Защита жилищных прав граждан

В соответствии со ст. 54 ЖК РФ наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, нетрудоспособных и находящихся на иждивении, иных лиц получив письменное согласие всех совершеннолетних лиц. На вселение к родителям несовершеннолетнего ребенка такого согласия не требуется. Но, в случае утраты родственных связей прописанное лицо лишается права дальнейшего проживания без удовлетворения претензии на получение своей доли. Множество проблем возникает в силу того, что многие граждане однозначно связывают опекунство либо попечительство с правом на жилое помещение, а ст.54 ЖК гласит, что лица, вселившиеся в жилое помещение в качестве опекунов либо попечителей, самостоятельного права на это помещение не приобретают за исключением признания их членами семьи нанимателя. Это положение действует только в государственном и муниципальном жилом фонде.Закон предусмотрел возможность выселения граждан из жилых помещений без предоставления другого жилого помещения в случае, если они систематически разрушают или портят жилой фонд, либо используют его не по назначению, или ведут себя так, что совместное проживание с ними невозможно, а предпринятые меры остались без последствий ст.98 ЖК РФ. Суд может при принятии решения о выселении по причине невозможности дальнейшего совместного проживания обязать к принудительному обмену занимаемого помещения на другое.

Порядок и особенности раздела жилых помещений, находящихся в долевой собственности, предусмотрены ст.252 ГК РФ на основе достигнутого соглашения либо принудительно, судом. Имущество, нажитое супругами во время брака, подлежит разделу в равных долях.

Защита жилищных прав граждан при приватизацииПод порядком реализации гражданами права на жилье, следует понимать совокупность нормативных актов, устанавливающих основания, условия, методы и способы, на основе которых граждане ставятся на очередь, улучшают жилищные условия, приобретают право на обмен, наследование иной вид приобретения жилья, а также особенности лишения граждан ранее приобретенного жилого помещения. Одним из современных изменений в жилищной сфере, направленным на создание большого числа собственников жилья, является приватизация.Основные принципы осуществления приватизации закреплены в Законе РФ «О приватизации жилищного фонда РСФСР». Указанным законом закреплены правовые, социальные и экономические основы отношений в жилищной сфере. Где предусматривалось создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребности в жилье. Вступление в право собственности через приватизацию подразумевало предоставление гражданам возможности получить от государства бесплатную недвижимость. Передача жилья в собственность оформляется соответствующим договором о передаче жилого помещения.Расторжение договора о бесплатной передаче квартир граждан в личную собственность ранее можно было осуществить только в судебном порядке. Следует помнить, что право собственности на приватизированное жилье, и не только на него, наступает с момента государственной регистрации. Защиты жилищных прав граждан на жилье в жилищно-строительных кооперативах. Гражданин, являющийся членом ЖСК, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает право собственности на эту квартиру и вправе распорядиться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, сдать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону. Согласие кооператива на совершение таких сделок не требуется. Факт внесения паевого взноса влечет переход права собственности в кооперативном доме к члену ЖСК, и квартира выбывает из состава имущества кооператива. Соответственно утрачивается право на возврат паевого взноса при выбытии из кооператива. Гражданин, который по договору с собственником или в качестве его наследника приобрел в собственность эту квартиру, принимается в члены этого кооператива по заявлению этого гражданина, отказ ему в этом может быть обжалован в суд. При первичном отчуждении квартиры собственник должен взять справку соответствующего кооператива за подписями председателя и бухгалтера, скрепленные печатью. Отказ председателя кооператива в выдаче в выдаче такой справки может быть обжалован в суд по месту нахождения кооператива. Если квартира приобретена в период брака, то на ее отчуждение требуется письменное нотариально заверенное согласие супруга. Если квартира принадлежит на праве общей долевой собственности нескольким лицам, когда право на нее перешло к двум и более наследникам, то член кооператива не вправе распорядиться квартирой без их согласия. Пай умершего члена кооператива переходит по наследству. Обмен производится при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего жилую площадь. Право на обмен имеют и члены семьи пайщика, за которыми признано право на часть паенакопления, любой из них может потребовать принудительного обмена в судебном порядке, те, за которыми признано право на часть паенакопления. Другие члены семьи на принудительный обмен правом не обладают. Раздел помещения предполагает раздел пая, это связано с определением доли каждого супруга. Исходят из принципа равенства долей, суд может отойти от этого принципа, если этого требуют, например, интересы детей. В случае сноса дома принадлежащего кооперативу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, кооперативу взамен сносимого дома передается в собственность равноценный жилой дом. Защита жилищных прав граждан при индивидуальном жилищном строительстве Индивидуальные жилые дома составляют значительную часть жилищного фонда страны. Особенностью жилищного строительства является преобладание отдельных домов на семью с хозяйственными постройками и приусадебными участками. Право собственности на жилой дом возникает с момента государственной регистрации. Правовая регистрация законченного строительства дома производится на имя того лица, которому в установленном законом порядке предоставлен земельный участок для строительства. Строительство начинается после заключения договора о возведении индивидуального жилого дома между органом коммунального хозяйства местной администрации и застройщиком. Договор удостоверяется нотариусом. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее прав собственности и обязано снести ее за свой счет. В целях защиты интересов лица, осуществившего самовольную постройку, и избежания непроизводительных расходов, установлено, что право собственности на дом или иной самовольно построенный объект могут быть признаны судом за лицом, осуществившим на не принадлежащем ему участке земли постройку, если данный участок будет предоставлен затем ему в установленном порядке под размещение возведенной постройки

