Анализ действующего законодательства

Действующее гражданское законодательство достаточно широко использует институт преимущественного права как права обязательственного характера, позволяющего его обладателю требовать от владельца имущества передачи этого имущества ему на соответствующем вещном или обязательственном праве, но только в том случае, когда владелец намеревается передать имущество третьему лицу, и только на тех условиях, на которых имущество подлежало передаче этому третьему лицу.

Возможность осуществления преимущественного права при том, что оно используется в рамках самых разных гражданско-правовых отношений (корпоративных, арендных отношений, отношений общей собственности и др.), фактически очень ограничена, поскольку согласно действующему законодательству преимущественное право на приобретение имущества может быть реализовано лишь при совершении владельцем этого имущества строго определенных сделок. При совершении владельцем имущества сделок иных, чем установлено законом (например, при безвозмездном отчуждении доли в праве собственности на общее имущество, совершении с акциями закрытого акционерного общества иных сделок, чем их продажа) преимущественное право на приобретение имущества реализовано быть не может.

Специфика института преимущественного права определяет и специфику способа его защиты в случае нарушения - посредством заявления требования о переводе прав и обязанностей по заключенному договору. При этом законодатель устанавливает, как правило, ограниченный срок (пресекательного характера) для заявления такого требования.

Однако в действующем гражданском законодательстве отсутствует институт, закрепляющий право на приобретение чужой вещи как право абсолютное, посредством которого может быть установлено исключительное право определенного лица на приобретение в будущем конкретного имущества на согласованных сторонами условиях.

Поскольку право приобретения чужой вещи как вещное право в российском законодательстве отсутствует, анализ действующего законодательства, его касающегося, должен быть сосредоточен на тех правовых институтах, которые его заменяют, а также на тех потребностях в должном правовом регулировании, которые в настоящее время существуют. В основном данное право заменяют различные договорные обязательства: предварительный договор, договор купли-продажи будущей вещи, обещание дарения, договор аренды с выкупом и т.п. Они предоставляют возможность приобрести чужую вещь в собственность или на основании иного вещного права в силу договора с собственником. Последнего обременяют относительные по своей природе обязанности, не обременяющие вещь и, соответственно, не следующие за ней. Нарушение данных обязанностей влечет обычные последствия нарушения обязательства – возмещение убытков, взыскание неустойки и т.п. Что касается понуждения к исполнению обязанности в натуре, то оно имеет смысл лишь тогда, когда вещь остается во владении обязанного лица.

Использование институтов обязательственного права для обеспечения вещно-правовой по своей сути потребности – уверенности в приобретении вещного права в будущем – влечет множество различных по своей природе проблем. Тут можно вспомнить и о многократных продажах одной и той же вещи, которыми порой злоупотребляют недобросовестные застройщики (наиболее распространенный случай «обмана дольщиков») или рейдеры при корпоративных захватах, и о непрозрачных схемах расчетов между гражданами за продаваемые квартиры, обусловленные отсутствием уверенности в приобретении вещного права при платеже против подписанного договора, и о невозможности при помощи залога вещи обеспечить исполнение обязанности, касающейся той же самой вещи (в силу акцессорности залога).

Действующее законодательство о государственной регистрации в ряде случаев содержит некоторые правовые конструкции, которые позволяют создать правовой эффект, близкий к тому, который способно дать вещное право приобрести чужую вещь.

Прежде всего, речь идет о механизме государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Действующее гражданское законодательство предусматривает отдельную государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом. Например, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи жилого помещения, который считается заключенным только с момента государственной регистрации. Согласно позиции арбитражного суда, приведенной в п. 4 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Информационное письмо от 16 февраля 2001 г. N 59) наличие в Едином государственном реестре прав записи о регистрации одного договора на одно помещение, исключает возможность регистрации второго договора на то же помещение.

Такая же ситуация возникает с договорами участия в долевом строительстве. В соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" № 214-ФЗ, такой договор должен быть заключен в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

При этом в силу п. 3.1 ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в случае наличия государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства.

Данное правило призвано исключить возможность заключения застройщиком нескольких договоров в отношении одного объекта с разными участниками долевого строительства.

Другим вариантом использования государственной регистрации сделки как механизма гарантии приобретения права в будущем является регистрация договора об ипотеке, если залогом обеспечивается исполнение обязательства, которое должно возникнуть в будущем. Как предусмотрено во втором предложении абз. 1 п. 3 ст. 11 Закона об ипотеке «если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства». Тем самым в ЕГРП оказывается фактически зарегистрированным «ожидание» возникновения у залогодержателя права ипотеки на объект недвижимости, определенный сторонами в договоре об ипотеке.

Далее, нельзя не упомянуть про механизм отметок в реестре.

В соответствии с ч. 3 ст. 25¹ Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества».

На момент заключения и регистрации первого договора участия в долевом строительстве возникающая законная ипотека регистрируется в отношении того имущества застройщика-залогодателя, которым он на этот момент обладает. То есть, по общему правилу, в этот момент регистрируется только ипотека принадлежащего застройщику на праве собственности земельного участка, на котором будет вестись строительство, или, если застройщик является арендатором такого земельного участка, ипотека его права аренды.

В отношении строящегося (создаваемого) на земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, которое в силу п. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве также является предметом законной ипотеки, обеспечивающей исполнение застройщиком его обязательств перед участниками долевого строительства, законная ипотека может быть зарегистрирована только тогда, когда это имущество (1) будет создано, и (2) право собственности застройщика на него будет зарегистрировано в установленном порядке.

До этого момента в ЕГРП содержится лишь отметка о том, что ипотека земельного участка или права аренды распространяется на создаваемый на этом участке объект недвижимого имущества. Хотя в Законе о долевом строительстве, равно как и в Законе о государственной регистрации, ничего об этом не сказано, однако можно предположить, что подобная отметка, сделанная в ЕГРП органом по государственной регистрации, по существу адресована самому этому органу и призвана обеспечить внесение органом по государственной регистрации в ЕГРП записи о законной ипотеке в отношении «строящегося (создаваемого) объекта недвижимости» при внесении в ЕГРП записи о регистрации права собственности застройщика на этот объект.

Таким образом, отметка в реестре свидетельствует об ожидании дольщиком приобретения права залога на определенное имущество застройщика, пока еще отсутствующее.

Наконец, в ЕГРП может быть зарегистрировано право, применительно к которому законом императивно предусмотрено наличие у определенных лиц преимущественного права на приобретение соответствующего имущества.

Так, в соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки при продаже сособственником доли в праве общей собственности имеют остальные участники долевой собственности. Следовательно, сам факт регистрации общей долевой собственности на недвижимую вещь отражает и это преимущественное право сособственников.