2015-07-14
1649
Гонгало Бронислав МичиславовичГонгало Бронислав Мичиславович, заведующий кафедрой гражданского права Уральской государственной юридической академии, Директор Уральского филиала Российской школы частного права, доктор юридических наук, профессор.
По поводу помещений складываются различного рода правовые связи (устанавливаются вещные права, возникают обязательства (купли-продажи, дарения, аренды и т.д.) и наследственные правоотношения). Между тем весьма спорным является само понятие помещения как объекта гражданских прав.
Легальное определение жилого помещения содержится в ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ). Одним из признаков жилого помещения является то, что оно (жилое помещение) является недвижимым имуществом.
На первый взгляд, выделение такого признака не требуется. Тем более что Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) признает жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (жилое помещение) недвижимостью (ст. 334, 549, 601); в силу ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» жилые помещения относятся к недвижимому имуществу. Однако в таком указании есть смысл.
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимости относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ).
К сожалению, немалое количество граждан все еще проживают в сборно-разборных домах, вагончиках, балках и т.п. Такие объекты не являются недвижимым имуществом (нет прочной связи с землей). Отношения по поводу их использования для проживания жилищным законодательством не регулируются (в соответствующих случаях применяются нормы гражданского законодательства о договоре имущественного найма (аренды). Именно это и подчеркнуто указанием на то, что жилым помещением, то есть вещью, являющейся объектом жилищных прав (ч. 1 ст. 15 ЖК РФ), признается помещение, относящееся к недвижимому имуществу.
Само словосочетание «нежилое помещение» означает, что соответствующее понятие определяется негативным образом: это помещение, не предназначенное для проживания граждан. В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т.д. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких (множества) комнат. Нежилое помещение является недвижимостью (ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Признание здания (в том числе жилого дома) недвижимым имуществом по природе не вызывает сомнений. При характеристике других помещений (части здания, квартиры, части квартиры) в литературе высказываются различные точки зрения. Как представляется, многообразие позиций может быть сведено к трем концепциям.
«Концепция фикции». По мнению Е. А. Суханова, «жилищное законодательство относит к объектам недвижимости квартиры и иные жилые помещения в жилых домах и иных строениях.., т.е. по сути — составные (несамостоятельные) части недвижимых объектов»[75] (выделено мной. — Б.Г.). И далее: «…законодательное объявление их недвижимостями — самостоятельными объектами гражданских правоотношений — в действительности представляет собой юридическую фикцию, вызванную к жизни остротой жилищной проблемы и определенными недостатками законодательства». В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе указывается: «Помещение в отличие от здания лишено какого-либо материального выражения. Таким образом, помещение — это вещь исключительно в юридическом смысле этого слова».
«Концепция пространства». Некоторое распространение имеет точка зрения, в соответствии с которой помещение есть пространство, ограниченное трехмерным замкнутым контуром, который имеет вход.[76] Впрочем, иногда «пространственная теория» выглядит по-иному: по мнению С. А. Степанова, «недвижимые вещи суть пространство, ограниченное “чужими” правами. Недвижимости неминуемо есть перераспределение субъективных прав».[77]
В сущности, «концепция фикции» и «концепция пространства» — «близнецы-братья», поскольку та и другая базируются на отрицании материальности жилого помещения, отрицании недвижимого характера жилого помещения, объявлении квартиры, комнаты недвижимостью в силу закона, а, не исходя из естественных свойств.
Концепция материального объекта. По мнению ряда исследователей, жилое помещение представляет собой вещь. Причем вещь недвижимую. К тому же, недвижимую по природе.
В 60-е годы прошлого века один из виднейших французских цивилистов Р. Саватье утверждал: «Юристы не обладают еще достаточными техническими представлениями для того чтобы рассматривать право собственности на помещение прежде всего как право на пространство, ограниченное определенными координатами… Не это ли пространство является действительным имуществом, приобретаемым людьми, местом, в котором проходит их жизнь и в котором стены, пол и потолок являются только рамками? Не это ли пространство является в действительности (пусть не осознанным) объектом сделок и обязательств, касающихся недвижимого имущества?» Данная позиция, независимо от того, признавать ли ее правильной или не соглашаться с ней, становится понятной, если учесть, что вся работа Р. Саватье в целом пронизана идеей: «…всякое имущество, в сущности, выступает как право». И еще: «Утверждение о том, что любое имущество является недвижимым или движимым, — нелепая фикция».
