Содержание задания

2.1 Анализ динамики распределения земель города по составу.

2.2 Современная организация использования земель города.
2.2.1 Градостроительное зонирование.

2.3 Анализ уровня использования земель города по территориальным зонам.

2.3.1 Анализ использования земель в составе жилой зоны.

2.3.2 Анализ использования земель в составе общественно-деловой зоны.

2.3.3 Анализ использования земель в составе производственной зоны и зон
инженерной и транспортной инфраструктур.

2.3.4 Анализ земель в составе зоны сельскохозяйственного использования.

2.3.5 Анализ использования земель в составе рекреационной зоны.

2.3.6 Анализ использования земель в составе зоны особо охраняемых терри­
торий.

2.3.7 Анализ использования земель в зоне специального назначения.

2.3.8 Анализ использования земель в зоне военных объектов, режимных тер­
риторий.

2.4 Анализ использования земель по формам собственности.

Методика выполнения 2.1 Анализ динамики распределения земель города по составу.

Анализ динамики перераспределения земель города по видам использо­вания проводится в соответствии с земельным законодательством РФ на основе земельно-кадастровой информации (форме 22-5). Изучается изменение состава земель города за период не менее 10-20 лет. В результате анализа перераспре­деления земель города определяются основные тенденции использования зе­мель, выявляются причины происходящих процессов, таблица 3.

Таблица 3 - Динамика перераспределения земель города, га

Виды использования земель	Годы
…….
1.Земли жилой застройки
2.Земли общественно-деловой застройки
3. Земли промышленности
4. Земли общего пользования
5. Земли транспорта, связи, ин­женерных коммуникаций
6. Земли сельскохозяйственного использования
7. Земли особо охраняемых тер­риторий и объектов
8. Земли лесного фонда
9. Земли водного фонда
10. Земли под военными и ины­ми режимными объектами
11. Земли под объектами иного специального назначения
12. Земли, не вовлеченные в гра­достроительную или иную дея­тельность
13.Итого земель в пределах чер­ты поселения
14. Земли пригородной зоны

Результаты анализа изменения состава земель города по видам исполь­зования необходимо отобразить в виде графиков и диаграмм.

Городские земли условно делят на две части - застроенные и незастро­енные. Земли городской застройки состоят из территорий, уже застроенных или предоставленных под жилую и производственную застройку. Данные земли за­нимают значительный удельный вес в общей площади города и являются наи­более важными с функциональной точки зрения, так как отражают целевое на­значение этого вида земель. Они предоставлены предприятиям, организациям, учреждениям или отдельным гражданам под строительство и эксплуатацию жилых, промышленных, культурно-бытовых и других строений и сооружений, а также для индивидуального жилищного строительства.

Площадь городской застройки определяется по формуле:

Sг.з=Sж-д.з+Sпр.з.+Sтр. (1)

где S г.з. - площадь городской застройки, га

S ж-д.3. - площадь жилой и общественно-деловой застройки, га

S пр.з. - площадь промышленной застройки, га

S тр. - площадь, занятая транспортом, коммуникациями, га

Незастроенная территория города - это земли рекреации, в т.ч, городские леса, земли сельскохозяйственного использования, под обособленными водны­ми объектами, общего пользования, не вовлеченные в градостроительную дея­тельность и другие.

Площадь незастроенной территории определяется по формуле:

S не застр.т.= S г.л.+ Sс.х.исп.+ Sв.о.+ Sоб.п.+ Sне в гр.д. +Sдр. (2)

где S незастр.т. - площадь незастроенной территории города, га

S г.л - площадь особо охраняемых территорий, в т.ч. городских лесов, га

S с.х.ис. - площадь сельскохозяйственного использования, га

S во.- площадь под водными объектами, га

S об.п. - площадь общего пользования, га

S не в гр.д. - площадь, не вовлеченная в градостроительную деятельность, га

S др.- площадь под объектами специального назначения и другие земли, га Уровень интенсивности использования городских земель в условиях их дефицитности характеризуется показателем уровня освоенности территории го­рода под застройку, который рассчитывается по формуле:

y_Oc = S г.з. / S об. пл. * 100%, (3)

где У ос. - уровень освоенности территории города под застройку, %

S _г з - площадь городской застройки, га

S об.пл - общая площадь города, га

Показатель «уровень освоенности территории города под застройку» рассчитывается на первый и последний год наблюдения, по результатам дела­ются выводы.

