Тема : Понятие, задачи, основания регистрации земельных участков. Основная и текущая регистрация. Земельно-регистрационный процесс и документация

1. Понятие, задачи, основания регистрации прав на землю

Нормы о государственной регистрации прав на землю в период пере­хода к рыночным отношениям становятся все более и более востребо­ванными. В условиях развития рынка земли, и особенно рынка земель сельскохозяйственного назначения, заключения множества сделок с зе­мельными участками, во избежание махинаций, мошенничества приоб­ретателям права на землю необходимо иметь информацию о земельном участке, который или право на который они хотят получить.

Впервые в Положении о Центральном статистическом управлении, подписанном В.И. Лениным 25 июля 1918 г., на это управление среди прочих функций возлагалась и земельная регистрация. Как определенный вид действий по сбору, систематизации, хранению и обновлению сведений о положении земель и оформлению землепользования она была законодательно закреплена в 1919 г.

Документом на право пользования землей была землеотводная запись вместе с картой участка. Этот документ утверждался губернским земельным отделом. Основной регистрационной единицей был отдельный земельный участок, под которым подразумевалась площадь земли, состоящая из одного или нескольких угодий, окаймленная одной замкнутой линией, отделяющей ее от посторонних землепользований.

Сведения, подлежащие государственной записи, отражались в специальной документации (волостная карта, карта селений, реестр селений, алфавит землепользователей). Порядок осуществления государственной записи был определен Инструкцией о формах и порядке производства государственной записи землепользований (земельная регистрация), утвержденной Наркомземом РСФСР 23 сентября 1919 г. Это была первая инструкция по регистрации землепользований.

В 1939 году введена специальная земельно-учетная документация в колхозе - Земельная шнуровая книга, а в райисполкоме - Государственная земельная книга регистрации земель. Эти книги имели как земельно-учетное, так и земельно-регистрационное значение. Земельный учет совместно с земельной регистрацией должны были содействовать охране принципа национализации земли и общественных земель колхозов от расхищения.

Как видим, в этот период сформировалась основа советского государственного земельного кадастра - это ведение государственными органами регистрации землепользований, учет земель всех категорий земельного фонда и каждого земельного участка, государственная земельная отчетность. В составе единого земельного фонда при учете выделялись пять категорий: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли промышленности, транспорта и специального назначения; 3) земли городов и поселков городского типа; 4) земли государственного лесного фонда; 5) земли государственного земельного запаса.

Поскольку единый государственный земельный фонд - объект государственной собственности - земельные участки предоставляются государством на правах пользования и владения, то всякое использование земли должно быть юридически оформлено, а сами земельные участки как определенная территория и недвижимость, должны быть зарегистрированы в установленном порядке. Эту функцию выполняет государственная регистрация земельных участков. Ее данные служат основанием для использования определенной площади земли конкретным физическим или юридическим лицом.

Регистрация земельных участков, являясь составной частью земельного кадастра, выступает в качестве юридического мероприятия по оформлению прав пользования и владения конкретным земельным участком и внесения записей в соответствующие государственные документы. В условиях Казахстана она носит государственный характер. Она направлена на охрану и укрепление государственной и частной собственности на землю и прав на пользование земельными участками. Земельно-регистрационным данным придается юридическая сила. В системе кадастра в ее задачу также входит сбор, систематическое хранение и обновление сведений о правовом и хозяйственном положении земель.

Согласно ст. 118 Гражданского кодекса РК, из прав на землю государственной регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право зем­лепользования на срок свыше года, право пользования на срок свыше года, залог недвижимости, рента на недвижимое имущество, право доверительного управления. В соответствии со ст. 2 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, от 25 декабря 1995 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» должны быть зарегистрированы:

право собственности;

право хозяйственного ведения;

право оперативного управления;

право землепользования на срок свыше года;

право пользования на срок свыше года;

право доверительного управления;

залог;

рента;

иные права на недвижимость, а также обременение прав на недви­жимость.

Регистрации подлежат также изменение и прекращение прав (об­ременении) на недвижимое имущество в результате сделок и иных юридических фактов.

Рассмотрение государственной регистрации прав на землю будет неполным, если оставить без внимания выяснение ее места в системе оснований возникновения прав на землю.

В качестве оснований возникновения какого-либо права выступают юридические факты. Под ними понимают предусмотренные в законе обстоятельства, которые являются основанием для возникновения (из­менения, прекращения) конкретных правоотношений.

Юридические факты делятся на две группы: события и действия.

События — юридически значимые факты, возникающие независи­мо от воли людей (естественная смерть человека, истечение срока, ги­бель имущества в результате стихийного бедствия и т.д.).

Юридические факты классифицируют на простые и сложные. Обстоятельства, при которых основанием правоотношения служит еди­ничный юридический факт, называют простыми юридическими фактами. А когда основание правоотношения составляют два и более юри­дических факта, возникающих либо одновременно, либо в определен­ной последовательности, то это основание именуют сложным юриди­ческим составом или сложным юридическим фактом.

Поскольку большинство юридических фактов (оснований) возник­новения права относится к группе юридических действий (включая и юридические поступки), их принято называть также способами приобретения (прекращения) права.

Под основаниями возникновения прав на землю следует понимать юридические факты, т.е. предусмотренные в законе обстоятельства, которые ведут к образованию конкретного права на землю. Мы использовали при формулировке определения фразу «обстоятельства, которые ведут к образованию конкретного права на землю», а не «об­стоятельства, порождающие конкретное право на землю», потому что считаем, что не во всех случаях единичный факт, порождает право на землю. Скажем договор аренды, заключаемый на срок меньше одного года, порождает право на земельный участок, а аналогичный договор, но заключаемый на срок свыше одного года, ведет к образованию пра­ва на землю только после его государственной регистрации.