Иск к застройщику о признании за членами семьи застройщика или иными лицами права собственности на часть дома, может быть удовлетворен лишь в тех случаях, когда между этими лицами и застройщиком имелась договоренность о создании общей собственности на жилой дом и именно в этих целях они вкладывали свой труд и средства в строительство жилого дома. Жилой дом может принадлежать одному или нескольким собственникам. Судьба земельного участка следует судьбе жилого дома, причем в свидетельстве о собственности должна быть указана доля в земельном участке каждого собственника или отсутствие определения таковой. Члены семьи собственника, проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, если при их вселении не оговорено иное. Это право сохраняется и при прекращении семейных отношений. Пользование жилой площадью в собственном доме не ограничено никаким сроком, оно бессрочно. Отсутствие, не проживание собственника в своем доме независимо от длительности и причин не влияет на его право собственности, важно, чтобы собственник в свое отсутствие выполнял обязанности по уплате налогов, по поддержанию дома в надлежащем техническом состоянии, содержал бы в порядке придомовую территорию.

В случае сноса жилого дома, собственнику и членам его семьи постоянно проживающих в этих домах, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного жилого фонда.

30. Договор управляющей организацией: понятие, субъекты, порядок заключения, существенные условия.Управляющая организация - это юридическое лицо любой организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие управление многоквартирным домом.управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Управляющая организация может быть выбрана:- на общем собрании собственников помещений дома;- на собрании членов ТСЖ, если общее собрание собственников создало ТСЖ, а члены ТСЖ решили, что целесообразно прибегнуть к помощи профессиональной управляющей компании;

- на открытом конкурсе по отбору управляющей организации, если собственники не определились со способом управления или выбранный способ управления многоквартирным домом не был реализован. Примечание. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность Договор управления многоквартирным домом отвечает всем признакам договора возмездного оказания услуг, регулируемого гл. 39 ГК РФ.Итак, предметом договора управления многоквартирным домом является:- оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;- предоставление коммунальных услуг;- осуществление иной направленной на достижение целей управления деятельности., регулирующие отношения между исполнителем (управляющей организацией) и потребителем услуг по тепло-, электро-, водоснабжению и канализации. Существенные условия договора К ним относятся:1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.Итак, объектом управления является многоквартирный дом. Один многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией Очевидно, что одна управляющая организация может управлять несколькими многоквартирными домами. Сколько договоров ей нужно заключить?Если управляющую компанию выбрало общее собрание собственников, то в данном случае имеет место один договор на управление одним многоквартирным домом. Если договор заключается с ТСЖ, то объектом управления по этому договору является (являются) многоквартирный(ые) дом(а), в котором(ых) создано ТСЖ. Напомним, что собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Но товарищество может быть создано и при объединении нескольких многоквартирных домов с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. Таким образом, поскольку ТСЖ вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, в данном случае нужен только один договор на управление несколькими домами.Также договор управления несколькими многоквартирными домами может быть заключен и по итогам конкурсного отбора управляющих организаций. Но п. 6 Правил <2> установлено ограничение: в случае если проводится конкурс на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами, общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в таких домах не должна превышать 100 тыс. кв. м и такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут располагаться земли общего пользования.Плата за коммунальные услуги, несмотря на то что устанавливается в договоре управления, имеет иной механизм определения по сравнению с платой за содержание и ремонт жилого помещения.Во-первых, в соответствии размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления.Во-вторых, по таким коммунальным услугам, как холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление, размер платы рассчитывается по тарифам, определенным органами власти в порядке,).Для контроля деятельности управляющей организации управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за год. Иной порядок может быть предусмотрен договором управления.Отметим, что все условия договора являются одинаковыми для всех собственников помещений.Жилищным кодексом установлено, что срок договора управления не может быть меньше одного года и больше пяти лет, кроме того, он по умолчанию пролонгируется на тот же срок и на прежних условиях, если стороны не заявили о его прекращении. 1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. 8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

