передачи имущества и утверждается территориальным агентством.

В настоящее время в договоре аренды указывается, сумма арендной платы, в том числе с НДС, и сроки оплаты (арендатор ежемесячно перечисляет необходимую сумму на расчетный счет арендодателя).

На сегодняшний день средняя стоимость аренды 1 кв. метра офисного помещения в месяц в г. Пскове составляет 320 – 350 руб., а стоимость 1 м² аренды помещения на ОАО «ПЭМЗ» составляет 250 руб. Поэтому, для рационального использования площадей, предлагаемых в аренду и как следствие эффективного управления затратами предприятия необходимо повысить стоимость 1 м² аренды помещения с 250 руб. до 350 руб.

Для осуществления данного мероприятия заводу необходимо будет подготовить новый договор аренды, установить сумму арендных платежей в данном размере и, заключая договор с арендаторами, необходимо установить предоплату в размере 100%, а сами арендные платежи будут осуществляться авансом в предыдущем месяце. Т.е необходимо изменить третий пункт договора Расчеты по договору.

На основание вышеизложенного был разработан новый договор аренды представленный в приложении К.

Рассчитаем экономический эффект от увеличения стоимости арендной платы, т.е изменения пункта 3 договора аренды.

Так как на предприятие имеется в наличие свободных 4191 кв. метров, которые необходимо сдать в аренду, то общая сумма от сдачи данной площади составит 4191*350 = 1466,85 тыс. руб. в месяц. А соответственно в год 1466,85*12 = 17602,2 тыс. руб.

Для реализации данной идеи и как можно быстрого привлечения арендаторов необходимо воспользоваться комплексами маркетинговых коммуникаций – рекламой. С помощью рекламы информация быстро распространится до большого круга потребителей (арендаторов).

С учетом фактора ограниченности бюджетных средств предприятия ОАО «ПЭМЗ» при проведении мероприятий, выберем следующие виды рекламных средств:

1) Реклама в прессе: рекламные объявления;

2) Радиореклама: радио объявления;

3) Компьютеризированная реклама: реклама в сети Интернет (на сайте).

После выбора рекламных средств целесообразно разработать план-график проведения рекламных мероприятий. Предлагается следующий график:

1) Реклама в прессе – рекламные объявления в газете «Из рук в руки» с описанием всех условий аренды помещения - предполагается выход один раз в неделю, в течение первых 3-х месяцев;

2) Радиореклама – вследствие ограниченности бюджетных средств предприятие может использовать только одну радиостанцию. Предполагается использование данного рекламного средства – месяц;

3) Компьютеризированная реклама – создание данного рекламного ролика на собственном сайте ОАО «ПЭМЗ» www.pemz.ru.

Далее рассчитаем бюджет предстоящей рекламной компании:

1) Реклама в прессе – размещение рекламы в газете «Из рук в руки». Стоимость выделенного объявления в рамке форматом до 20 слов составляет 100 руб. + 20% наценки от стоимости объявления (позиционирование). Объявления подается раз в неделю. Таким образом, стоимость рекламы в прессе в течение первых 3-х месяцев составит: (100+20%) · 4 · 3 = 1440 руб.

2) Радиореклама – стоимость 1 секунды на радиостанции «Седьмое небо» составляет 9 руб. Средняя продолжительность рекламы – 17 секунд. Повторение рекламного ролика в день 9 раз. Таким образом, расходы на радиорекламу в день составят: 9 руб./сек.*17 сек.*9 = 1377 руб./день. Так как предполагается использование данного рекламного средства в течение месяца с интервалом в 1 день, то общие расходы на радиорекламу составят:

1377*15 = 20655 руб./месяц.

3) Компьютеризированная реклама – создание постоянно мигающего рекламного ролика на сайте завода входит в стоимость услуг web-мастера.

ОАО «ПЭМЗ» имеет в сети Internet собственный сайт www.pemz.ru. Общий объем сайта занимает 5,7 МБ, в архиве – 3,5 МБ. В связи с размещением рекламы, общий объем сайта, расположенного на сервере интернет – хоста и составлявшего 5,7 МБ, увеличится на 15 МБ. Так как при покупки доменного имени в сети Internet данный объем составляет незначительную часть, то увеличением количества информации выраженных в МБ можно пренебречь. Если использовать PDF – файлы и специальную технологию построения, то скорость открытия страницы Web – ресурса возрастет примерно в 1,8 раза.

Рейтинг сайта при правильном использовании методов продвижения Web-мастером постепенно начнет увеличиваться и по истечении фиксированного промежутка времени Web- сайт сможет занять одну из первых позиций в таких поисковых машинах Глобальной Сети как Rambler, Google, Яndex и т.д.

Итоговая сумма заказанной услуги по модернизации и продвижению сайта составит примерно 40 тыс. руб.

Таким образом,бюджет рекламной кампании обойдется предприятию:

1440 + 20655 + 40000 = 62095 руб.

Рассчитаем, на сколько увеличилась годовая выручка от аренды помещений, сдаваемых в аренду в 2008 г:

12*4797,7 м² * (350-250) руб. = 5757,24 тыс. руб.

Суммарная выручка от сдачи в аренду свободных офисных помещений в 2008 г., за минусом затрат на рекламу, по предположению составит:

5757,240 + 17602,2 - 62,095= 23297,345 тыс. руб.

Рассмотрим динамику выручки от сдачи в аренду за 3 года, которая представлена на рис. 9.

Рис. 9. Динамика выручки от арендной платы, в тыс. руб.

Данную выручку следует направить на:

1. Оплату отопления помещений завода из выручки от аренды (произойдет снижение затрат на эксплуатацию зданий и сооружений);

2. Оплату электроэнергии (снизятся затраты на эксплуатацию оборудования);

3. Оплату из выручки за сдачу в аренду свободных площадей покупных материалов (сокращение затрат на инструмент и оснастку);

4. Амортизацию эксплуатируемых зданий и сооружений.