2.2 Современная организация использования земель города.

Порядок организации использования земель города согласно российского законодательства (Гр. К) определяется Правилами землепользования и застрой­ки (Ст. 30.), которые отображаются на карте градостроительного зонирования с указанием градостроительного регламента.

Согласно ЗК РФ ст.85 п. 2: "Правилами землепользования и застройки ус­танавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей её расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования зе­мельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреа­ционного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавли­вается единый градостроительный регламент.

Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений, где указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов ка­
питального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных
участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции
объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капиталь­ного строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Рос­сийской Федерации.

2.2.1 Градостроительное зонирование.

В результате градостроительного зонирования устанавливаются террито­риальные зоны. В соответствии со статьей 35 Градостроительного Кодекса РФ устанавливаются следующие территориальные зоны: жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфра­структур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначе­ния, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. Составляется карта градостроительного зонирования, где отображаются грани­цы территориальных зон.

Градостроительное зонирование проводится согласно правил землеполь­зования и застройки (ст.34), где границы территориальных зон устанавливают­ся с учетом:

возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различ­ных видов существующего и планируемого использования земельных участков;

функциональных зон и параметров их планируемого развития, опреде­ленных генеральным планом поселения, городского округа;

сложившейся планировки территории и существующего землепользова­ния;

планируемых изменений границ земель различных категорий в соответ­ствии с документами территориального планирования;

предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.

При этом необходимо выполнить следующие требования: - в границах территориальных зон каждый земельный участок принадле­жит только к одной территориальной зоне;

- формирование одного земельного участка из нескольких земельных уча­стков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Границы территориальных зон устанавливаются по:

1) линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные по­
токи противоположных направлений;

2) красным линиям;

3) границам земельных участков;

4) границам населенных пунктов в пределах муниципальных образова­
ний;

5) границам муниципальных образований, в том числе границам внутри­
городских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-
Петербурга;

6) естественным границам природных объектов;

7) иным границам.

Структура градостроительного зонирования территории города приведе­на в таблице 4.

Таблица 4 - Градостроительное зонирование территории города

Территориальные зоны	площадь
га	%
1. Жилая зона
2. Общественно-деловая зона
3. Производственная зона
4. Зона инженерной и транспортной инфраструктур
5. Зона сельскохозяйственного использования
6. Рекреационная зона
7. Зоны особо охраняемых территорий
8. Зона специального назначения
9. Зоны военных объектов
10. Зоны режимных территорий
Итого

На картографическом материале необходимо выделить территориальные зоны, определить площади и сделать выводы об их структуре. Структуру ото­бразить в виде диаграмм.

2.3 Анализ уровня использования земель города по территориальным зонам

Анализ уровня интенсивности использования земель города производит­ся по территориальным зонам с учетом возможного дополнительного разделе­ния выполненного в рамках курсового проекта. Возможно использование суще­ствующих материалов градостроительного зонирования (материалы Ген плана). Территориальные зоны, объединяющие земельные участки по виду их использования, внутри могут иметь дополнительное разделение. Так, жилые зоны делятся на зоны одноэтажной и многоэтажной застройки. Промышленную зону можно разделить по направлению функционирования на промышленную, складскую, транспортную или их сочетания, по отраслям промышленности -химическая, машиностроение, легкая промышленность и т.д.

В зоне рекреационного назначения возможно следующее выделение:

- городские леса;

- парки, скверы, бульвары;

- защитные лесонасаждения.

Зеленые зоны можно разделить по плотности насаждения, по видовому составу древесного и кустарникового ярусов, по степени "окультуренности" зе­леного ландшафта.

2.3.1 Анализ использования земель в составе жилой зоны

Земли жилой зоны предназначаются как для многоэтажной, так и для ин­дивидуальной жилой застройки.

По характеру застройки применяется следующая классификация:

- зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

- зоны застройки малоэтажными жилыми домами;

- зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;

- зоны застройки многоэтажными жилыми домами;

- зоны жилой застройки иных видов.

