Оценка действующего законодательства

Все те механизмы, которые в настоящее время могут быть использованы участниками оборота в целях создания реальной гарантии приобретения ими того или иного права на недвижимое имущество, не отличаются универсальным характером и не могут быть признаны достаточно эффективными по нескольким причинам.

Во-первых, часть механизмов основана на государственной регистрации договоров. Однако в рамках реформы гражданского законодательства предполагается отменить государственную регистрацию сделок с недвижимостью, сохранив лишь регистрацию прав (возникновения, прекращения и перехода) и регистрацию обременений. В результате установление вещного обременения в пользу будущего приобретателя объекта недвижимости посредством государственной регистрации сделок окажется невозможным.

Во-вторых, все предусмотренные в законодательстве механизмы носят скорее технический характер и не имеют в своей основе материальных гражданско-правовых норм.

В связи со сказанным выше нельзя не упомянуть о том, что законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество предполагает регистрацию в реестре определенных прав, сделок и обременений. Однако такие обременения не могут быть установлены на основании договора купли-продажи или иных договоров об отчуждении вещи, особенно в условиях отказа от регистрации сделок с недвижимостью. Впрочем, даже если возможность установления таких обременений будет признана действующим законодательством, они фактически будут означать возникновение особого вещного права на недвижимость, которое лучше закрепить в ГК, а не в законодательстве о государственной регистрации, носящем в значительной мере процедурный характер.

Не является разумным и ограничение права распоряжения вещью ее собственником, заключившим ранее договор купли-продажи этой вещи с другим лицом, как это предусмотрено в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» № 8 от 25.02.1998. Во-первых, лицо, оставаясь собственником, должно сохранять и тот объем прав, которые имеет собственник, в том числе и право распоряжения. Во-вторых, ст. 398 ГК связывает приоритет в защите того, кто приобрел право на вещь на основании обязательства, в первую очередь не с моментом заключения договора, а с приобретением владения вещью. В-третьих, момент заключения договора купли-продажи в отношении вещи, если этот договор не подлежит государственной регистрации, может быть легко сфальсифицирован собственником и любым третьим лицом.

В-третьих, применяемые в настоящее время механизмы в силу их технического характера не решают вопроса о судьбе различного рода ограничений и обременений публично-правового и частноправового характера, установленных в отношении отчуждаемой вещи, и о переносе этих ограничений на приобретателя вещи. Ведь, с одной стороны, отчуждатель вещи еще в полном объеме сохраняет свои права на нее, а значит, передает именно эти права, с другой стороны, установленные ограничения и обременения могут быть неизвестны приобретателю до тех пор, пока он непосредственно не вступит во владении вещью.

Соответствующие обременения и ограничения могут быть весьма разнообразны по своей правовой природе. И здесь нельзя не упомянуть об обязанностях, которые могут быть связаны с обладанием объектом недвижимости на определенном праве и которые сейчас нельзя обеспечить иначе, чем установлением публично-правовой ответственности (о «повинностях вещи»). Вспомним, например, о том, как трудно обеспечить соблюдение мобилизационных предписаний частными лицами, особенно если они приобрели недвижимое имущество на открытом рынке, или гарантировать надлежащее содержание ими мобилизационных мощностей. Не меньшие сложности вызывает надлежащее обеспечение соблюдения правообладателями обязанностей, вытекающих из законодательства о культурных ценностях.

Право приобретения чужой вещи будет вещным обеспечением этих публично-правовых по сути повинностей, предоставляя возможность приобрести на определенных условиях объекты недвижимости, обремененные мобилизационными предписаниями, и передать их в руки тех лиц, которые будут данные предписания исполнять.

В-четвертых, использование конструкции залога в отношении объектов долевого строительства противоречит природе возникающих отношений, цель которых состоит в приобретении прав на объекты недвижимости, а не в их отчуждении при неисполнении обеспеченного залогом обязательства. В этом смысле законодатель был вынужден использовать залог, имеющий акцессорный характер, поскольку иных механизмов обеспечения у него не было.