Ограничения и обременения в использовании земельных участков (ст. 23, 56 ЗК РФ)

Ограничения (обременения) и сервитуты являются нормальным механизмом регулирования земельных отношений. Права собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов ЗУ могут быть ограничены в связи с обременением ЗУ определенными условиями и обязательствами, которые устанавливаются непосредственно законодательством, договорами или решением суда.

Обременения – это права других лиц на принадлежащие правообладателю объекты недвижимого имущества, включая землю, а также установление предусмотренных законодательством условий, стесняющих правообладателя при осуществлении прав собственности (аренды) на конкретный объект недвижимого имущества.

Обременения ЗУ включаются в его правовой статус, подлежат гос. регистрации и сохраняются при переходе ЗУ к другому лицу.

Наличие обременения ЗУ влечет ограничения прав собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов по его использованию в хозяйственной деятельности, ограничения по распоряжению ЗУ, а также может предусматривать предоставление права ограниченного пользования этим ЗУ или его частью для определенных разрешенных целей другим гражданам и юридическим лицам в порядке установления сервитута.

Ограничения прав собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов по использованию ЗУ в хозяйственной деятельности и обременения их правами иных лиц возникают, как правило, в связи с тем, что земли находятся внутри либо примыкают к особо охраняемым территориям и объектам, либо находятся вблизи вредных производств или в зонах перспективной застройки, разведанных полезных ископаемых, торфа и подземных вод, или по ним проложены различные коммуникации, т.е. так называемые режимообразующие объекты, определяющие соответствующий правовой режим использования этих участков.

Ограничения – это вид обременения, содержащий перечень действий, осуществление которых на данной территории запрещено или ограничено какими-либо условиями.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решениями суда. Также существуют отраслевые нормы установления ограничений в соответствии с ГОСТами, СНиПами, СанПинами. Ограничения могут устанавливаться бессрочно или на определенный срок. Ограничения сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу и подлежат государственной регистрации прав (ст.56 ЗК РФ).

Ограничение прав на использование ЗУ устанавливаются в целях соблюдения экологических требований, сохранения природных ландшафтов и особо охраняемых территорий, памятников истории и культуры, обеспечения безопасности населения, нормального функционирования объектов промышленности, транспорта, энергоснабжения, связи, инженерной инфраструктуры и коммуникаций, охраны источников водоснабжения и водопроводов хозяйственно-питьевого назначения и других режимообразующих объектов. В связи с этим возникает необходимость в установлении зон с особым правовым режимом использования земель: охранных, санитарно-защитных, запретных зон. В пределах этих зон для собственников, владельцев, пользователей ЗУ, в силу необходимости, устанавливаются определенные ограничения в использовании земли, а для юридических и физических лиц, в собственности или оперативном управлении которых находятся режимообразующие объекты – право ограниченного пользования чужими ЗУ (сервитут).

Сервитут – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, включая земельные участки (право прохода, проезда через земельный участок; использование участка для ремонта коммунальных, инженерных и др. сетей; размещение на земельному участке межевых знаков и подъездов к ним; забора воды из водных объектов, прогона животных через земельный участок; использование земельного участка в целях охоты и рыболовства; временное использование участка для геологоразведочных, изыскательских и исследовательских работ и др.)

Сервитут может быть частным и публичным. Частный сервитут устанавливается на основе соглашения сторон, публичный – нормативно-правовыми актами субъектов РФ и ОМС. Сервитут может быть срочным или бессрочным. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещение органом государственной власти или ОМС, установившим сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка. Сервитуты также подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 23 ЗК РФ).