Земельные участки в составе жилой зоны предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения,

объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и сред­него (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильно­го транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не ока­зывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садо­водства и дачного хозяйства.

Об интенсивности использования земель жилой зоны свидетельствует со­отношение многоэтажной и малоэтажной застройки. Так, высокий удельный вес этажной застройки свидетельствует об интенсивном характере использова­ния территории, и наоборот, одноэтажной застройки об экстенсивном характе­ре. Анализ структуры земель жилой застройки города приведен в таблице 5.

Показателями уровня использования территорий являются плотность за­стройки жилой зоны, жилого фонда, плотность населения. Причем эти показа­тели не должны превышать нормативные, иначе уровень использования не бу­дет соответствовать экологическим требованиям.

Таблица 5 - Структура земель жилой зоны по видам использования

Вид использования земель	Площадь застройки
га	%
Жилая зона всего:		100,0
в том числе: - многоэтажная
- малоэтажная (индивидуальная)
- садоводство и дачное хозяйство
- резервные территории

Расчет плотности застройки жилой зоны производится по следующей формуле:

П ж.з.= Sж.з/ S ж.зоны*100%

(4)

где П _ж з - плотность застройки жилой зоны, %

S _ж з - площадь жилой застройки (под жилыми зданиями), га S ж.зоны - площадь жилой зоны, га

Расчет плотность застройки жилого фонда «брутто» производится по сле­дующей формуле:

П ж.фонд.= Sж.фонда/ S ж.з.*100% (5)

где П ж.фонда - плотность жилого фонда, м /

S _ж.з - площадь жилой застройки (под жилыми зданиями), га

S ж. фонда - общая площадь в жилых зданиях, м²

Плотность населения в городе определяется по формуле:

Р нас.об.=Nфакт./ S общ.(6)

Р нас. об. - плотность населения города, чел./га

Nфакт - численность населения на год прогнозирования, тыс. чел.

Sобщ.. ~ общая площадь города на год прогнозирования, га

Плотность населения застроенной территории определяется по формуле:

Р нас.ж.з.=Nфакт./ S ж.з(7)

Р нас.ж. з. - плотность населения застроенной территории, чел./га

Nфакт - численность населения на год прогнозирования, тыс. чел.

S _ж з. - площадь жилой застройки (под жилыми зданиями), га

Расчеты сводятся в таблицу 6, делается вывод.

Таблица 6 - Анализ уровня использования земель жилой зоны

Показатели	Плотность, %
фактическая	нормативная
Плотность застройки жилой зоны		*
Плотность населения в жилой зоне всего:		*
в том числе: - многоэтажная застройки
- малоэтажная (индивидуальная) застройки
Плотность в зоне застройки жилого фонда
Плотность населения в зоне застройки жило­го фонда всего:
в том числе: - многоэтажная застройки
- малоэтажная (индивидуальная) застройки

* - нормативная плотность, см. приложение А

Анализ территории по данным показателям характеризует уровень интен­сивности использования земель, возможность вовлечения в градостроительную деятельность резервных территорий.

2.3.2 Анализ земель в составе зоны общественно-деловой застройки

Согласно градостроительного регламента земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для размещения объектов здраво­охранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и комму­нально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов

среднего профессионального и высшего профессионального образования, ад­министративных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначе­ния, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан. Структура общественно-деловой зоны включает:

1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;

2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового на­
значения;

3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления произ­
водственной и предпринимательской деятельности;

4) общественно-деловые зоны иных видов.

Анализ структуры земель общественно-деловой зоны города приведен в таблице 7.

Таблица 7 - Структура общественно-деловой зоны по видам использования

Вид использования земель	Площадь застройки
га	%
Общественно-деловая зона всего:		100,0
в том числе: - делового, общественного и коммерческого назначения
- размещения объектов социального и ком­мунально-бытового назначения
- обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и пред­принимательской деятельности
- иные виды

Земли данной зоны не всегда могут быть четко выделены, поэтому Гра­достроительным кодексом допускается размещение в общественно-деловых зо­нах, жилых домов, гостиниц, подземных или многоэтажных гаражей. В этой связи анализ проводится по совокупности территории как земли в составе жи­лой и общественно деловой зоны.

