Рассмотрим подробнее содержание некоторых сделок с недвижимостью

В деятельности агента на рынке недвижимости наиболее часто приходится работать с договором купли-продажи объектов недвижимости.

Так в соответствии со статьями 454 и 549 ГК РФ, по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (земельный участок, здание, сооружение), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Согласно ст. 550 Гражданского Кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При купле-продаже объекта недвижимости продавец обязан предупредить покупателя о недостатках продаваемого объекта недвижимости. В случае невыполнения этой обязанности, покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены объекта, устранения недостатков, либо возмещение расходов по такому устранению. Покупателю недвижимости не предоставляется право требовать замены товара. Расторжение договора допускается только в случае обнаружения существенного недостатка проданного объекта недвижимости.

Учитывая специфику недвижимости как объекта договора продажи, законодатель установил специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем - принять проданную вещь. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательность письменного оформления передачи установлена для того, чтобы устранить в будущем споры об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями, свободной от вещей предыдущего собственника.

По вопросу, касающемуся практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости, см. Информационное письмо Президиума ВАС РФ.

Аренда объекта недвижимости - вид договорных отношений, который детально описан в нормах ГК РФ (ст.606 - 655). В соответствии с договором аренды арендодатель предоставляет за плату арендатору имущество во временное владение и/или пользование (ст.606 ГК РФ).

Особо необходимо отметить положения, касающиеся формы и государственной регистрации договора аренды - договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

В случае если в договоре аренды не оговорен срок на который он заключен, договор считается заключенным на неопределенный срок (п.2. ст. 610 ГК РФ).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.)

В соответствии со статьей 622 ГК РФ арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы в случае несвоевременного возврата арендованного имущества, а также покрытия возникших убытков.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт

переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В случае проведения капитального ремонта, по согласованию сторон, арендатор вправе зачесть стоимость капитального ремонта в счет арендной платы.

В определенных случаях арендованное имущество может быть сдано в субаренду, при этом срок субаренды не может превышать срока самого договора аренды.

В соответствии со ст.619 ГК РФ арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды путем обращения в суд в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Арендатор также вправе потребовать расторжения договора в случае, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;

5) договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

К определенным договорам аренды применяются дополнительные правила, например, к финансовой аренде (лизингу).

С дача в аренду нежилого фонда, находящегося в собственности Санкт-Петербурга осуществляется Комитетом по управлению городским имуществом. Решения о сдаче в аренду объектов нежилого фонда принимаются на районных или городской Комиссиях по распоряжению объектами недвижимости.