41. Очередность и порядок предоставления жилых помещений социального использования.

Случаи и основания предоставления жилых помещений вне очереди. Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний (ч. 2 ст. 57).
Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением установленных ЖК РФ случаев внеочередного предоставления. Это правило действует, если иной порядок для лиц, которым предоставляется жилье по договору социального найма, не указан в каком-либо законе, как это предусматривает ч. 3 ст. 49 ЖК РФ. По федеральному законодательству право на внеочередное предоставление жилых помещений имеют:- судьи*(141);- инвалиды I группы: Великой Отечественной войны, боевых действий на территориях других государств*(142);- граждане пожилого возраста и инвалиды, проживающие в стационарных учреждениях социального обслуживания, в случае отказа от услуг указанного учреждения, если им не может быть возвращено ранее занимаемое ими жилое помещение*(143);
- родители, дети которых являются ВИЧ-инфицированными, а также иные законные представители ВИЧ-инфицированных - несовершеннолетних в случае, если они нуждаются в улучшении жилищных условий и если ВИЧ-инфицированный - несовершеннолетний в возрасте до 18 лет проживает совместно с ними*(144). Первоочередной порядок предоставления жилых помещений ЖК РФ не предусматривает. По нашему мнению, прежний порядок может быть сохранен в определенных случаях для лиц, принятых на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 г., поскольку:- граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Указанным гражданам жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в порядке, предусмотренном ЖК РФ (ст. 6 Вводного закона);- жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются иным (кроме малоимущих) определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным ЖК РФ и (или) федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК РФ порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации. Так, по действующему федеральному законодательству предоставление жилых помещений в первоочередном или ином льготном порядке предусмотрено:- Героям Советского Союза, Героям Российской Федерации, Героям Социалистического Труда и лицам, награжденным орденами Славы, Трудовой Славы, "За службу Родине в Вооруженных Силах СССР" трех степеней*(147);- инвалидам Великой Отечественной войны, инвалидам боевых действий на территориях других государств*(148);- участникам Великой Отечественной войны, ветеранам боевых действий на территориях других государств*(149);- военнослужащим, проходящим военную службу на территориях государств Закавказья, Прибалтики и Республики Таджикистан, а также выполняющим задачи по защите конституционных прав граждан в условиях чрезвычайного положения и при вооруженных конфликтах по прибытии из указанных государств*(150);- прокурорам и следователям - не позднее 6 месяцев*(151);- лицам, принятым на службу в милицию, - всем категориям работников образования, культуры, здравоохранения и правоохранительных органов в сельской местности*(153);- педагогическим работникам образовательных учреждений*(154);- некоторым категориям граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС*(155);- медицинским и фармацевтическим работникам*(156);- инвалидам труда I и II групп и инвалидам I и II групп из числа военнослужащих;- семьям лиц, погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей, выполнении долга гражданина по спасению человеческой жизни, по охране социалистической собственности и правопорядка либо погибших на производстве в результате несчастного случая;- матерям, которым присвоено звание "Мать-героиня", многодетным семьям (имеющим трех и более детей) и одиноким матерям;- семьям при рождении близнецов;- учителям и другим педагогическим работникам общеобразовательных школ и профессионально-технических учебных заведений;- спасателям профессиональных аварийно-спасательных служб, профессиональных аварийно-спасательных формирований. Право первоочередного предоставления жилых помещений также предусматривается рядом подзаконных актов. Такое право предусмотрено:- лицам, страдающим заболеваниями, внесенными в Список заболеваний, дающих право лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилой площади*(157);- лицам, больным заразными формами туберкулеза*(158).Законодательством не предусматриваются преимущества какой-либо из указанных выше льготных категорий.

