Организация систем ипотечного кредитования в ХIII в. – перв. половина XIX в

Первый вид ипотечного кредитования на Руси появился в 13-14 вв. с возникновением частной собственности на землю. Он имел название «заклад». Получение материальной выгоды взамен заложенного имущества происходило без какого-либо законодательного обеспечения. С внедрением ипотечного кредитования личная ответственность заемщика была заменена ответственностью имущественной, то есть кредитор получал более верное обеспечение при выдаче ссуды. При этом заложенное имущество до полного расчета с кредитором, либо до момента признания несостоятельности заемщика по выплате долга оставалось в распоряжении заемщика.

В качестве залога принималась земля: юридическое слияние таких форм земельной собственности, как вотчина и поместье, привело к возникновению единого понятия «недвижимая собственность». Другим не менее распространенным видом залога являлись крепостные крестьяне – так называемые ревизские души. За одну ревизскую душу в 18 веке давали 10 рублей, а суммарный размер кредита в одни руки не мог превышать 10 тыс. рублей.

Первые российские указы о залогах вышли в свет в 16 веке. Залог имел характер отчуждения. Закладная и купчая считались актами, схожими между собой: если должник признавался несостоятельным, то закладная становилась купчей. Эта система действовала до 1800 года до отмены ее банкротским уставом. Между кредитором и заемщиком составлялся договор займа. Закон, действовавший в это время, запрещал взимать проценты по займам. Но на практике проценты все же взимались. Официально этот запрет был отменен только в 1754 году, и кредиторам было позволено устанавливать процентную ставку по выданному кредиту в размере 6 процентов годовых.

С 1729 года в России развивается система частного кредита, а в 1754 году появились первые казенные кредитные учреждения - Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе. Купцы кредитовались в Петербургском порту при коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений, земли, крепостных крестьян.

После подписания Екатериной II в 1768 году манифеста, юридически закрепившего выпуск бумажных денег – ассигнаций, система ипотечного кредитования становится частью кредитно-финансовой системы государства российского. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, учрежденные годом позже в Москве и Санкт-Петербурге.

В 1786 году Санкт-Петербургская, Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате, Сенатской конторе, а также государственное кредитное учреждения для купцов в Петербургском порту при коммерцколлегии были реорганизованы в Государственный Заемный банк, который продолжил практику ипотечного кредитования землевладельцев. Залоговая оценка имущества составляла 3/4 стоимости имущества. При банке было образовано первое в России страховое учреждение – Страховая экспедиция.

Страховая экспедиция страховала каменные дома, предлагаемые землевладельцами в качестве залога. Деревянные строения и хозяйственные постройки к страхованию не принимались и, следовательно, не могли служить залогом. Отношения между потенциальным заемщиком и страховой экспедицией строились на основании договора страхования, который предусматривал выдачу страхового полиса. При оформлении договора страхования страховщик требовал от страхователя представить в обязательном порядке архитектурный план объекта залога. Это делалось для того, чтобы страхователь не мог без ведома банка сделать какую-либо реконструкцию строения, способную изменить его стоимость. Величина страховая оценка равнялась залоговой. Страховая премия составляла 1,5 % от страховой суммы.

С началом 19 века российская система ипотечного кредитования включает в себя уже не только Государственный заемный банк. Появляются новые ипотечные учреждения различной формы – сохранные (охранные) и ссудные казны при городских опекунских Советах, приказы общественного призрения, кредитные общества, сберегательные кассы.

Существенное значения на развитие ипотеки в России оказал Свод Гражданских доходов, вступивший в силу 1 января 1835 года в ряду других Сводов законов Российской империи. Он утвердил положение, в соответствии с которым залогом являлось только недвижимое имущество, и определил виды ипотеки:

- казенная (при непосредственном участии государства);

- частная (договорные отношения исключительно между частными лицами);

- банковская (по займам в кредитных учреждениях).

К числу объектов недвижимости были отнесены земли, угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, любые строения и пустые дворовые места. Кроме того, в Своде законов более подробно было расписано, что является неотъемлемой частью того или иного объекта недвижимости. Например, понятие «дом» включало в себя части этих домов, составляющие внутреннюю и наружную отделку, а также украшения, которые нельзя было отделить от здания без повреждения: мраморные, из красного дерева или иных материалов полы, мраморные, медные или чугунные камины, дорогие обои, зеркала в стенах и т.д.

Во второй половине 19 века (1849-1860 гг.) начался процесс по реорганизации казенных кредитных учреждений, связанный с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Рассматривались различные проекты по устройству земских банков.

В 1860 году государство ликвидировало все казенные ипотечные кредитные учреждения, чтобы в последующем создать более совершенную систему ипотечно-инвестиционного кредитования.

Подводя итог почти четырехвековому развитию ипотеки в России, видно, что государство взяло на себя функции по созданию и дальнейшему развитию системы ипотечно-инвестиционного кредитования:

1. Первоначально являясь основным собственником земли, государство постепенно увеличило число собственников за счет пожалования земли в поместье (помещик приобретал право пожизненного владения землей), развития свободной купли-продажи земли через договор, выраженный договорной грамотой, совершенствования системы передачи земель по наследству – вотчинных земель.

2. В 1714 году по Указу о единонаследии происходит юридическое слияние таких форм собственности, как вотчина и поместье, что привело к возникновению единого понятия «недвижимая собственность». Параллельно с этим государство пытается упорядочить саму систему залога, постепенно исключая личную ответственность имущественной ответственностью. В связи с этим договор займа все чаще связывается с залогом, когда гарантией уплаты долга становится заклад земли.

3. Государство определяет порядок передачи недвижимости в залог, порядок отчуждения имущества в случае невыполнения договорных обязательств, запрещает взимать проценты за пользование ссудой.

4. Начиная с 1729 года, при непосредственном участии государства упорядочивается система частного кредита, купцы получают право обязываться векселями, которые становятся ценной бумагой на предъявителя – первой ценной бумагой, включенной в денежный оборот. А с 1754 года государство приступает к формированию казенных учреждений ипотечно-инвестиционной системы – в Москве и Санкт-Петербурге учреждаются конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе. Купцы кредитуются в Петербургском порту при коммерц-коллегии. Впервые устанавливается единая официальная ставка за пользование кредитом – 6% годовых.

5. С выпуском в оборот бумажных денег - ассигнаций и последующим учреждением Государственного заемного банка, государство включило ипотечное кредитование в единую кредитно-финансовую систему. Для обеспечения надежности имущества, принимаемого в залог, государство создает при заемном банке первое страховое учреждение – Страховую экспедицию; определяет размер страховой оценки и страховой премии, порядок оформления договора страхования и получения страхового полиса.

6. Государство принимает Свод законов, в том числе Свод гражданских доходов, где подробно регламентируется залоговое право, дается более точное определение недвижимому имуществу, порядок его отчуждения, передачи в залог и т.д. Из принятых законов следует, что ипотека может быть трех видов – частной, государственной и банковской.

7. В процесс создания ипотечных учреждений, как государственного, так и частного характера активно включаются губернии; национальная система ипотечно-инвестиционного кредитования становится все более очертаемой.

Таким образом, при непосредственном участии государства сформировались основные участники (субъекты) ипотечного процесса – ссудозаемщик, кредитор, страховщик, законодательно определен характер недвижимого имущества, порядок оценки недвижимости и ее регистрации в качестве залога. Но, несмотря на это, ипотечные отношения еще не вышли за рамки «ссудозаемщик-кредитор», закладная напрямую по-прежнему ассоциируется с кредитным договором и не является инструментом рефинансирования.