Защита интересов номинального собственника при помощи «трижды чистой аренды»

Многие основатели общин, которые могли бы позволить себе купить землю для будущего поселения, опасаются поступить таким образом, опасаясь потенциальных проблем, вытекающих из их статуса единственного официального собственника земли. К примеру, если все решения, способные повлиять на стоимость недвижимости, будут приниматься собственником единолично (поскольку именно он несет весь финансовый риск), остальные члены общины будут наверняка ощущать дисбаланс власти и противиться ему, а это готовая почва для структурного конфликта в поселении. С другой стороны, если решения, влияющие на стоимость земли, будет принимать вся группа, включая тех, кто не платил за нее, собственник, вложивший в покупку собственные сбережения, будет ощущать недовольство оттого, что его вложения могут быть обесценены людьми, которые ничем не рискуют. К тому же, с точки зрения закона, именно единственный номинальный собственник земли будет отвечать по любым искам, связанным с недвижимостью, отвечать за нецелевое использование земли, нести бремя расходов на ее содержание, налоги и страхование без формального права предъявлять регрессные требования об уплате соответствующих долей в его расходах к остальным участникам группы.

Если формирующаяся община находит привлекательный участок земли, и один или двое из членов группы могут себе позволить приобрести его за счет личных средств, то вышеописанные проблемы можно обойти при помощи юридической схемы, называемой «трижды чистая аренда» (triple net lease)⁹⁵. Эта схема обычно используется для определения прав и обязанностей лендлорда и арендатора при аренде площадей и помещений для предпринимательской деятельности. Однако она может быть с успехом использована для защиты единственного номинального собственника земли от непропорциональной финансовой и юридической ответственности и распределения ее равномерно по всей группе.

95 Аренда называется «чистой», когда все расходы по содержанию арендуемого имущества, налоги и т.д. несет арендатор, а арендная плата является для арендодателя чистой прибылью. Аренда называется «грязной», когда все или часть расходов по содержанию имущества несет собственник (арендодатель). – прим. перев.

«Трижды чистая аренда» - это договор, заключаемый между номинальным собственником земли (арендодателем) и членами группы (арендаторами), в соответствии с которым, например, определенные члены общины (включая номинального собственника, но не только его) имеют определенные права по использованию недвижимости и несут равную ответственность по уплате расходов на ее содержание, обустройство, налоги и страхование. Этот договор может освободить номинального собственника от единоличной ответственности как по всем вышеперечисленным расходам, так и по другим видам финансовых или юридических рисков.

(Аналогичным образом, член группы, вложивший свои средства в покупку недвижимости, может быть защищен от единоличной ответственности в случае, когда земля приобретается на имя юридического лица).

Договор «трижды чистой аренды» может включать в себя оговорки, отражающие все особенности правоотношений, характерных именно для альтернативных поселений и не характерные для коммерческой аренды недвижимости, и предусматривать самые разнообразные варианты на случай, если кто-либо из участников нарушит условия договора. Вы можете предложить проверить ваш проект договора юристу, знакомому с коммерческой арендой недвижимости и ценностями и целями вашей общины для того, чтобы убедиться, что он полностью защищает как интересы номинального собственника земли, так и остальных членов общины.