60. Ответственность сторон жилищных правоотношений за нарушение норм жилищного законодательства. В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.5. Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражд1. Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса и исключенный из жилищного кооператива по основаниям, указанным в части 3 статьи 130 настоящего Кодекса, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива.2. В случае отказа освободить жилое помещение указанные в части 1 настоящей статьи граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых помещений, правил содержаний и ремонта жилых домов либо порядка и правил признания ихнепригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые а равно и переоборудование жилых помещений без согласия собственника или переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом влечет наложение административного штрафа в размере 4000-5000 р а для юридич лиц 40000-50000

39. Правила предоставления жилья по договорам социального найма. Понятие малоимущих граждан.Однако порядок постановки на учет и предоставление жилых помещений по договору социального найма в ЖК РФ предусмотрен только в отношении граждан, признанных малоимущими и при получении жилья будет проверяться имущественное положение семьи. Кодекс не определяет норму площади жилого помещения на одного человека. Однако согласно статье 11 Вводного закона предусматривается, что в соответствии со ст. 679, 680 и 685 ГК РФ в определенных случаях необходимо соблюдать требования законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилом помещении осуществляет орган местного самоуправления. В ЖК РФ не предусмотрена постановка на учет граждан в качестве нуждающихся по месту работы. Правда есть оговорка, согласно которой законодательством может быть установлен иной порядок подачи заявления о принятии на учет.Как уже отмечалось ранее, обязательным условием получения жилого помещения по договору социального найма, является прием на учет нуждающихся в жилом помещении. Из этого правила есть исключения.К лицам, которым предоставляется жилое помещение по договору социального найма независимо от принятия на учет в качестве нуждающихся, в соответствии с ч. 2 ст. 57 Жилищного Кодекса РФ относятся:1) граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонта или реконструкции не подлежат;2) дети - сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей - сирот и детей, оставшихся без попечения родителей по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;3) граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.Сохранение норм о предоставлении им жилого помещения во внеочередном порядке способствует обеспечению прав и законных интересов этой социально уязвимой группы населения. Вместе с тем непонятно, каковы основания исключения из числа подлежащих обеспечению жильем в таком порядке тех, кто находился на воспитании у родственников? Статья 37 ЖК РСФСР предусматривала и такой случай.другие категории граждан, которые не предусмотрены Жилищным Кодексом, не могут получить жилое помещение по договору социального найма иначе как при условии принятия на учет в качестве нуждающихся в жилом помещении. Прежде чем въехать на предоставляемую площадь, любой наниматель теперь должен будет подписать с собственником договор социального найма. Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 года № 315 утвержден типовой договор социального найма жилого помещения.[9]Основанием для заключения договора социального найма с лицом, состоящим на учете, является административный акт - решение о предоставлении жилого помещения (ст. 57 Кодекса), принятый органом местного самоуправления. По мнению К.В. Бубона, «.. эта оговорка Жилищного кодекса показывает реальные мысли авторов текста. Они отдают себе отчет в том, что потребность в начальнике, который будет что-то делить и одним это «что-то» давать, а другим не давать, появляется только тогда, когда этого «чего-то» остро не хватает. И, конечно, человек или орган, которому позволено «делить», может обидеть кого угодно, но не самого себя».[10] данное решение должно содержать следующие сведения:

1) решение предоставить заявителю жилое помещение, находящееся по определенному адресу, по договору социального найма;2) срок заключения с заявителем договора; 3) срок вселения заявителя и членов его семьи в жилое помещение;4) порядок и условие передачи уполномоченному органу, освобождаемого жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договора в специализированном жилищном фонде. Таким образом, договор социального найма фактически является основанием для вселения соответствующего гражданина в предоставленное ему жилое помещение.Глава 35 ГК РФ устанавливает, что пользователем жилого помещения может быть только гражданин. Поэтому заключение договоров аренды жилых помещений с гражданами в части второй ГК РФ, введенной в действие с 1 марта 1996 года признано неправомерным. Глава 7 третьего раздела ЖК РФ устанавливает «Основание и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма». Основные новеллы главы:• исключено первоочередное предоставление жилых помещений, все жилые помещения будут предоставляться в порядке очередности, исходя из времени принятия граждан на учет, за исключением некоторых категорий очередников;• упразднены ордера на занятие жилья, предоставляемого по договору социального найма, как основания для вселения в жилое помещение;• отказ от установления единой федеральной учетной нормы и нормы предоставления жилья по договору социального найма;• определение последствий намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий;• право на дополнительную площадь утрачено отдельными категориями граждан, имевших такое право до принятия ЖК РФ;• иное, по сравнению с прежним жилищным законодательством, определение учета законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма;• установление нового порядка предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире;

