Процесс отвода земельного участка

Процесс отвода земельных участков в соответствии с земельным кодексом распространяется на все сферы народного хозяйства и наиболее жёстко регулируется государством. Этот процесс осуществляется в несколько стадий и предполагает формирование и межевание земельного участка. Как правило, на первой стадии осуществляется возбуждение ходатайства о предоставлении земельного участка и рассмотрении первичных документов. Основанием для предоставления земельного участка является потребность в определённом строительстве, поэтому основанием для возбуждением ходатайства является решение о строительстве или реконструкции объекта недвижимости. Решение о строительстве объекта может быть принято как органами государственной власти, так и самими юридическими или физическими лицами в рамках их возможностей.

Принятие решение на строительство объектов недвижимости подтверждается постановлением руководящих органов в соответствии с градостроительным кодексом. Возбуждение ходатайства о предоставлении земельного участка и рассмотрение под утверждённый объект может осуществляться по 2-м схемам:

1. С предварительным согласованием места расположения объекта.

2. Без предварительного согласования.

Предварительное согласование необходимо в тех случаях, когда для размещения объекта могут быть использованы различные варианты, а само проектирование объекта зависит с конкретным земельным участком.

При решении о предварительном согласовании мест размещения объектов, ходатайства осуществляются в следующем порядке:

1. В орган, в котором вправе предоставлять интересы собственников, подаётся заявка от потенциального инвестора с мотивированной просьбой предоставить земельный участок. В заявлении указывается площадь, возможные варианты размещения и пожелания. К заявлению прилагается:

a. технико-экономическое обоснование проекта строительства или описание его технологических особенностей,

b. решение о строительстве объектов недвижимости на данном участке, а также согласование строительства с государственными и муниципальными органами,

c. решение о финансировании строительства и оборудования объектов недвижимости

d. примерный расчёт требуемой площади и возможные варианты размещения земельного участка. По особо сложным объектам могут быть указаны площади для проведения изыскательских работ на период строительства и эксплуатации объектов

e. расчёты потребностей в установлении сервитутов для проезда, охранных зон, при необходимости могут быть представлены также предложения заказчика по другим обременяющим мероприятиям.

f. Справка об использовании заказчиком ранее предоставленных земельных участков, а также о выполнении им ранее данных обязательств по рекультивации и другим природоохранных мероприятий.

g. Сведения о предполагаемых сроках начала и окончания работ по освоению данного участка.

2. Ходатайство по отводу земель направляется в орган исполнительной власти, который по закону исполняет интересы собственников земельных участков.

Эти органы могут назначить предварительную экспертизу по целесообразности строительства объекта, а также по экологии, о технологии производства, общественные слушания. По желанию инвестора земельные участки могут быть предоставлены в собственность или аренду. Право пользования сохраняется за гражданами, а также за предприятиями соответствующих форм собственности.

Физическим и юридическим лицам может быть отказано в приобретении земельного участка на правах собственности в следующих случаях:

1. Если земельные участки официально изъяты из оборота

2. Если федеральным законом установлен запрет на приватизацию этих земель

3. Если земельные участки официально зарезервированы для государственных или муниципальных нужд.

Необходимость изъятия земельных участков у частных лиц, имеющих частную собственность, допускается только на основе выкупа по договорной основе или определению суда. Предполагается компенсация убытков и потерь пользователям в полном объёме. А выкуп самой земли по кадастровой стоимости или на правах аукциона.

В предварительном согласовании размещения объекта заинтересованы как потенциальный инвестор, так и государственные органы управления. Для потенциального инвестора важно получить гарантии на размещение объекта, а также права на проведение изысканий и предпроектных работ. Государственные органы также заинтересованы в предварительном согласовании, поскольку это даёт обоснованность проектных решений и гарантии использования участка. На стадии предварительного согласования проводятся обоснования всех возможных вариантов размещения, согласования отвода с общественными организациями, собственниками земельных участков.

В составы работ по предварительному согласованию входят:

23. Проведение подготовительных работ специальной комиссией.

24. Выбор и обоснование вариантов размещения земельного участка

25. Осуществление предварительной договорённости информирования населения и согласование земельного отвода

26. Оценка экологического, социального и иного воздействия строительства и оборудования объекта на окружающую среду, проведение экспертизы и предварительных расчётов по соответствующим компенсациям

27. Разработка, обоснование, рассмотрение и утверждение проекта отвода.

28. Оформление документации по соответствующим обременениям и сервитутам на проведение проектных и изыскательских работ.

Подготовительные и обследовательские работы заключаются в сборе и изучении, систематизации различных сведений и материалов, достаточных для решения соответствующей комиссии, поэтому работы выполняются специалистами, а результаты подготовительных работ предоставляются от имени специальной комиссии.

На первой стадии подготовительных работ решаются задачи:

1. устанавливается состав участников землеустроительного процесса, к которым относятся:

a. Владельцы и собственники земельных участков

b. Владельцы и собственники смежных земельных участков, интересы которых затрагиваются в процессе отвода и прямо заинтересованные в его результатах.

c. Государственные и общественные организации, с которыми необходимо согласовывать границы участков и режимы его использования.

d. Круг государственных исполнительных органов, которыми предоставлены права распоряжения землёй.

2. Рассматриваются представленные заказчиком варианты размещения земельного участка. По каждому из вариантов определяется предварительная площадь, состав угодий, состав владельцев, возможные компенсации.

3. Собираются и изучаются все необходимые для разработки проекта материалы, в том числе планово-картографическая основа с указанием границ землевладений и землепользований, а также элементов ситуации.

a. Земельно-кадастровые материалы учёта и оценки земель

b. Материалы почвенного обследования, характеризующие условия

c. Сведения о постройках здания и сооружения их функционирования, состояния, ориентировочной стоимости.

d. Основные сведения о результатах производственно-экономической деятельности предприятий, расположенных в зоне предполагаемого отвода.

4. Выявляются и изучаются пожелания заинтересованных землевладельцев и землепользователей, разрабатываются компромиссные предложения по выкупу земельных участков, компенсации убытков и потерь, а также установление режимов землепользования.

Подготовительные работы в необходимых случаях дополняются полевым обследованием территории, а также выездом комиссии на места. В состав комиссии включаются представители земельных органов, органов строительства и архитектуры, охраны природной среды, сельского и лесного хозяйства, КУГИ и КУМИ. Возглавляет комиссию глава (заместитель) муниципального образования. Комиссия рассматривает все представленные варианты и оформляет выбор специальным актом. В акте указываются: границы участка, материалы согласования и экспертиз, договоры о намерениях купли-продажи, согласования с арендаторами и пользователями (или условия компенсации), расчёты убытков и потерь, материалы о информации населения, результаты опросов и референдумов, а также материалы согласования с государственными и общественными организациями. Выводы комиссии не являются обязательными к исполнению, но учитываются при разработке проекта и являются основанием для принятия соответствующего решения. Окончательное решение по предварительному согласованию принимается компетентным органом власти с учётом результатов комиссии и общественного обсуждения проекта.