Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК)

Существенную роль в создании общенациональной российской системы ипотечного кредитования, которая включала бы функции вторичного рынка ипотечных займов, должно сыграть государство. Главным инструментом для проведения этой работы на федеральном и региональном уровне определено Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Впервые концепция деятельности Агентства разрабатывалась по инициативе Министерства финансов РФ и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в 1995-1996 годах. Работа велась силами объединенной рабочей группы представителей государственных органов и иностранных консультантов. В 1996 году Федеральной целевой программой «Свой дом» были определены основные цели, задачи и функции Агентства. 28-го августа 1996 года Правительство РФ приняло постановление №1010 о создании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Агентство было зарегистрировано в качестве открытого акционерного общества в октябре 1997 года. Государством было перечислено 80 млн. рублей для формирования уставного капитала, который на 100% принадлежит Правительству РФ. От лица Российской Федерации выступает Мингосимущество России.

При создании Агентства в значительной степени использовался положительный опыт создания и работы структуры-аналога в США – Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae). Российская федерация является единственным акционером агентства. Такая форма организации была выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству, как самостоятельной организации проводить достаточно гибкую политику, предоставляя Правительству РФ определенные гарантии защиты его вложений.

Основными функциями Агентства являются: определение стандартов и правил ипотечного кредитования; выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами; выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами.

Экономическая модель работы Агентства следующая: выпуск ипотечных облигаций для институциональных инвесторов под государственные гарантии; осуществление процедуры рефинансирования через куплю-продажу пула закладных стандартизированных кредитов через региональных операторов.

Социально-экономическое значение деятельности Агентства заключается в формировании платежеспособного спроса населения на жилье, популяризации при поддержке государства общефедеральной системы ипотечного жилищного кредитования в национальном масштабе.

Условия стандартного кредита Агентства:

· процентная ставка фиксированная - 15 % годовых в руб.

· срок кредитования - от 1 года до 27 лет.

· max первоначальный взнос - 70% стоимости жилья

· min первоначальный взнос - 30% стоимости жилья

· ежемесячный платеж - до 50% совокупного дохода заемщика.

АИЖК не единственная и не первая компания, объявившаяся на фондовом рынке с ценными бумагами, которые привязаны к ипотечному покрытию. Эмиссия ценных бумаг, обеспеченных закладными, впервые в России была реализована в сентябре 2000года в Нижегородской области. Вторая эмиссия через год была реализована Иркутским региональным ипотечным Агентством. Третья – еще через год Московским ипотечным Агентством (МИА) и лишь четвертая эмиссия была эмиссией ОАО «АИЖК».

Выгоды банковских институтов от работы с АИЖК, которые декларируются АИЖК:

1.Доход банков от дополнительных услуг при оформлении и выдаче ипотечных жилищных кредитов за открытие расчетного счета, разовые платежи за оформление кредита, пользование современными банковскими технологиями в виде пластиковых карт, расширение клиентской базы и пр. В сумме получается около 2% и более.

2.Доход банков за обслуживание кредитов при их рефинансировании в АИЖК. Величина комиссии – 2% годовых при отсутствии кредитных рисков на банк.

3.Доход за сервис в 2% при покупке у банка кредита.

4.Формирование и активизация банковской инфраструктуры в виде риэлтерских фирм, страховой и оценочной деятельности.

5.Возможность банков увеличить оборачиваемость своего капитала путем выдачи долгосрочных кредитов до 27 лет под 15% годовых доходов семьи за счет краткосрочных пассивов банка, кратковременного владения этим кредитом с последующей перепродажей АИЖК (рефинансированием). Обычно средний срок удержания кредитов на балансе в региональных банках составляет около двух месяцев, а для крупных организациях, таких, как «Газпромбанк» или «Внешторгбанк», сроки эти вырастают примерно до полугода.

6.Создание положительного имиджа банка и расширение за счет этого своей клиентской базы за счет выгодных долгосрочных условий кредитования жилья.

7.Диверсификация своей деятельности и снижение кредитных рисков.

Основная проблемная ситуация в работе банковских институтов с АИЖК: потеря своей доходности за счет перепродажи ипотечных кредитов. При наличии достаточных своих собственных кредитных ресурсах, т.е. отсутствия в них дефицита или наоборот – наличие недоиспользованных кредитных источников – операция рефинансирования просто невозможна. В случае рефинансирования кредитов через посредников (региональных операторов) основной выгодополучатель по кредитам становиться – АИЖК. Но стандартизация процедур выдачи кредитов позволяет банкам всегда иметь ликвидный продукт, который можно продать АИЖК.

Однако банковские игроки, имеющие достаточные депозитные источники формирования своих кредитных ресурсов, не спешат участвовать в программе рефинансирования АИЖК. Например, Сбербанк РФ, самый крупный игрок сейчас не участвует в программе рефинансирования АИЖК.

Следует ожидать в ближайшем времени изменения государственной стратегии рефинансирования через АИЖК, поскольку в наибольшей степени в этой работе соответствуют региональные фонды и агентства, а не банки. Возможна также новая стратегия на совместной деятельности банков и АИЖК.