Субъекты жилищных правоотношений

Участниками жилищных правоотношений выступают субъекты жилищного права, под которыми понимаются физические и юриди­ческие лица, а также публичные образования, являющиеся носите­лями предусмотренных жилищным законодательством прав и обя­занностей.

Таким образом, субъектами жилищных правоотношений могут быть не всякие лица, а только те, которые наделены действующим законодательством определенными правами и обязанностями. Так, не могут являться субъектами жилищных правоотношений предста­вительства и филиалы юридических лиц. Круг субъектов жилищных правоотношений обусловлен основаниями возникновения указанных правоотношений. В правоотношениях по пользованию жилым поме­щением на первый план выходят фигуры наймодателя и нанимателя, а также собственника жилого помещения и членов его семьи. В свою очередь наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Собственниклии жилых помещений могут выступать граждане, юридические лица. Российская Федера­ция, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, а также иностранные физические и юридические лица.

Между названными субъектами допускаются отношения общей собственности на жилище. Так, в соответствии со ст. 6 Федерально­го закона от 15.06.96 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» собственником помещения в кондоминиуме (домовладель­цем) может быть любое физическое или юридическое лицо. Россий­ская Федерация, субъект Российской Федерации и муниципальное образование. Помещение в кондоминиуме может принадлежать не­скольким собственникам на праве общей собственности, выступаю­щим как один домовладелец, один домовладелец может иметь в соб­ственности несколько помещений в кондоминиуме'. Таким образом, перечисленные выше категории собственников при определенных условиях (в силу указания законодателя, в результате гражданско-правовой сделки) выступают участниками так называемой многосубъ­ектной собственности, т.е. сособственниками.

Что касается управомоченныхлиц, то их круг определяется волей собственника. Ранее действовавшая норма ст. 51 ЖК устанавливала правило, в соответствии с которым в роли наймодателя выступали жилищно-эксплуатационные организации или соответствующие пред­приятия и учреждения. Ныне ситуация в сфере заключения догово­ров найма жилых помещений государственного (муниципального) жилищного фонда изменилась. Жилищно-эксплуатационные органи­зации, а также государственные предприятия и учреждения лишены возможности самостоятельно принимать решение о заключении до­говора найма. Указанные организации могут выступать в качестве стороны-наймодателя в договоре найма жилого помещения, но это-. му должно предшествовать решение собственника либо органа, упол­номоченного распоряжаться государственным (муниципальным) иму­ществом. В Санкт-Петербурге, например, в договорных отношениях социального найма и найма жилого помещения государственного жилищного фонда стороной-наймодателем являются районные жи­лищные агентства, действующие от имени Санкт-Петербурга (При­ложение 1 к распоряжению КУГИ от 05.05.98 № 565-р; Приложение 1 к распоряжению КУГИ от 04.07.97 № 703-р)'.

Нанимателем по российскому законодательству является граж­данин. В правоотношениях жилищного найма на стороне нанимате­ля могут участвовать лица, которые пользуются всеми правами и не­сут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. В рамках договора найма жилого помещения в госу­дарственном и муниципальном жилищном фонде социального ис­пользования такими лицами являются члены семьи нанимателя (п. 2 ст. 672 ГК, ст. 53 ЖК). В рамках договора найма жилого помещения такими лицами могут являться граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем и заключившие с последним договор о соли­дарной ответственности перед наймодателем (ст. 677 ГК). В этом слу­чае такие граждане рассматриваются действующим законодатель­ством как сонаниматели. Сонаниматели в лице членов семьи нани­мателя или граждан, постоянно проживающих с нанимателем, обладают самостоятельным правом пользования жилым помещени­ем. Подобной самостоятельностью не могут характеризоваться пра­ва пользования жилищем, предоставляемые на условиях поднайма или временного безвозмездного проживания (ст. 685 и ст. 680 ГК). На таких условиях жилое помещение вправе предоставить как нанима­тель по договору социального найма, так и наниматель по договору найма. Лица, пользующиеся жилищем на условиях поднайма или временного безвозмездного проживания, именуются соответственно поднанимателями либо пользователями.

