Метод прямой капитализации

Данный метод разработан и используется специалистами Российского общества оценщиков (РОО).

Для описания метода воспользуемся аргументами, используемыми оценщиками РОО:

X - стоимость собственности;

q - чистый операционный доход;

p _t - уплата за t -ый год в счет погашения единичного кредита;

k - ставка капитализации;

Y - ставка дисконтирования;

i - годовая ставка процента по кредиту;

d - ежегодный рост стоимости собственности;

n - предполагаемый срок владения собственностью;

m - коэффициент ипотечной задолженности.

Тогда стоимость собственности (X):

Коэффициент (ставка) капитализации (k) рассчитывается по формуле:

где

Для упрощения расчетов по нахождению используют коэффициент Инвуда или коэффициентом аннуитета. p _t - уплата за t -ый год в счет погашения единичного кредита, и представляет собой аннуитет - поток равных платежей в течение n периодов. Тогда p _t есть ипотечная постоянная.

где f - ипотечная постоянная.

ОСНОВНЫЕ ФОРМУЛЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В РАСЧЕТАХ

Будущая стоимость денежной единицы:

Текущая стоимость денежной единицы:

Текущая стоимость обычного аннуитета:

Будущая стоимость обычного аннуитета:

Фактор фонда возмещения:

Взнос на амортизацию единицы:

Текущая стоимость авансового аннуитета:

Будущая стоимость авансового аннуитета:

Фактор фонда авансового возмещения:

Авансовый взнос на амортизацию единицы:

Обозначения в приведенных формулах:

PV – текущая стоимость денежной единицы;

PVA - текущая стоимость аннуитета;

FV – будущая стоимость денежной единицы;

FVA – будущая стоимость аннуитета;

PMT – периодический платеж t -го периода;

SFF – фактор фонда возмещения;

i – годовая процентная ставка;

t – количество лет (периодов).

Формула Фишера:

где:

R_r – реальная ставка;

R_n – номинальная ставка;

d – индекс инфляции (применяется если темп инфляционного роста цен в стране превышает 15% в год).

Коэффициент (ставка) капитализации:

где:

R_o – коэффициент капитализации объекта;

R_i – коэффициент капитализации i -го объекта-аналога;

V_i – стоимость i -го объекта-аналога;

I_i – чистый годовой доход i -го объекта-аналога;

n – количество объектов-аналогов.

Потенциальный валовый доход (ПВД):

где:

S – площадь объекта, сдаваемая в аренду;

C_a – среднерыночная арендная ставка за 1 кв.м.

Потери от недозагрузки объекта (П_н):

П_н = ПВД ^х К_н

где:

К_н – коэффициент недозагрузки;

D_н – процент недозагрузки (доля свободных площадей);

Т_н – период недозагрузки (период, в течение которого недвижимость свободна) в месяцах.

Действительный валовый доход (ДВД):

ДВД = ПВД – П_н – П_са

где:

П_н – потери от недозагрузки;

П_са – потери при сборе арендной платы.

Чистый операционный доход (ЧОД):

ЧОД = ДВД – ОР

где:

ОР – операционные расходы.

Валовый рентный мультипликатор:

где:

GRM – валовый рентный мультипликатор;

V_а – стоимость (цена продажи) объекта недвижимости (аналога);

D_а – рентный доход, приносимый объектом недвижимости (аналогом).

Вероятная стоимость оцениваемого объекта (V):

где:

D_p – рентный доход, приносимый объектом недвижимости;

ПВД_а – потенциальный валовый доход аналога.

Процентные (коэффициентные) поправки – вносятся в стоимость единицы сравнения:

V = (C_ед х N) х П_% = (С_ед х П_%) х N

Относительные денежные поправки – вносятся в стоимость единицы сравнения:

V = (C_ед х N) + (П_од х N) = (С_ед + П_од) х N

Абсолютные денежные поправки – вносятся в стоимость всего объекта недвижимости:

V = (C_ед х N) + П_ад

где:

V – стоимость объекта недвижимости;

С_ед – стоимость единицы сравнения;

П_% - процентная (коэффициентная) поправка;

П_од – относительная денежная поправка;

П_ад – абсолютная денежная поправка;

N – количество единиц сравнения.

Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания (ПСВ):

где:

B – восстановительная стоимость единицы измерения (1 м³) данного типа здания;

V_стр – строительный объем здания;

k – поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструктивного решения

здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального

пояса.

Совокупный износ здания (СИ):

СИ = Физ.И + Функц.И + Вн.И,

где:

Физ.И – физический износ;

Функц.И – функциональный износ;

Вн.И –внешний износ.

Физ.И = Физ.И_устр. + Физ.И_{неустр.}

Физ.И_{неустр.} = Эф.Возр./Экон.Ж,

где:

Физ.И_{неустр .} – неустранимый физический износ;

Эф.Возр. – эффективный возраст здания;

Экон.Ж – экономический срок жизни.

Внешний износ здания (Вн.Изн.):

,

где:

ЧОД без вн.улучш.,ЧОД с вн.улучш. – чистый операционный доход без внешних улучшений и с внешними улучшениями, соответственно;

НКзд. – норма капитализации здания.

Физический износ:

,

где:

Q^f - процент износа;

Т_ф - фактический срок службы объекта;

Т_н - нормативный срок службы объекта.

Стоимость износа:

,

где:

V – стоимость износа;

V_вос – стоимость восстановления;

Q^f – процент износа.

Структура коэффициента капитализации (R):

R = Ron + Rof,

где:

Ron – ставка дохода на капитал;

Rof – коэффициент возврата капитала.