Собственность на землю

Содержание права собственности на землю составляют правомочия владения, пользования и распоряжения земельным участком.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами;

своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

своевременно производить платежи за землю;

соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;

выполнять иные требования, предусмотренные Земельным Кодексом, федеральными законами.

В соответствии со ст. 260 ГК РФ, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Земля в Российской Федерации находится в государственной, муниципальной, частной (граждан и юридических лиц) собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 15 ЗК РФ, собственностью граждан и юридических лиц являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, предусмотренным законодательством РФ.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности в отношении земельных участков возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

4) в результате приобретения участка по основаниям, допускаемым законом;

5) вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

6) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Права на земельные участки подлежат государственной регистрации и возникают с момента регистрации.

К способам приобретения права собственности на земельный участок можно отнести приобретение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ), безхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и приобретение права собственности по приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).

В 2006 г. Иркутской области в собственности граждан и юридических лиц находилось 1142,3 тыс. га, что составляет 1,5 % от площади всего земельного фонда Иркутской области (из них 1,4 % - в собственности граждан и 0,1 % - в собственности юридических лиц). Доля земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, составляет 74128,5 тыс. га или 98,5 %.[21]

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований (п. 1 ст. 16 ЗК РФ). Разграничение государственной собственности на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность осуществляется в соответствии со статьей 3.1 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»:

в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся:

земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации;

земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;

иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

К собственности субъектов Российской Федерации относятся:

земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации;

земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

К собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:

земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;

иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.

Так, сегодня 98,5% земель Иркутской области находится в государственной и муниципальной собственности, процесс разграничения государственной собственности займет годы. Однако можно констатировать, что более 90% земель Иркутской области является федеральной собственностью, поскольку практически весь лесной фонд, включающий земли лесного фонда, в соответствии с лесным законодательством относится к федеральной собственности.

В соответствии с п. 10 ФЗ, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов Российской Федерации, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Для решения вопроса: «чья земля – федеральная, субъекта Федерации, или муниципальная?» - требуется комплексный анализ ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», законодательства о приватизации государственного и муниципального имущества, природоресурсного и природоохранного законодательства, законодательства о культурном наследии и т.д.

Например, используя вышеуказанные критерии, приходим к однозначному выводу, что земли, на которых расположен Прибайкальский национальный парк или Байкало-Ленский заповедник, особо охраняемые территории федерального значения, являются федеральной собственностью.

Обращаясь к Водному кодексу РФ, приходим к выводу, что земли под р.Ангара являются федеральной собственностью, поскольку, в соответствии с п.1 ст.8 Водного кодекса РФ (далее – ВК РФ), водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (за исключением некоторых прудов и обводненных карьеров, что регулируется п.2 ст.8 ВК РФ).

Земли населенных пунктов, не являющиеся частной и государственной собственностью, являются муниципальной собственностью. Но поскольку здание драматического театра им. Охлопкова в г. Иркутске является памятником федерального значения, постольку и земля под ним является федеральной собственностью. Однако если органами государственной власти будет принято решение о передаче здания театра в собственность Иркутской области или города Иркутска, то земля под данным зданием будет иметь другого собственника.

Четкое правовое регулирование отношений собственности, оборота земель особенно важно сегодня, в условиях становления и развития рынка земли. Рассмотрим реальную ситуацию на земельном рынке Иркутской области. (Использован Региональный доклад о состоянии и использовании земель Иркутской области, выпуски 2003-2006гг.).

По сведениям федерального государственного статистического наблюдения (формы 3-зем), в 2003 году в Иркутской области было осуществлено 31305 сделок с земельными участками на площади 185081,731 га, в том числе 29931сделок (184792,931 га) с государственными землями и 1374 сделок (288,8 га.) с земельными участками между гражданами и юридическими лицами.

Земельный рынок в Иркутской области ограничен и функционирует в основном за счёт передачи государственных земельных участков в аренду. Площадь земельных участков, задействованных во всех сделках (аренда, купля-продажа, дарение, наследование, залог) составляет около 0,25% от земельного фонда области. При этом в 2003 году передано в аренду 179947,501 га и продано 4844,87 га земель, находящихся в государственной собственности, а на 288,8 га площади земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц осуществлены ими сделки по купле-продаже, дарению, наследованию, залогу. Также была осуществлена продажа прав аренды государственных земель на площади 0,56 га земель.