Фигура собственника жилого помещения, являющегося участни­ком правоотношения по пользованию жилым помещением, неодноз­начна. Она должна рассматриваться не только с точки зрения реали­зации собственником функций наймодателя, но и функций фактичес­кого пользователя принадлежащего ему жилища. И если в первом случае собственником-наймодателем чаще всего выступают юриди­ческие лица или публичные образования, то во втором случае соб­ственником-пользователем являются граждане. Их круг постоянно расширяется как за счет процесса приватизации государственного и муниципального жилищного фонда, так и за счет участия граждан в долевом строительстве и приобретении готового жилья на рынке не­движимости. Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его не только для личного проживания, но и для прожи­вания членов своей семьи. Данная категория граждан как участни­ков жилищных правоотношений пользуется особым покровитель­ством законодателя. Так, в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым по­мещением членом семьи прежнего собственника.

Состав членов семьи собственника жилого помещения уточняет­ся действующим законодательством в ч. 2 ст. 127 ЖК, в соответствии с которой*члены семьи собственника жилого дома, квартиры (ст. 53), проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, квартире, если при их вселении не было огово­рено иное. Таким образом, налицо приравнивание состава членов семьи собственника к составу членов семьи нанимателя. Вместе с тем законодатель весьма нечетко урегулировал ситуацию, связанную с признаком совместного проживания собственника жилого помеще­ния и членов его семьи. Если члены семьи собственника проживают в принадлежащем собственнику жилом помещении, но сам он в нем по каким-либо причинам не проживает, то правило ч. 2 ст. 127 не дей­ствует. Не действующим будет и п. 1 ст. 292 ГК, содержащий отсылку к жилищному законодательству, а именно к ст. 127 ЖК.

Особо следует выделить субъектов жилищных правоотношений, складывающихся по поводу пользования жилыми помещениями в до-мах жилищных (жилищно-строительных) кооперативов, домах, управ­ляемых товариществами собственников жилья, и общежитиях.

В жилищных кооперативах такими субъектами выступают сами кооперативы, члены кооператива и члены их семей, наниматели жи­лых помещений, занимаемых членами кооператива. При этом харак­тер правоотношений по пользованию жилым помещением зависит от факта внесения за него полного паевого взноса. Очевидно, напри­мер, что член жилищного, жилищно-строительного кооператива, пол­ностью внесший свой паевой взнос за квартиру и приобретший вслед­ствие этого право собственности на нее (п. 4. ст. 218 ГК), может сдать внаем часть своей квартиры, а при определенных условиях — и всю квартиру без согласия правления кооператива (ст. 121 ЖК).

В товариществах собственников жилья субъектами правоотно­шений по пользованию жилыми помещениями являются сами това­рищества, домовладельцы (собственники помещений в кондомини­уме) — члены товарищества. Членами товарищества могут быть юридические и физические лица, а также публичные образования, которые добровольно вступили в данную организацию. Субъекты так называемых ограниченных вещных прав (государственные и му­ниципальные унитарные предприятия, государственные учреждения и казенные предприятия), которым помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе об­рести членство лишь по решению собственников государственного или муниципального имущества, входящего в имущественный ком­плекс кондоминиума (ст. 32 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»).

В общежитиях субъектами правоотношений по пользованию жи­лыми помещениями выступают рабочие, служащие, студенты, уча­щиеся и иные категории граждан, которые именуются «проживаю­щие в общежитии» (разд. III Примерного положения об общежити­ях)', а также организации, в ведении которых находятся общежития. Данные организации, не являясь наймодателями, выполняют опре­деленные функции последних.

К участникам жилищных правоотношений по пользованию жи­лыми помещениями могут быть отнесены и иные, помимо назван­ных выше, субъекты. Это прежде всего арендаторы и арендодатели жилья, отношения между которыми складываются по аналогии с от­ношениями нанимателя и наймодателя, получатели ренты и платель­щики ренты, между которыми складываются правоотношения по пожизненному пользованию жилым помещением.