2.3.3 Анализ использования земель в составе производственной зоны, зон инже­нерной и транспортной инфраструктур.

Земельные участки в составе производственной зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышлен­ных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорож­ного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

К землям данного вида использования в черте населенных пунктов отно­сят участки, предоставленные соответствующим предприятиям, учреждениям, организациям для выполнения возложенных на них задач. Эти земли могут на­ходиться в пределах городской застройки или вне ее. Размеры выделяемых уча­стков жестко нормируются или устанавливаются в соответствии с проектно-технической документацией.

В составе производственной зоны, зоны инженерной и транспортной ин­фраструктур выделяют:

1) коммунальные зоны - зоны размещения коммунальных и складских
объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта,
объектов оптовой торговли;

2) производственные зоны - зоны размещения производственных объек­
тов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;

3) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфра­
структур.

Структура и анализ использования земель производственной зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур города приведен в таблице 8.

Таблица 8 - Структура производственной зоны, зоны инженерной и транспорт­ной инфраструктур по видам использования

Вид использования земель	Площадь
га	%
Производственная зона, зона инженерной и транспортной инфраструктур всего:		100,0
в том числе: - производственная зона
- коммунальная зона
- зона железнодорожного транспорта
- зона автомобильного транспорта
- зона воздушного транспорта
- зона водного транспорта
- зона трубопроводного транспорта
- иные виды

Интенсивность использования земель производственной зоны, зоны ин­женерной и транспортной инфраструктур характеризуется показателями плот­ности их застройки. Расчет плотности застройки производственной зоны про­изводится по формуле:

П_пз= S п.застр.. / S п.зоны *100%, (8)

где П п.з - плотность застройки производственной зоны, %

S _п застр. - площадь производственной застройки (под зданиями, сооруже­ниями), га

S п. зоны - площадь производственной зоны, га

Таблица 9 - Анализ уровня использования земель производственной зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур города

Показатели	Плотность застройки, %
фактическая	нормативная
Плотность застройки производственной зоны		*
Плотность застройки коммунальной зоны
Плотность застройки зоны транспорта и других инфраструктур иннинфраструктур

*-нормативная плотность см. приложение Б

При наличии информации (с использование формулы 8) рассчитывается плотность застройки по иным зонам.

2.3.4 Анализ земель в составе зон сельскохозяйственного использования

В состав зон сельскохозяйственного использования в городах и других населенных пунктах относят:

1) зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища,
залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками
и другими);

2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и
предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садовод­
ства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного
назначения.

Анализ земель сельскохозяйственного использования по угодьям в городе приведен в таблице 10.

Таблица 10-Структура земель сельскохозяйственного использования по угодьям

Наименование угодий	Площадь
га	%
Земли сельскохозяйственного использова­ния - всего:		100,0
в т.ч. - пашня
- сенокос
- пастбища
- залежь
- земли, занятые многолетними насажде­ниями (садами, виноградниками и др.)
- другие угодья

Земли в составе зон сельскохозяйственного использования в пределах черты городских, сельских поселений нельзя смешивать с землями сельскохо­зяйственного назначения (находящимися за пределами черты городских, сель­ских поселений), их основное целевое назначение - несельскохозяйственное. Использоваться для аграрного производства они могут лишь временно, остава­ясь, по сути, резервом для застройки и благоустройства городов и сельских по­селений. При необходимости расширения черты застройки эти земли могут изыматься у собственников, землевладельцев и землепользователей и предос­тавляться другим субъектам для возведения соответствующих строений, со­оружений, либо для благоустройства городов и сельских поселений.

В большинстве случаев, земли данной зоны используются коллектив­ными садами, дачными кооперативами, сдаются в аренду гражданам для веде­ния огородничества (выращивания сельскохозяйственных культур - картофеля, овощей и др.). В отдельных случаях в черте городов могут функционировать сельскохозяйственные предприятия - сельскохозяйственные производственные кооперативы, откормочные предприятия, птицефабрики и другие организаци­онные формы. Земли данных предприятий, также относится к землям зоны сельскохозяйственного использования.