В большинстве же случаев права на землю возникают на основании сложного юридического состава: акта на право собственности на земельный участок я акта государственной регистрации; договора об аренде земельного участка и акта государственной регистрации т.д.

В отношении понятий «способы приобретения земли», «способы получения земельных участков», «способы возникновения прав на землю» хотелось бы отметить, что, несмотря на различную смысловую нагрузку слов «приобретение», «получение», «возникновение», рассматриваемые выше понятия можно считать тождественными друг другу. Под ними следует понимать процесс, состоящий из группы юридических действий, направленных на возникновение права на землю.

Юридический анализ оснований и способов приобретения прав на землю будет осуществляться последовательно, применительно к каждому юридическому титулу обладания землей.

Государственная регистрация прав на землю — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на земельный участок.

Отражая процессуальный момент, государственная регистрация представляет собой процедуру учета регистрирующим органом права на земельный участок, а также обременении на него в порядке, уста­новленном законом.

Государственная регистрация прав на землю преследует следующие цели:

- подтверждение (доказательство), осуществляемое государством, существования вообще права на землю у конкретного лица;

- фиксацию момента возникновения права на землю;

- публичность, т.е. о наличии права на земельный участок у конк­ретного лица становится известно неограниченному кругу лиц;

- индивидуализацию и конкретизацию правового режима земельно­го участка;

- обеспечение государственной защиты прав на земельные участки;

- обеспечение эффективного развития рынка недвижимости. Задачами государственной регистрации прав на землю являются:

- закрепление документально оснований, условий и пределов воз­никновения, изменения и прекращения прав на земельный участок;

- охрана прав на землю физических и юридических лиц и государства;

Регистрации земельных участков предшествует юридическое оформление, закрепление установленных границ участков на местности, определение площадей земельных участков и составление соответствующих планов. Эти работы выполняются в порядке землеустройства (межхозяйственного). Регистрация земельных участков проводится одновременно с учетом земель.

Важным условием рационального и эффективного использования земельного фонда является правовое обеспечение устойчивости и охраны землепользования и землевладения в строгом соответствии с его целевым назначением. Устойчивость землепользования и землевладения обеспечивается государством. Они могут быть изъяты только для государственных надобностей с соблюдением законной процедуры и возмещением всех убытков, включая неиспользованные затраты и выгоды, а также стоимость участка. Земельные участки могут быть изъяты в случае нарушения пользователем или собственником земельного законодательства республики.

Для осуществления охраны землепользования и землевладения надо располагать сведениями о том, кто является землепользователем или землевладельцем и на какую конкретно территорию распространяется их право пользования и владения. Регистрация землепользований и землевладений охватывает круг вопросов, связанных с оформлением прав пользования и права собственности конкретными земельными участками и записью данных о них в соответствующих документах (земельно-кадастровых книгах и магнитных носителях АИС ЗК). Она содержит сведения о правовом положении земельных участков.

Основанием для регистрации землепользования является решение соответствующего государственного органа о предоставлении земельного участка юридическому или физическому лицу на соответствующие цели на основании предусмотренных законом необходимых документов, а также предоставленных документов о перенесении в натуру землеустроительного проекта и закреплении границ участка на местности. После оформления государственной регистрации землепользователю или собственнику выдают документ (государственный акт установленной формы) на право пользования или право собственности на земельный участок вместе с планом этого участка. В решениях о предоставлении земельных участков указывается, для какой цели они отводятся и основные условия пользования землей.

При предоставлении земель в пользование приоритет предоставляется сельскохозяйственным землепользователям. В документе на право пользования или право собственности также указывается целевое назначение участка, делимость или неделимость, сервитуты и другие обременения и ограничения.

В пользование или владение гражданам и юридическим лицам могут быть предоставлены один или несколько отдельно расположенных земельных участков, которые представляют единое землепользование, поскольку право имеет один субъект, имеющий определенные права и обязанности по пользованию, владению всей этой земельной территорией. Землепользование или землевладение в виде конкретного земельного участка подлежит государственной юридической регистрации, то есть оно, как и любой объект недвижимости, должно быть внесено не только в земельнокадастровые книги, но и пройти государственную регистрацию в соответствующих органах.

Земельный участок, находящийся в частной собственности является недвижимым имуществом. Вследствие этого, с земельным участком, а также и с правом землепользования по земельному законодательству республики можно вести разрешенные законом операции, как и с любой другой недвижимостью, поэтому различные юридические действия с земельной недвижимостью регулируются также нормами гражданского кодекса республики.

Государственная регистрация земельных участков и субъектов права

Подлежат регистрации: - Право собственности; - Право ведения хозяйства; - Право оперативного управления; - Право пожизненного наследуемого владения; - Право постоянного пользования; - Право временного землепользования (краткосрочного и долгосрочного); - Право аренды; - Ипотека и сервитуты; - Кондоминиум;

Регистрация обеспечивает: - устойчивость земельных участков и землепользований; - использование земель по целевому назначению; - охрану земельных прав; - соединение процесса регистрации земли и имущества, находящегося на ней; - подтверждается законность прав пользования, владения или собственности на землю; - одновременное ведение первичного учета земель; - ведение государственного налогового учета;