Безвозмездное срочное пользование земельным участком

Земельным кодексом РФ (ст. 24) предусмотрено пять случаев предоставления земельного участка на этом виде права:

- органы публичной власти вправе предоставить землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, сроком до года государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам власти;

- из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

- из земель организаций отдельных отраслей экономики (транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, государственных природных заповедников и национальных парков) – работникам соответствующих организаций на время существования трудовых отношений в виде служебного надела;

- из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, органами власти - религиозным организациям;

- из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, органами власти - лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости.

Отметим, что второй случай спорен, поскольку собственник земельного участка платит налог: как же он предоставит участок в безвозмездное пользование - себе в убыток? Это маловероятно.

Служебные земельные наделы могут предоставляться в виде пахотных земель, сенокосов и пастбищ тем работникам транспорта, лесного хозяйства и пр., которые по роду своей деятельности проживают вне населенных пунктов. Такие наделы могут получать не все работники соответствующих отраслей: по каждой из отраслей должен составляться перечень категорий работников, имеющих право на получение служебного земельного надела.

Например, пунктом 19 Приказа Министерства путей сообщения России от 15 мая 1999г. N 26Ц "Об утверждении положения о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог"[32] предусмотрено, что железные

дороги предоставляют отдельным категориям работников в полосе отвода служебные земельные наделы для сельскохозяйственного использования в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

В соответствии с Положением о государственной лесной охране Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 27 июля 1998 г. № 850[33], должностным лицам государственной лесной охраны РФ на время работы в лесной охране предоставляются служебные земельные наделы (пахотная земля и сенокосы) в порядке, на условиях и в размерах, устанавливаемых законодательством соответствующего субъекта РФ.

В соответствии с Положением о лесничем Федеральной службы лесного хозяйства России[34], лесничий обязан предоставлять работникам государственной лесной охраны служебные земельные наделы и другие льготы, предусмотренные законодательством.

Абзац 3 п.2 ст. 24 ЗК РФ устанавливает основания и порядок выделения работникам служебного земельного надела. Таким основанием служит решение соответствующей организации о выделении работнику служебного земельного надела при наличии заявления работника.

Следует отметить, что, предусматривая подобное основание выделения служебных наделов (решение соответствующей организации), Земельный кодекс провоцирует создание несоответствия между собственными нормами.

Поскольку в соответствии с ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (ст.6,12) государственные природные заповедники и национальные парки являются учреждениями, то земельные участки у них могут находиться только на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Пункт 4 ст.20 ЗК запрещает каким-либо образом распоряжаться такими земельными участками.

Служебный земельный надел выделяется на период трудовых отношений с работником. Сохранение права на служебный надел после прекращения трудовых отношений комментируемая норма не предусматривает. Между тем, в соответствии со ст.87 ЗК РСФСР, право на служебный земельный надел сохранялось за работниками, прекратившими трудовые отношения при переходе их на пенсию по старости или инвалидности, за одним из членов семей работников, призванных на действительную срочную военную службу в ряды Вооруженных Сил РФ или поступивших на учебу, - на весь срок нахождения на военной службе либо в учебном заведении, а также за одним из членов семей работников, погибших в связи с исполнением служебных обязанностей: для нетрудоспособного супруга и престарелых родителей - пожизненно, а для детей - до совершеннолетия.

Если рассматривать данное положение ЗК РФ как исключающее возможность сохранения служебного земельного надела за некоторыми категориями лиц после прекращения с ними трудовых отношений, то возникает вопрос о судьбе уже приобретенных в соответствии с ранее действующим законодательством прав на земельные наделы лицами, прекратившими трудовые отношения[35].

По смыслу закона, лица, имеющие участки на праве безвозмездного срочного пользования, могут пользоваться участком, извлекать при этом пользу, но не вправе распоряжаться участком.

В 2004 г. мне довелось предостеречь гражданина А. от крупной ошибки буквально за пять минут до заключения сделки купли-продажи аварийного жилого дома. Гражданину предложили приобрести развалюху, расположенную в полосе отвода железной дороги. Жилое служебное помещение в деревянном доме когда-то было предоставлено работнику ВСжд, дом удалось приватизировать, право собственности на него зарегистрировать. Гражданин А. предполагал купить дом, снести его и на освободившемся участке организовать автосервис. Юристы, сопровождавшие сделку со стороны продавца, убедили А. в ее чистоте, гарантировали последующее оформление прав А. на земельный участок, предъявили даже предварительное согласие начальника дистанции пути на строительство мастерской. И это в полосе отвода железной дороги – на землях транспорта! В лучшем случае гражданин А. мог бы выращивать здесь картофель, если бы устроился на работу путевым обходчиком. Это был бы очень дорогой картофель.

Пока еще далеко не каждый советуется со специалистами при совершении сделок с земельными участками. Да и не только при этом.

Аренда земельного участка [36]

Сказал Аристотель: «Богатство состоит в пользовании, а не в праве собственности»[37].

Согласно ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендатор (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы вещи, например: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Аренда земельных участков осуществляется только на основе договора. Общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, а особенности отношений по поводу аренды участков также установлены земельным законодательством. Размер арендной платы для государственных и муниципальных земель регулируется актами соответствующих органов власти.

Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации. Если срок аренды (субаренды) менее чем один год, договор не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Объектом арендных отношений может быть любой земельный участок (или часть земельного участка), за исключением изъятых из оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ.

Арендатор земельного участка имеет право:

- собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования участка в соответствии с договором (ст. 606 ГК РФ; п. 2 ст. 40, п. 1 ст. 41 ЗК РФ);

- использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, пруды, обводненные карьеры, многолетние насаждения (ст. 40, 41 ЗК РФ);

- проводить мелиоративные работы, строить пруды в соответствии со специальными требованиями (ст. 40, 41 ЗК РФ);

- передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу (договор перенайма), в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока аренды (п. 5 ст. 22 ЗК РФ);

- передать участок в субаренду в пределах срока договора аренды (п. 6 ст.22 ЗК РФ).

Может ли арендодатель продать принадлежащий ему на праве собственности земельный участок, не дожидаясь окончания срока договора аренды? Сохранит ли в этом случае арендатор свои права относительно земельного участка?

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Если перемена лица происходит на стороне арендодателя - собственника арендованного имущества или лица, управомоченного им или законом выступать на стороне арендодателя, то договор всегда сохраняется в силе на прежних условиях. Это правило действует также и в том случае, если арендодателем является не собственник, а лицо, владеющее имуществом на "сильном" вещном праве - праве хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения. Это правило подчеркивает, что арендные отношения, будучи в общем обязательственными, содержат в себе вещно-правовой элемент, одним из признаков которого является право следования (право следует за вещью, а не наоборот). Поэтому при переходе права собственности или иного вещного права на имущество, обремененное правом пользования, основанным на арендном договоре, право арендатора всегда сохраняется, а, следовательно, сохраняется и сам договор.

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Кроме того, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе.

Приведем п. 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой " [38]: «24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу.само по себе

не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе)». То есть, если земельный участок в аренде, то смена его хозяина, например, его собственника, не отменяет права пользования участком арендатором.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также в случаях, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ.