double arrow

Доверительное управление


Недвижимое имущество может быть передано в доверительное управление. В соответствии с нормами Гражданского кодекса (гл.53 ГК РФ) по договору доверительного управления учредитель управления передает доверительному управляющему на определенный срок имущество в доверительное управление, а доверительный управляющий обязуется управлять этим имуществом в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя, указанного учредителем.

Одним из основных преимуществ этого вида договора является возможность для собственника привлечь управляющую компанию или предпринимателя, которые обладают достаточным количеством информации, профессионализма и знанием конъюнктуры рынка для наилучшего использования имущества и увеличения доходности инвестиций.

Цели доверительного управления зависят от того, что хочет получить в результате учредитель: это может быть использование имущества в целях извлечения рисковой, но быстрой прибыли, либо наоборот, небольшой, но стабильный доход, либо сохранение активов от инфляции, либо долгосрочный прирост инвестиций.

Учредителем управления может являться собственник имущества, а в случаях прямо предусмотренных законом - иное лицо, например орган опеки и попечительства (ст.38 п.1 ГК РФ). Доверительное управление не может быть учреждено лицом, обладающим имуществом на основании ограниченного вещного права.

Объектами доверительного управления могут выступать имущественные комплексы, предприятия, отдельные недвижимые объекты, ценные бумаги, права удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

В настоящее время указанным законом описана возможность доверительного управления денежными средствами учредителя траста, предназначенными для инвестирования в ценные бумаги, а также активы, получаемые в процессе управления могут использоваться по договору об управлении.

Имущество, передаваемое по договору о доверительном управлении должно быть точно оговорено в самом договоре, т.е. должен быть определен точный состав имущества, его принадлежностей, ограничений, обязательств по поводу этого имущества.

Управляющим может стать как индивидуальный предприниматель, так и любая коммерческая организация. Специальной лицензии на осуществление доверительного управления пока не нужно, исключением является деятельность на рынке ценных бумаг, особенности могут появиться в связи с лицензированием риэлтерской деятельности.

Существует запрет выступления в роли управляющего унитарных государственных и муниципальных предприятий, этот запрет связан с возможной ответственностью управляющего по обязательствам, принадлежащим ему имуществом, что исключается ограниченным характером прав такого юридического лица на закрепленное за ним имущество собственника. Очевидна и невозможность выступления в этом качестве некоммерческих организаций или граждан, не являющихся предпринимателями, поскольку деятельность управляющего предполагает постоянное совершение юридических действий, то есть профессиональное участие в имущественном обороте.

Управляющий недвижимостью по договору о доверительном управлении осуществляет широкий спектр действий в отношении доверенного ему имущества от своего имени, но с обязательным упоминанием об учрежденном доверительном управлении - в подписываемых договорах ставится отметка "Д.У." Это позволяет отграничить действия управляющего в отношении собственного или доверенного ему имущества.

Обязанностью управляющего является также предоставление, как учредителю, так и выгодоприобретателю отчетов о своей деятельности. Порядок этого действия оговаривается в договоре.

Для обособления имущества, переданного в управление, используется отдельный баланс, а использование имущества подлежит отдельному учету, также для расчетов по трастовым операциям открывается отдельный банковский счет. Управляющий, заключая договор с описанной пометкой, становится стороной совершенных сделок, вытекающие из этих сделок обязательства погашаются управляющим, прежде всего, за счет переданного в управление имущества.

Гражданский кодекс предъявляет особенные требования к форме договора о доверительном управлении: прежде всего это письменный договор, нотариально заверенный и зарегистрированный органом государственной регистрации прав на недвижимость. Эти требования должны быть соблюдены под страхом недействительности заключенного договора.

Доверительное управление является возмездным договором, в результате которого управляющему причитается определенное вознаграждение, а также возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества. Вознаграждение определяется либо в процентах от среднего остатка за период управления, либо в процентах от прибыли, полученной в период управления имуществом.

Особого внимания заслуживает также и ответственность доверительного управляющего, так как ему передается имущество собственника, в отношении которого управляющий может производить широкий спектр различных действий. Гражданский кодекс использует понятие «должной заботливости», которую обязан проявить управляющий. В случае невыполнения этого условия доверительный управляющий должен возместить выгодоприобретателю, которым может быть и учредитель управления, упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а также убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа.

Если в результате использования имущества доверительным управляющим возникли долги, они погашаются за счет этого имущества, но если этого имущества не хватило для погашения долгов, взыскание можно обратить на имущество доверительного управляющего, а при недостаточности и этого имущества - на средства учредителя управления, которые не переданы в управление.

При этом управляющий отвечает как за виновное причинением убытков, так и за случайное, если не докажет, что убытки возникли из-за обстоятельств непреодолимой силы, либо из-за действий учредителя управления или выгодоприобретателя. В данном случае бремя доказывания возлагается на управляющего, и пока он не докажет обратное, презюмируется его ответственность.

Гражданский кодекс представляет исчерпывающий перечень оснований для прекращения договора о доверительном управлении. Прежде всего это смерть гражданина, являющегося выгодоприобретателем, либо смерть учредителя управления, либо отказ одной из сторон договора (учредителя, управляющего, выгодоприобретателя) от своих обязанностей или преимуществ. Доверительный управляющий может отказаться от договора только в случае невозможности для него лично осуществлять доверительное управление имуществом.

Договор также прекращается в случае истечения срока, на который он был заключен, в любом случае это не более пяти лет.

Учредитель управления может прекратить управление и в иных случаях, но с обязательной выплатой управляющему вознаграждения, обусловленного договором.

О других видах договоров с недвижимым имуществом смотрим подробнее ниже в Блоке 1.5 «Нотариальные действия при операциях с недвижимостью» данного модуля.


Сейчас читают про: