Третьим методом является метод оценки заменяемой стоимости объекта. Он учитывает стоимость строительства аналогичного приобретаемому объекта заново по сегодняшней стоимости денег и с применением скидки с такой стоимости для учета износа оборудования, оборотных активов и капитализации.
Обычно скидка в отношении заменяемой стоимости, например, среднего западноевропейского завода составляет 30-40% или выше с поправкой на месторасположение завода (если далеко от транспортных узлов – выше, и ниже, если близко к ним).
В российских условиях обычно используется скидка в размере 80-90% в связи с низкой задействованностью заводов, необходимостью значительной модернизации из-за низкой технологической оснащенности и низкого платежеспособного спроса.
При расчете стоимости нового строительства в состав затрат следует включать прямые и косвенные издержки, а также прибыль предпринимателя.
К прямым издержкам относят:
à стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
à стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
à основную заработную плату строительных рабочих;
à стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;
à прибыль и накладные расходы подрядчика.
К косвенным издержкам относят:
à затраты на подготовку территории строительства;
à затраты на проектные и изыскательские работы;
à прочие затраты и работы;
à содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;
à другие (нетрадиционные) виды косвенных издержек.
При определении значений прямых издержек следует руководствоваться общими правилами определения сметной стоимости строительства, изложенными в действующих нормативных и руководящих документах (Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации, 10181-01-94).
Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:
à пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;
à путем составления восстановительной сметы на объект оценки.
При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 г., принятых в качестве базисных. Способ учета в прямых издержках налога на добавленную стоимость, налога на пользование транспортом, а также других налогов, действующих на момент оценки, зависит от вида применяемых индексов.
При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов:
à по укрупненным сметным нормативам;
à по сборникам единичных расценок и прейскурантам.
Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.
Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости следует применять следующие виды укрупненных показателей:
à укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС);
à укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;
à прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС);
à укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов.
При этом стоимость строительно-монтажных работ приводится с разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций. Применение укрупненных показателей осуществляется в соответствии с рекомендациями СП 81-01-84. Механизм индексации прямых издержек аналогичен описанному ранее.
Определение прямых издержек на новое строительство с использованием единичных расценок и укрупненных норм является стандартной процедурой разработки восстановительных локальных смет на виды работ или конструктивные элементы с последующей индексацией.
Значения косвенных издержек на подготовку территории и традиционно относящихся в сводных сметах к разделу "Прочие издержки" следует определять в соответствии с указаниями свода правил СП 81-01-94.
К нетрадиционным видам косвенных издержек относятся:
à инвестиции в недвижимость в период после завершения строительства и до достижения стабилизированной наполненности;
à расходы на изменение права собственности.
Значения этих видов издержек определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.
Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным.