Жилой недвижимости

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «СИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ»

(ФГБОУ ВПО «СГГА»)

Ю.А.Голиков, Л.Ю.Сульгина

Расчет точности рыночной оценки

Стоимости жилой недвижимости

Новосибирск

________________________________________________________________________

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «СИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ»

(ФГБОУ ВПО «СГГА»)

РАСЧЕТ ТОЧНОСТИ РЫНОЧНОЙ ОЦЕНКИ

ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Методические указания для студентов, обучающихся по специальностям 170303 «Городской кадастр» и 080502 «Экономика недвижимости»

Новосибирск

2012 г

Рыночный подход к оценке недвижимости основывается на анализе информации о ценах сделок купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому или сходных с ним по каким-то параметрам. Он включает в себя 4-е этапа:

-сбор информации;

-анализ ее достоверности и применимости;

-заключение о стоимости оцениваемого объекта;

-оценку точности полученного результата.

Сбор информации затрудняется ограниченностью доступа к ней или ее неполнотой. Если оценщик располагает определенным объемом информации, то ему необходимо проверить ее достаточность. В сделке купли-продажи недвижимости всегда имеет место асимметрия информации между продавцом и покупателем. Для уменьшения ее величины собранная информация должна соответствовать следующим критериям:

-стороны сделки должны иметь достаточное представление о данном рынке;

-стороны сделки не должны быть связанны между собой какими-либо отношениями, влияющими на цену сделки;

-данные о цене сделки должны быть получены от лица, не заинтересованного в ее искажении.

При использовании рыночного подхода применима не только информация о сделках купли-продажи недвижимости, но и о других смежных с ними сделках: залога, страхования и др. Обычно величина кредита, обеспеченного залогом объекта недвижимости, составляет

60-70 % ее стоимости.

Не имея точной информации о стоимости недвижимости, оценщик может ее спрогнозировать по информации об иных сделках. В реальной действительности подобрать статистику сделок с аналогичными объектами практически невозможно, поэтому необходима корректировка рыночных данных о продажах, отражающих отличия сравниваемых объектов от оцениваемого. Основным способом определения количественных значений корректировок является анализ парных продаж, т.е. оценка стоимости двух объектов, сходных по всем параметрам, кроме одного.

Кроме объективных характеристик объекта недвижимости – местоположения, качества, возраста, условий продажи необходимо учитывать временной лаг, динамику инфляции, изменение законодательства и развитие инфраструктуры.

Следующей задачей является определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости и точности полученного результата. Для этого чаще всего используются методы статистической обработки данных.

За окончательный результат, как правило, принимается значение среднего арифметического, которое для последовательности (считается, что все элементы последовательности имеют равные веса) из данных определяется по формуле:

. (1)

Цена недвижимости при каждой конкретной сделке купли-продажи включает ряд субъективных факторов (настроение продавца и покупателя, психологические факторы, время года, погоду и т.д.), поэтому она всегда является наиболее вероятной.

При анализе информации о сделках с сопоставимыми объектами общепринято допущение о том, что распределение исходных данных математически описывается нормальной функцией. Для определения точности полученного результата используется среднее квадратичное отклонение:

. (2)

При оценке точности стоимости недвижимости рыночным методом используют отношение среднеквадратичного отклонения к величине среднего арифметического и считают достоверными исходные данные, для которых такое отклонение составляет менее 10%:

<0,1. (3)

Если такое отношение не выполняется, то имеет место большой разброс цен на объекты недвижимости и необходима специальная обработка исходных данных, уменьшающая этот разброс.

В качестве графической интерпретации исходной информации можно воспользоваться кривой плотности вероятности, которая для непрерывной функции распределения выражается следующей формулой:

. (4)

Общий вид кривой плотности распределения для нормального закона показан на рис.1

Рис.1 Кривая плотности распределения вероятности для нормального закона

Из формулы (4) видно, чем меньше значение , тем «уже» будет график, т.е. тем ближе все значения стоимости недвижимости располагаются к своему математическому ожиданию, и, наоборот, чем больше значение , тем больший разброс наблюдается в исходных данных.

Целью данной контрольной работы является определение точности стоимости квартиры. В качестве примера выбраны квартиры в кирпичных домах ОБьГЭС Левобережья Советского района г.Новосибирска.

Для сравнения рассматриваются квартиры на вторичном рынке жилой недвижимости, имеющие примерно одинаковую площадь и расположенные выше первого этажа. Источником информации для расчета является «Вестник Академгородка» №3 (288) от 27 января 2012г. В табл. 1 представлена, выборка из «Вестника Академгородка» по двухкомнатным квартирам с общей площадью 40-48 кв.м в количестве

Таблица 1

Выборка по 2-х комнатным квартирам

№	Адрес	Этаж	Площадь, кв.м	Цена P , тыс.руб.
1.	Ветлужская
2.	Софийская
3.	Софийская
4.	Динамовцев
5.	Ветлужская
6.	Ветлужская
7.	Красноуфимская
8.	Динамовцев
9.	Приморская
10.	Приморская

В качестве равных весов в расчете принимается площадь двухкомнатной квартиры 40-48 кв.м, тип дома – кирпичный, средней этажности, 5-этажного дома.

Пример расчета:

Вначале по формуле (1) рассчитаем значение среднего арифметического цены двухкомнатной квартиры:

.

= (1500+1550+1600+1650+1680+1700+1750+1770+1800+1850)=

=1685 руб.

Затем по формуле (2) вычислим среднее квадратичное отклонение для значений цен квартир , представленных в табл. 1:

И, наконец, оценим по формуле (3) достоверность исходных данных:

.

Таким образом, отношение среднеквадратичного отклонения от средней цены двухкомнатной квартиры меньше 10%, т.е. исходные данные можно считать достоверными.

Для построения кривой плотности распределения вероятности рассчитаем по формуле (4) значения функции для 10-ти выбранных значений цены (см.табл.1).

Приведем пример расчета первой точки этой кривой (остальные девять точек рассчитываются аналогично):

По результатам расчетов составим таблицу 2 для построения кривой плотности распределения вероятности. В таблице 2 исследуемые квартиры расположены в порядке возрастания их стоимости.

Таблица 2

Данные для построения графика

№	P, руб.
		2,08
		1,13

По данным таблицы 2 построим график кривой плотности распределения вероятности для нормального закона распределения (см. рис.2)

Рис. 2 Кривая плотности распределения вероятности цен

Из графика видно, что значение цен квартир располагается близко к среднеарифметическому значению, т.е. разброс данных по микрорайону невелик и может быть использован для практического применения.