• установление в качестве основания, для выселения с предоставлением другого жилого помещения (неблагоустроенное, по нормам общежития), невнесение в течение более шести месяцев без уважительных причин платы за жилое помещения и коммунальные услуги.

Одним из условий осуществления гражданами права на жилище является, в соответствии с п. 3 ст. 2 Жилищного Кодекса РФ, предоставление гражданам жилых помещений в государственном или муниципальном жилищных фондах.Жилищное законодательство регулирует и договор специализирован­ного жилого помещения (гл. 10 ЖК РФ). Однако, последний не является

договором социального найма, поскольку он заключается только в фонде социального использования. Жилищное законодательство также устанавливает специальный договорной режим безвозмездного пользования жилыми помещениями для социальной защиты отдельных категорий граждан, (ст. 109 ЖК). Жилищный Кодекс РФ предусматривает следующие категории нуждающихся лиц, которым предоставляется жилое помещение по договорам социального найма:

1) малоимущие;2) иные категории граждан, указанные в законе субъекта Российской Федерации;

3) иностранные граждане, лица без гражданства в силу прямого указания международного договора.Согласно Федерального Закона от 29 декабря 2004 года № 189 ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации» малоимущими признаются граждане, если они признаны таковыми органами местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации.. «граждане признаются малоимущими при одновременном наличии следующих условий:1) среднедушевой доход семьи (заявителя) не превышает: размера дохода, определяемого органами местного самоуправления;2) стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи заявителя составляет менее величины определяемой органами местного самоуправления.Порядок определения размера дохода, необходимого для признания граждан малоимущими подробно изложен в ст. 5 этого Закона.Другим основанием для получения жилья по договору социального найма - признание гражданина нуждающимся в жилом помещении.В ст. 51 ЖК РФ подробно указаны основания признания граждан нуждающихся в жилых помещениях. Это:- не являющиеся нанимателями жилых помещений по договору социального найма и не имеющие собственного жилья;- обеспеченные жилой площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;- проживающие в помещении, не отвечающим установленным для жилых помещений требованиям;- являющиеся нанимателями или члены семьи нанимателя, собственниками или членами семьи собственника, если они проживают вкоммунальной квартире, где имеется больной, с которым совместное проживание в квартире невозможно.

*44. Изменение жилищных отношений.Жилищные правоотношения характеризуются стабильно­стью и устойчивостью. Объем и характер прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи могут быть изменены, как правило, в интересах и с согласия проживающих по догово­ру найма. Законодательство допускает изменение жилищ­ных правоотношений по одностороннему волеизъявлению одного или нескольких членов семьи нанимателя, а также по административному акту (переустройство и переплани­ровка жилого помещения).Изменение жилищных правоотношений может касаться предмета договора жилищного найма, субъектного состава, характера и объема прав и обязанностей нанимателя и чле­нов его семьи. Изменения могут быть связаны одновремен­но с предметом найма и субъектным составом или субъект­ным составом и характером, объемом прав и обязанностей.ЖК к изменениям жилищных правоотношений относит: изменение договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя изменение до­говора по требованию нанимателей, объединяющихся в однусемью изменение договора вследствие признания нанимателем другого члена семьи По мнению ряда ученых, к изменениям жилищных правоотношений могут быть отнесены и другие случаи. Неоднозначна квалифика­ция учеными-цивилистами переустройства и перепланировки жшшх помещений. «различают переоборудование и перепланировку жилых помещений и подсобных помещений квартир, сданных внаем, в ходе ка­питального ремонта и без него. В обоих случаях изменяется объект жилищного правоотношения, а это влечет измене­ние объема прав и обязанностей его субъектов»1. относя к ним отказ пользователя от части жилого помещения, перевод жилого помещения на другой правовой режим4. В первом слу­чае, очевидно, речь идет о прекращении одних жилищных правоотношений и возникновении других; изменение же право­вого режима не затрагивает ни объекта, ни субъекта, ни ха­рактера прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи.Жилищное правоотношение может быть изменено только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя, за исключением случаев, предусмотренных Жилищным кодек­сом РСФСР, другими законодательными актами.Суть рассматриваемого изменения жилищного правоот­ношения сводится к разделу или выделу жилья по требова­нию одного из членов семьи с намерением заключить дру­гой (самостоятельный) договор найма жилого помещения. Заключив такой договор, лицо приобретают право распоря­жаться этой частью жилья (приватизировать, обменять), а также вселить супруга, других лиц в свое жилое помещение.Споры, возникающие в связи с отказом заключить от­дельный договор найма со стороны других членов семьи или наймодателя, разрешаются в судебном порядке.

52. Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания, иных жилых помещений, предназначенных для социальной защиты отдельных категорий граждан. Жилье в домах системы социального обслуживания населения предназначается для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением медицинских и социально-бытовых услуг (см. комментарий к ст. 96).Согласно комментируемой статье порядок и условия предоставления такого жилья устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов РФ.К полномочиям федеральных органов государственной власти относятся: установление основ федеральной политики в области социального обслуживания; принятие федеральных законов в области социального обслуживания и контроль за их исполнением и т.д. (ст. 20 Закона об основах социального обслуживания).К полномочиям органов государственной власти субъектов РФ относятся: обеспечение реализации Закона об основах социального обслуживания; создание, управление и обеспечение деятельности учреждений социального обслуживания (ст. 21 Закона об основах социального обслуживания).Жилые помещения в домах системы социального обслуживания (далее - стационары) предоставляются гражданам пожилого возраста (женщинам старше 55 лет, мужчинам старше 60 лет) и инвалидам (в том числе детям-инвалидам), нуждающимся в постоянной либо временной посторонней помощи в связи с частичной или полной утратой возможности самостоятельно удовлетворять свои основные жизненные потребности вследствие ограничения способности к самообслуживанию и (или) передвижению (ст. 5 и 20 Федерального закона от 02.08.95 N 122-ФЗ "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов" - далее Закон о социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов <1>). 2. Граждане помещаются в такие стационары по их личному письменному заявлению, а если они не достигли 14 лет или признаны (в установленном порядке) недееспособными - по письменному заявлению их законных представителей.На администрацию стационаров возложена обязанность выделять супругам изолированное жилое помещение (ст. 21 Закона о социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов). Следовательно, прочим проживающим в основном выделяются комнаты на 2 и более человек.3. Согласно ст. 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются гражданам, не обеспеченным жильем в данном населенном пункте. Эта статья не обозначает в качестве исключения предоставление жилья в стационарах.Следует отметить, что граждане пожилого возраста и инвалиды сохраняют занимаемые ими жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда в пределах 6 месяцев с момента поступления в стационар, а если в этих помещениях остались проживать члены их семей - в течение всего времени пребывания в стационаре (ст. 12 Закона о социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов).
4. Наниматель жилого помещения в стационаре (помимо общих положений) имеет право на:
организованный отдых и культурное обслуживание;пользование помещениями для проведения мероприятий медицинского, психологического, социального характера, трудовой деятельности;
пользование телефонной связью и почтовыми услугами за плату в соответствии с действующими тарифами;прием посетителей как в выходные и праздничные, так и в рабочие дни - в дневное и вечернее время;сохранность личных вещей и ценностей и т.п. (ст. 21 Закона о социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов).Условия проживания в стационарах определяются договором о стационарном обслуживании граждан. Администрация обязана соблюдать права человека и гражданина; обеспечивать неприкосновенность личности и безопасность проживающих; выделять супругам изолированное жилье для совместного проживания и проч. (ст. 21 Закона о социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов).5. В соответствии со ст. 99 ЖК РФ заключение договоров найма жилых помещений обязательно для всех видов специализированного жилья (кроме жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан - ст. 98 ЖК РФ).
Однако обратимся к актам, регламентирующим вопросы предоставления и пользования жилыми помещениями в учреждениях социального обслуживания (а также фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев, см. ст. 97 ЖК РФ).