Показатели государственной статистической отчетности по форме 3-зем свидетельствуют о том, что основная часть сделок с земельными участками относится к государственным землям, при этом предоставление участков в аренду является основной формой земельных отношений по Иркутской области в 2003 году, когда было зарегистрировано 27169 арендатора, что составило 97,2% от всех земельных сделок.

Анализ таблицы 2 показывает, что за 2001-2003 гг. произошло заметное увеличение количества сделок с земельными участками на территории области. По сравнению с 2001 годом, количество сделок в 2003 году возросло на 56%, и на 79% увеличились площади земли, вовлекаемые в рыночный оборот. Вместе с тем за год органами местного самоуправления было продано гражданам и юридическим лицам 2756 земельных участков (на площади 4844,87 га) или 2,6 % от общего объема сделок с землей. В 3 районах Иркутской области земля была проданы в собственность на торгах (конкурсах, аукционах), при этом реализовано 199 участков на площади 50,22 га, или 1,1 % от всех проданных государственных земельных участков.

Сделки по купле-продаже земли гражданами и организациями составили в структуре всех сделок 0,1 % (1151 сделок на площади 194,92 га)[22].

Заметное увеличение количества сделок произошло в 2004 – 2006 гг. (Таблица 3)[23].

Отмечается устойчивая тенденция к росту стоимости земли. В 1867 г. Россия продала США Аляску за 7,2 млн. долларов; только одного золота в ней добыто уже на сумму в две с половиной тысячи раз большую той, что была уплачена при покупке[24].

Объясняется это просто: людей на планете становится все больше и больше, а площадь Земли – величина постоянная.

Таблица 2.

Структура сделок с земельными участками в Иркутской области в 2001-2003 гг.

Виды сделок	2001г.	2002г.	2003г.
Кол-во сделок, ед. (площадь, га.)	%	Кол-во сделок, ед. (площадь, га.)	%	Кол-во сделок, ед. (площадь, га.)	%
Всего	20063 (102884,42)		(171947,49)		(185081,731)
в том числе:
1. Аренда государственных земель	17990 (102590)	89,6	(170499,23)		(179947,501)	97,2
2. Продажа прав аренды государственных земель	(2,5)	0,1	(4,29)	0,1	(0,56)	0,003
3. Продажа государственных земель	(12,46)	0,3	(1048,59)	3,5	(4844,87)	2,6
4. Купля- продажа земли гражданами юридичес- кими лицами	(219,14)	8,3	(246,83)	3,5	(194,92)	0,1
5. Дарение	(5,04)	0,2	(3,01)	0,1	(2,62)	0,001
6. Наследо-вание	(41,89)	1,4	(126,24)	1,0	(46,68)	0,03
7. Залог	(13,39)	0,1	(19,3)	0,1	(44,58)	0,03

Таблица 3.

Структура сделок с земельными участками в Иркутской области в 2004-2006 гг.

Виды сделок	2004г.	2005г.	2006г.
Кол-во сделок, ед. (площадь, га.)	%	Кол-во сделок, ед. (площадь, га.)	%	Кол-во сделок, ед. (площадь, га.)	%
Всего	(148996,39)		(130420,89)		(127293,7)
в том числе:
1. Аренда государственных земель	(146454,34)	98,3	(125393,99)	96,2	(124800,6)	86,4
2. Продажа прав аренды государственных земель	(5,85)	0,004	(4,72)	0,004	(15,2)	0,08
3. Продажа государственных земель	(973,48)	0,7	(4542,76)	3,5	(1966,2)	10,4
4. Купля- продажа земли гражданами и юридическими лицами	(112,8)	0,08	(318,08)	0,2	(184,6)	2,3
5. Дарение	(18,4)	0,01	(0,56)	0,0004	(21,5)	0,04
6. Наследо-вание	(48,35)	0,03	(41,27)	0,03	(107,4)	0,4
7. Залог	(1383,16)	0,93	(119,51)	0,09	(198,3)	0,3