Упадет ли рынок жилья?

Прогноз ЦЭИ ИГСО сделанный в апреле 2008 года относительно перспектив рынка жилья в России грянул как гром среди ясного неба. С ним дружно спорили все «серьезные аналитики», кто только мог. Те, кто особенно горячился, утверждали, что в ИГСО ничего не понимают в цикличности рынка недвижимости и просто выдают свои «дилетантские измышления» за анализ ситуации. Между тем жилищный рынок в России действительно уже весной демонстрировал «нетипичные» признаки и рисковал обрушиться еще до конца 2008 года.

По оценке ЦЭИ, основной причиной вызревающего падения цен на отечественном рынке жилья являлось продолжающееся сокращение реальных доходов населения, вызываемое инфляцией. Приближению обвала также способствовали жесткая политика банков по отношению к должникам и высокая ставка процента по кредитам.

Механизм спонтанного снижения реальных доходов россиян был запущен в конце 2007 года благодаря первым сбоям в мировой экономике. Правительство перестало контролировать последствия своей эмиссионной политики, по-прежнему придерживаясь догмата неолиберализма о пользе дешевой рабочей силы для роста экономики. Рынок недвижимости падал в США с 2007 года. Весной 2008 года проблемы со сбытом жилья существовали уже во многих странах. В России чиновники и сведущие в «циклах недвижимости» аналитики уверяли: цены на жилье в России и, особенно, в Москве будут только расти.

Вследствие динамичного роста цен реальные доходы российских трудящихся быстро сокращались. Финансовое положение средних слоев ухудшалось, затрудняя оплату ипотечных кредитов. Чтобы обезопасить себя от новых рисков, банки усложнили выдачу займов и начали ужесточать политику в отношении должников не способных своевременно выполнять финансовые обязательства. Осенью некоторые из них дошли уже до повышения процента по долгу.

Трудности с оплатой кредитов у должников возрастали не переставая. Летом 2008 года они начали переходить в критическую фазу. К концу 2008 года рынок недвижимости в России походил уже на выставку кирпичных изделий. В известном смысле рынок жилья перестал быть рынком, поскольку товары перестали продаваться. Их рекламировали, повторно выставляли на продажу, однако покупателей становилось все меньше и меньше. Строители грозили новым ростом цен, но в итоге, чтобы продать хоть что-то им приходилось идти на скидки.

Чтобы не допустить падения цен правительство обещало строительным компаниям начать скупку недостроенных домов. Подобные меры, однако, не могли принципиально ничего изменить: рынок высоких цен умирал. Владельцы «инвестиционных квартир», покупавшие их с целью сбережения средств, начинали их распродавать. Цены шаг за шагом отступали под панические вопли владельцев строительных компаний, признававшихся: «Мы уже лежим на боку!» Их призывы к журналистам «помочь рынку» тонули в возмущенных голосах людей.

Для банков ситуация также делалась хуже. Изъятие ими жилья неплательщиков, обязательно должное начаться в России, не позволяло вернуть средств, затраченных на его покупку. Спрос на недвижимость падал. Как только банки стали бы массово изымать жилье у увольняемых представителей «среднего класса», цены на недвижимость упали бы еще больше. Сдержать этот процесс не могла даже монопольная схема рынка.

Цены на недвижимость в России значительно превышали общеевропейские, с учетом того, что качество большей части квартир оставалось на низком уровне. Московские квартиры осенью 2008 года стоили почти в 5 раз дороже аналогичных квартир в ЕС. Подобная ситуация могла существовать благодаря предельной монополизации жилищного рынка, особенно ощутимой в Москве. Спекулятивные цены на недвижимость сохранялись при поддержке государственной бюрократии, защищающей связанные с ней крупные компании. Наживались и банки. Взятые на западе кредиты под 3-5% годовых, выдавались с пятикратной накруткой. При этом преждевременное погашение долга часто каралось штрафами.

Сделанный ЦЭИ ИГСО анализ оказался достаточно точен. Весной 2008 года месячный доход семьи российского «среднего класса» редко превышал 2500 евро. Выплачивая огромные проценты за переоцененное жилье, должники все время находились на грани семейного банкротства. Материальные возможности большинства уже летом оказались подорваны инфляцией. Дальнейшее обесценивание рубля как покупательной единицы, наряду с потерей доходов или их абсолютным сокращением лишало многих работников возможности регулярно осуществлять платежи по долгам. Возраставшее давление банков, стремившихся решить собственные проблемы за счет должников, еще более усложняло ситуацию.

Осенью рынок жилой недвижимости в России вплотную подошел к предсказанному весной краху. Казавшийся весной безумным, прогноз ИГСО о падении рынка недвижимости на 50% лишь на первом этапе, выглядел осенью слишком осторожным. Только наступившая в 2009 году финансовая стабилизация отсрочила крушение рынка недвижимости в России.