Договор безвозмездного пользования жилым помещением

Жилое помещение может быть передано в пользование и / или владение как гражданину, так и юридическому лицу. Если в первом случае по общему правилу с гражданином заключается договор найма, то во втором (с юридическим лицом) — договор аренды (п. 1 ст. 677, п. 2 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако на практике правовые формы пользования объектами недвижимого имущества не ограничиваются лишь названными договорами. В качестве третьего варианта используется договор безвозмездного пользования жилым помещением. Такова нормотворческая практика московского законодателя, основанная на главе 36 ГК.

Но использование этого вида договора в жилищной сфере вызывает некоторые сомнения. Ни ныне действующий ЖК, ни Закон РФ от 24 декабря 1992 года N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» не дают оснований для распространения на жилые помещения отношений по безвозмездному пользованию.

Если при договоре аренды / найма вещь передается не только в пользование, но и владение, то ссудополучатель приобретает лишь право пользования ею (см. ст. ст. 606, 671, 689 ГК). Данное правило акцентирует внимание на потребительском характере отношений, что, скорее всего, происходит при передаче движимого имущества. Как отмечает профессор Е.А. Суханов, договор безвозмездного пользования «применяется в бытовых отношениях между гражданами, будучи формой их взаимопомощи и товарищеского сотрудничества в удовлетворении обычных, повседневных потребностей».

В то же время, как следует из содержания п. 2 ст. 689 ГК РФ, к договору безвозмездного пользования применимы некоторые из указанных нами положений о договоре аренды. Объектом договора безвозмездного пользования могут быть, в частности, здания, сооружения и другие непотребляемые вещи, к числу которых, бесспорно, можно отнести и жилые помещения (ст. 607 ГК).

Непотребляемыми вещами являются «такие вещи, которые в процессе использования длительное время служат их хозяйственному или иному целевому назначению (например, жилой дом)». Определение как нельзя лучше вписывается в контекст излагаемого материала и представляется формально верным.

Договор безвозмездного пользования влечет одно весьма негативное для ссудополучателя последствие, что ставит его в худшее положение по сравнению с нанимателем жилья. На ссудополучателя, в частности, возлагается обязанность производить не только текущий, но и капитальный ремонт полученного имущества (ст. 695 ГК). Наниматель же обременяется обязанностью осуществлять только текущий ремонт (ст. 681 ГК). Правда, в обоих случаях в договоре можно предусмотреть иное, что далеко не всегда находит практическое применение.

В целом использование договора безвозмездного пользования жилым помещением до введения специального регулирования данных отношений в новом Жилищном кодексе России представляется преждевременным.

Появление в московских правовых актах данной формы предоставления жилых помещений вызвано необходимостью решения возникающих на практике проблем (освобождение от платы за наем, «уход» от приватизации жилых помещений). Возможно, это носит временный характер и не получит своего правового закрепления в отношении использования государственного и муниципального жилищного фондов. Но для частных лиц такой договор доступен и реален уже сегодня.