Юридические признаки договора найма жилого помещения

Глава 2. Договор найма жилого помещения.

§1. Понятие договора найма жилого помещения. §2. Виды договоров жилищного найма. §3. Субъекты права на жилое помещение по договору социального найма жилого помещения. §4. Права, обязанности и ответственность сторон по договору социального жилищного найма. §5. Расторжение договора социального жилищного найма.

Дополнительная литература:

1.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Т.2. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2004.

2. Корнеев СМ., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда. М.. 1996.

3. Крашенников П.В. Жилищное право. М., 2005.

4. Комментарий к Жилищному Кодексу (постатейный). М.: Проспект. 2005.

5. Марткович И.Б. Жилищное право. М., 1998.

6. Седугин П.И. Жилищное право. М., 1998.

7. Толстой Ю.К. Жилищное право. М.: Проспект, 2005.

Понятие договора найма жилого помещения.

Определение - это договор о предоставлении жилого помещения во владение и пользование за плату для проживания в нем.

Правовое регулирование:

1) Гражданский Кодекс РФ, ст.ст. 671-688;

2) Жилищный Кодекс РФ от 29 декабря 2004 г.

3) Постановления Правительства Российской Федерации:

-от 30 июля 2004г. «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг»;

- от 14 декабря 2005 г. «О предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг»;

- от 21 января 2006 года «Об утверждении правил пользования жилым помещением»;

- от 28 января 2006 г. «Положение о признании жилого помещения непригодным для проживания, а многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»;

- от 23 мая 2006 г. «О порядке предоставления гражданам коммунальных услуг»;

- от 13 августа 2006 г. «Правила содержания общего имущества дома»;

- от 26 июня 2007 г. «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2008-2010 годы»;

4) Постановление государственного Комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

5) Постановления Конституционного суда РФ: от 5.05.1995 г. – «О проверке конституционности ч.1 и 2 ст. 54 ЖК РСФСР», от 23.06.1995 г. - «О проверке конституционности п1.и п. 8 ч. 2 ст.60 ЖК РСФСР», от 3.10.1998 г. - «О проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ».

Юридические признаки договора найма жилого помещения.

1. Правовая природа - он опосредует владение и пользование жилыми помещениями (иногда только пользование – (по договорам с юридическими лицами).

2. Субъектный состав: наймодатель и наниматель. Наймодателем может быть собственник или управомоченное им лицо, нанимателем - как правило, гражданин, а также юридическое лицо (в случаях, указанных в ст. 671 ГК)

3. Материальным объектом этого договора может быть только жилое помещение: дом, квартира, часть дома, комната в коммунальной квартире. Жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. В материальный объект входят также помещения вспомогательного использования и общие части дома.

4. Особая цель- жилое помещение по этому договору может использоваться только для проживания. Допускается использование для осуществления профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности (кроме промышленного производства), если это не нарушает права и законные интересы других граждан.

5. Возмездность - материальную выгоду получают и наймодатель и наниматель.

6. Консенсуальность - этот договор возникает в момент достижения соглашения в установленной форме, предоставление жилого помещения является обязанностью наймодателя, т. е. относится к стадии исполнения договора.

7. Двусторонне обязывающий характер - каждая сторона в этом договоре имеет не только права, но и несет обязанности.

8. Договор является государственно - регулируемым или свободно- заключаемым (в зависимости от вида). Договор социального жилищного найма является регулируемым, так как ему предшествует акт государственного или муниципального органа о предоставлении жилого помещения.

9. Обязательность письменной формы заключения договора.