Такая позиция представляется логичной, если учесть исходную посылку Р. Саватье о дематериализации вещей (другое дело, стоит ли принимать эту логику).
Чем же обусловлено появление указанных концепций в отечественной цивилистике?
Традиционно помещение признавалось предметом материального мира. Так, К. П. Победоносцев отмечал: «На практике допускается отдельное владение, напр., частями лавки (торговым помещением. – Б. Г.) – полулавкой, четвертью лавки и т.п. Нет основания отрицать такое владение, когда оно действительно отграничено не идеально только долей участия, но и материально». И далее указывается, что «нередки случаи такого рода, что одному лицу принадлежит лавка, а другому – подвал под лавкой». По мнению Г. Ф. Шершеневича, «по существу дом должен предполагаться вещью раздельной (делимой на помещения. – Б. Г.) …предположение это может быть опровергнуто доказательством невозможности деления данного дома с сохранением за частями экономического значения целого». Кроме того, Г. Ф. Шершеневич писал: «Отдавать в наем можно только вещи физические, как движимые, так и недвижимые». При характеристике обязанностей хозяина (наймодателя) отмечено, что «нанявшему квартиру для житья не может быть предоставлена лавка»[14]. Что же, Г. Ф. Шершеневич считал квартиру движимой вещью? С. И. Аскназий рассматривал право на жилплощадь как «право на чужую вещь»[15].
О. А. Красавчиков, характеризуя объект жилищного отношения, отмечал: «Отграничение данного объекта от объекта всех иных имущественных (экономических) отношений, регулируемых гражданским правом, состоит в том, что таковым выступает локализованная часть “второй природы” (т.е. природы, созданной руками человека, которая материализована, овеществлена в виде известного сооружения, точнее его определенного строительно-архитектурного компонента, в виде квартиры или комнаты, специально предназначенной для проживания»[16]. В. Ф. Маслов называл предметом договора найма жилого помещения «индивидуально-определенную вещь особого рода — жилое помещение». П. И. Седугин указывает: «Согласно ст. 130 ГК РФ здания (в том числе жилые помещения) относятся к недвижимости (недвижимому имуществу)». О жилых помещениях как недвижимости говорит П. В. Крашенинников.
Справедливости ради надо отметить, что в большинстве своем о помещении говорилось как о вещи, не акцентируя на этом внимание (квалификация помещения как вещи воспринималась как сама собой разумеющаяся).
Как представляется, появление «концепции фикции» и «концепции пространства» есть следствие того, что, начиная с 1988 года, появилась возможность иметь квартиры в собственности. Стало быть, потребовалось определить соотношение понятий «квартира» (или «помещение», «жилое помещение») и «жилой дом» (или «здание»). К тому же «реабилитация» категории «недвижимое имущество», естественно, повлекла дискуссию о том, что следует понимать под недвижимостью и, в частности, считать ли недвижимостью помещения (квартиры в том числе). Так, по мнению В. В. Чубарова, «признание помещений в здании самостоятельными объектами недвижимости означает одновременное отрицание здания в качестве объекта недвижимости. Последнее в этом случае существует технически, но не юридически». Говоря о государственной регистрации прав на недвижимость, Е. А. Суханов указывает, что «до момента такой регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь в этом качестве юридически не существует».
По строгому счету, все сводится к понятию недвижимости. Ведь помещение (квартира, изолированная комната) всегда признавалась объектом правоотношений. И это никто никогда не оспаривал. До тех пор, пока в законодательстве не возродилось понятие недвижимости, и, естественно, мы обратились к уяснению содержания этого понятия.
Недвижимостью признается земельный участок и все, что прочно связано с землей (ст. 130 ГК РФ). Безусловно, жилой дом имеет такую связь. А помещения, в нем находящиеся, висят в воздухе?! Собственно, жилой дом и состоит из помещений.
Помещения отвечают всем признакам вещей — это предметы материального мира, могущие быть в обладании человека и служащие удовлетворению его потребностей.
Вопросы предела права всегда были в центре внимания. Милль Джон Стюарт отмечал, что «свобода достигается двумя различными способами: во-первых, через признание правителем таких льгот, называвшихся политической свободой или политическим правом… или же, во-вторых, через установление конституционных преград. Установление конституционных преград или же, где они существовали, улучшение их стало повсюду главною целью поклонников свободы» Т. Гоббс в «Левиафане» указал на другую возможность предела права: человек должен согласиться отказаться от права на все вещи в той мере, в какой это необходимо в интересах мира и самозащиты Вопросы пределов права собственности неоднократно привлекали внимание ученых, но так и не получили должной теоретической разработки. Среди цивилистов, так или иначе затрагивающих вопросы ограничения права собственности, можно назвать Г.Ф. Шершеневича, Д.И. Мейера, В.П. Грибанова, В.П. Камышанского и др. Определенное место вопросам правовых ограничений уделялось в работах Е.А. Суханова, Т.В. Дерюгиной.
Так, В.П. Камышанский отмечает: «…проблема пределов в осуществлении всякого права органично вытекает из официального закрепления или юридического закрепления определения гражданских свобод». Проблема этой правовой категории заключается не в том, что кто-то считает ее необходимой, а кто-то отвергает саму возможность ее существования, а в том, каковы должны быть эти пределы. Т.В. Дерюгина пишет, что «реализация свободы всеми гражданами общества невозможна без установления ее пределов» По вопросу определения пределов осуществления гражданских прав (в частности, права собственности) существует множество точек зрения. При этом одни ученые смешивают понятие пределов и ограничений, другие указывают, что это различные понятия.
К.П. Победоносцев, характеризуя пределы (ограничения) как отрицательную часть права собственности, разделял их на: необходимые, установленные законом, и случайные, установленные договором
По мнению В.П. Грибанова, в том, что «определение пределов осуществления гражданских прав не есть ограничение этих прав, а является юридическим выражением уже существующего экономически равного положения людей в системе социальных общественных отношений, есть правовое обеспечение, юридическая гарантия этого действительного равенства»
В.П. Камышанский определяет предел как внешнюю границу осуществления права: «…требования закона к собственнику учитывать права третьих лиц может представлять собой границу (предел) либо ограничение права. Предел не предполагает возможности несобственника вторгаться в сферу юридического господства собственника» В ст. 209 ГК РФ устанавливается, что собственник вправе совершать любые действия со своим имуществом, если они, во-первых, не противоречат закону и иным правовым актам, во-вторых, не нарушают права и охраняемые законом интересы третьих лиц, в-третьих, если это не наносит ущерба окружающей природной среде. Таким образом, в содержании права собственности проявляется единство запретов и дозволений. В п. 2 данной статьи содержатся как указания на предоставленные собственнику правовые возможности, так и запрет на определенные действия собственника, так как право по своей природе не может обойтись без запретов, поскольку с их помощью достигается конкретизация пределов того, что именно позволено обладателю субъективного права. И.А. Ильин выделяет «в правовом регулировании два основных информационных средства — правовые стимулы и правовые ограничения, которые в этой связи являются определяющими по отношению к целой системе юридических инструментов» Мы согласны с мнением Т.В. Дерюгиной что если лицо имеет право собственности на определенное имущество, то оно вольно использовать его для удовлетворения своих потребностей. Это общее правило. Но это право собственника имеет границы, связанные со способами осуществления его правомочий, и в частности основным запретом, налагаемым законом на собственника.