Использование сельскохозяйственных угодий в черте городов и сельских поселений зависит от разрешенного законодательством вида использования, и предоставляется только для этих целей. Анализ распределения земель по виду сельскохозяйственного использования отображен в таблице 11.

Таблица 11 - Структура зоны сельскохозяйственного использования

Вид использования земель	Площадь
га	%
Земли сельскохозяйственного использования - всего:		100,0
в т.ч. - крестьянские (фермерские) хозяйства
-предприятий, занимающихся сельскохозяй­ственным производством
-огороднических объединений
- садоводческих и дачных объединений
-личных подсобных хозяйств
- служебных наделов

2.3.5 Анализ использования земель в составе рекреационной зоны

В состав зон рекреационного назначения включаются зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими сада­ми, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом. Анализ использования земель рекреационной зоны города приведен в таблице 12.

Таблица 12 -Структура земель рекреационной зоны

Вид использования земель	Площадь
га	%
Земли рекреационной зоны - всего:		100,0
в т. ч- земли рекреационного назначения:
из них городские леса

2.3.6 Анализ использования земель в составе зоны особо охраняемых террито­рий

В соответствии с Градостроительным Кодексом статьей 35 п. 12 в преде­лах черты городских, сельских поселений выделяются зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое при­родоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оз­доровительное и иное особо ценное значение

Данные зоны характеризуются строго целевым режимом использования. На территории городов к ним могут относиться:

- редкие геологические образования или ландшафты;

- заповедники и заказники;

- памятники природы;

- национальные природные, дендрологические парки;

- памятники культуры;

К особо охраняемым территориям могут относиться часть городских ле­сов, которые выполняют такие функции как:

- природно-заповедные;

- охранно-экологические (между селитебной и промышленной зонами).

Кроме того, в эти зоны включаются охранные зоны рек, водоемов, защит­ные лесополосы, выполняющие различные функции; земли курортных зон. Особо охраняемые территории городов и других населенных пунктов не под­лежат приватизации или изъятию для государственных и муниципальных нужд. Они находятся в ведении местной администрации. Земельные участки, вклю­ченные в состав особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными ст. 94-100 ЗК РФ от 10.10.2001г.

Карта градостроительного зонирования в обязательном порядке должна содержать границы зон с особыми условиями использования территорий, гра­ницы территорий объектов культурного наследия. Границы зон с особыми ус­ловиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, могут не совпадать с границами территориальных зон.

Анализ использования земель зоны особо охраняемых территорий города приведен в таблице 13.

Таблица 13 -Структура зоны особо охраняемых территорий

Вид использования земель	Площадь
га	%
Земли зоны особо охраняемых территорий всего:		100,0
в т.ч. земли особо охраняемых природных террито­рий:
из них: - заповедники и заказники
- редкие геологические образования или ландшафты
- национальные природные, дендрологические парки
- земли курортных зон
- охранные зоны рек, водоемов
в т. ч. земли историко-культурного назначения:
из них: - памятники природы
- памятники культуры

2.3.7 Анализ использования земель зоны специального назначения

К землям зоны специального назначения, согласно статье 35, п. 13 Градо­строительного кодекса относят земли, занятые:

- кладбищами, крематориями, скотомогильниками;

- объектами размещения отходов потребления;

- иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только
путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зо­
нах. Структура земель зоны специального назначения города приведена в таб­
лице 14.

Таблица 14 -Структура земель зоны специального назначения

Вид использования	Площадь
га	%
Земли зоны специального назначения всего:		100,0
в т.ч. кладбищами, крематориями, ско­томогильниками
- объектами размещения отходов по­требления
- иные объекты

2.3.8 Анализ использования земель зоны военных объектов, режимных терри­торий

В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения воен­ных объектов и иные зоны. Учитывая, что военные объекты и режимные терри­тории являются секретными, для анализа достаточно иметь только информа­цию по площади.

Органы местного самоуправления могут устанавливать иные виды терри­ториальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей ис­пользования земельных участков и объектов капитального строительства.

По каждой зоне необходимо сделать выводы.