Метод наращивания

Наиболее распространенной формой связи ставки дисконтирова­ния с премиями AYr_t является так называемая кумулятивная форма. В литературе по оценке недвижимости метод оценки ставки дискон­тирования, соответствующий этой форме, принято называть методом

кумулятивного построения, или методом наращивания (пер. с англ. — build-up method).

В соответствии с этим методом ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премий за следующие систематические и несистематические риски: дополнительный риск, риск неликвид­ности и риск инвестиционного менеджмента. Их определение в настоящее время проводится экспертно.

При использовании этого метода в качестве базовой ставки берет­ся безрисковая или наименее рисковая ставка. С экономической точки зрения безрисковая ставка процента Y₆является мерой мини­мальной стоимости денег как капитала (инвестиций) во времени.

Необходимо отличать номинальную безрисковую ставку дохода от реальной безрисковой ставки, которые связаны известным урав­нением Ирвина Фишера:

Уровень инфляции чаще всего измеряется индексом потреби­тельских цен или ВВП-дефлятором.

После раскрытия скобок в правой части уравнения И. Фишера получим

Сумма есть не что иное, как премия за инфляцию.

Реальная безрисковая ставка дохода отличается от номинальной в первом приближении на величину инфляции.

Заметим, что учет или неучет инфляции в ставке дохода является важным обстоятельством, которое необходимо принимать во внима­ние при выборе способа дисконтирования денежных потоков. Если денежный поток представлен в реальном измерении (без учета инф­ляционного повышения), то для дисконтирования следует использо­вать ставку без учета инфляции:

Если денежный поток представлен в номинальном измерении (с учетом инфляции), то для дисконтирования следует использовать ставку с учетом инфляции:

Однако следует отметить, что использование способа дисконтиро­вания реальных значений денежных потоков при всей своей простоте не позволяет учесть структурную инфляцию, когда доходы и расходы растут разными темпами. Операционные расходы при эксплуатации объекта недвижимости состоят из достаточно большого количества статей. Маловероятно, что расходы по каждой из них будут изменять­ся одинаковыми темпами. Таким образом, разумнее всего оценку те­кущей стоимости денежных потоков, которые генерирует объект не­движимости, осуществлять с учетом инфляционной составляющей. Вместе с тем в странах с высокой инфляцией все-таки рекомендуют использовать дисконтирование реальных значений.