Запрет злоупотребления правом, сформулированный в ст. 10 ГК РФ, является основополагающим для определения пределов существования права собственности. Анализ положений данной статьи позволяет сделать вывод, что пределы сформулированы как границы деятельности самого субъекта, а не третьих лиц в отношении его. Как пишет А.В. Малько: «Запрет на осуществление действий есть правовое сдерживание противозаконного деяния, создающее условия для удовлетворения интересов контрсубъекта и общественных интересов в охране и защите; это установленные в праве границы, в пределах которых субъекты должны действовать; это исключение определенных возможностей из деятельности лиц». В.П. Грибанов подчеркивает, что понятие «злоупотребление правом“ может быть использовано лишь тогда, когда управомоченный субъект обладает определенным субъективным правом. В тех же случаях, когда лицо совершает какие-либо действия, не основанные на субъективном праве, говорить о злоупотреблении правом нельзя»
Таким образом, пределы права собственности — это те действия, которые не должен совершать собственник, реализуя свое субъективное право на владение, пользование и распоряжение вещами. В зависимости от законодательной определенности данных действий пределы можно условно разделить на две группы:
1. Это противоправные действия, которые определены в законе как правонарушение.
2. Это акт взаимодействия с лицом, имеющим противоположный интерес. В результате реализации этими лицами субъективных прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом одно лицо несет неразумные потери и (или) испытывает другие неудобства, которые несовместимы с нормальными условиями гражданского и делового оборота, хотя прямо в качестве правонарушения в законе не названы.
Таким образом, пределы права собственности — это та условная граница, за которую собственник не может выйти. В противном случае к нему могут быть применены меры принудительного воздействия, направленные на прекращение противоправных действий, так как «по своей сущности запреты — такие государственно-властные сдерживающие средства, которые под угрозой ответственности должны предотвращать возможные нежелательные, противоправные действия, причиняющие вред как личным, так и общественным интересам»
В.П. Камышанский уточняет, что, «когда мы говорим об ограничениях права, речь идет об ограничении конкретного субъективного права», которое выражается в стеснении субъекта при осуществлении субъективного права. С.С. Алексеев пишет, что ограничение субъективного права достигается при помощи известной триады способов, путем сужения дозволений, новых запретов, дополнительных обязываний. Ограничения субъективного права связаны прежде всего с обеспечением интересов общества в целом.
В отношении соотношения таких категорий, как пределы и ограничения права собственности, нами поддерживается точка зрения П.В. Крашенинникова, который пределы называет общими стеснениями права, а ограничения — частными. Таким образом, пределы — это более широкое понятие, которое включает в себя ограничения
Возникновение интереса к исследованию пределов права собственности на жилое помещение обусловлено и произошедшими в последние десятилетия изменениями в обществе, повлекшими необходимость формирования новых подходов к регулированию отношений собственности в жилищной сфере.
Пределы осуществления права собственности на жилые помещения представляют собой установленные федеральным законодательством определенные границы, в которых собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением.
Ограничение права собственности на жилое помещение — это конкретные действия, которые собственник не может совершать или должен совершать, реализуя свои права по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением, установленные законом или в рамках закона.
В.П. Камышанский отмечал, что «общие теоретические исследования ограничений права, выявление и анализ их существенных признаков и видов позволяют с большей глубиной, последовательностью и обоснованностью рассмотреть проблемы ограничений права собственности» во-первых, законодательные — пределы, установленные федеральными законодательными и иными нормативными правовыми актами;
во-вторых, судебные — ограничения, вызванные оспоримостью права на жилье;
в-третьих, договорные — ограничения, обусловленные соглашением сторон На наш взгляд, ограничения исходя и положений ст. 55 Конституции РФ и ст. 1 ГК РФ могут устанавливаться только законом и в рамках закона, когда запрещаются действия в отношении распоряжения жилым помещением, как обеспечительная мера, но договорные ограничения недопустимы.
Для введения ограничений прав собственника жилого помещения в Российской Федерации Конституция РФ и ГК РФ требуют соблюдения двух условий: а) ограничение может быть введено только федеральным законом; запрет должен формулироваться в федеральном законе прямо и недвусмысленно; б) ограничение может быть введено только по тем основаниям, которые перечислены в ст. 55 Конституции РФ и в ст. 1 ГК РФ.[78]
