2015-01-21
707
Общие положения
Юридическое содержание жилищного правоотношения образуют права и обязанности его участников. Раскрыв содержание указанных прав и обязанностей, мы сможем раскрыть содержание самого жилищного правоотношения. Решению этой задачи необходимо предпослать несколько предварительных замечаний. Во-первых, речь пойдет о той стадии развития жилищного правоотношения, на которой жилое помещение управомоченным лицом уже получено. На это следует обратить внимание, поскольку в понятие жилищного правоотношения можно вкладывать и более широкое содержание. Во-вторых, в любом жилищном правоотношении, как и в правоотношении вообще, праву корреспондирует обязанность. Поэтому, раскрывая содержание прав, мы раскрываем тем самым содержание противостоящих им в жилищном правоотношении обязанностей, и наоборот. В-третьих, на данной стадии жилищного правоотношения независимо от того, является ли право на удовлетворение потребности в жилье обязательственным или вещным, решающее значение для удовлетворения этой потребности имеют собственные действия управомоченного лица.
|
|
|
Приступим теперь к раскрытию содержания отдельных прав и обязанностей в жилищном правоотношении. Содержание остальных прав и обязанностей либо уже было рассмотрено (например, право на сдачу жилого помещения в поднаем или на поселение в нем временных жильцов), либо подлежит рассмотрению при освещении тех вопросов настоящей главы, к которым они более всего тяготеют.
Право пользования жилыми помещениями
Поскольку жилые помещения независимо от оснований, по которым они получены, обеспечивают удовлетворение потребности граждан в жилье, именно право пользования в содержании жилищного правоотношения доминирует. Если, скажем, гражданину предоставлено место в общежитии, то у него нет ни права владения, ни права распоряжения жилым помещением, но право пользования у него, во всяком случае, есть. Право пользования жилым помещением, как и любое другое право, должно осуществляться в соответствии с его назначением. Однако к осуществлению права пользования предъявляются особые требования, что вызвано факторами социально-экономического, санитарно-эпидемиологического, экологического, нравственного и иного порядка. Решающее значение среди них придается тому, что жилые помещения остаются дефицитными, а потому крайне важно использовать их рачительно, по-хозяйски, не допуская того, чтобы они служили целям, противоположным их назначению.
Требования, предъявляемые к использованию жилых помещений, сформулированы в ст. ст. 288, 678 ГК, гл. 2, 3, 4, ст. ст. 30, 67, 93 - 98 и многих других положениях ЖК, Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 <1>, Типовом договоре социального найма жилого помещения (утвержден Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 <2>), Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 <3>, и других нормативных актах. Правила пользования жилыми помещениями определяют порядок пользования указанными помещениями государственного и муниципального жилищного фонда (по договору социального найма жилого помещения, по договору найма специализированного жилого помещения, по договору коммерческого найма жилого помещения), а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах.
|
|
|
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546.
<2> СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126.
<3> СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.
Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Соответственно этому размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в разряд нежилых. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Эти требования распространяются на жилые помещения независимо от того, какому собственнику они принадлежат. В то же время жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях гражданами (наряду с проживанием) для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Адрес, по которому расположено жилое помещение, может быть использован для обозначения юридического адреса соответствующего предприятия, учреждения, организации в целях открытия банковского счета, постановки на учет в финансовых и налоговых органах, получения корреспонденции и т.д.
Пользуясь жилым помещением, гражданин соприкасается с целым рядом окружающих его лиц. Это и члены его семьи, и соседи по коммунальной квартире, и соседи по дому, наконец, и то лицо, которое предоставило ему жилое помещение. Все эти лица заинтересованы в том, чтобы отношения по использованию жилого помещения носили цивилизованный характер, соответствовали не только предписаниям правовых норм, но также сложившимся нормам морали и правилам общежития, т.е. не выходили за рамки приличий.
Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований. Эти требования отнюдь не сводятся к тому, чтобы в ночное время (например, с 23 до 7 часов) соблюдалась полная тишина. Необходимо считаться с тем, кто именно проживает рядом. Это могут быть и малолетние дети, и лица преклонного возраста. Совершенно недопустимо содержание животных, причем иногда не только домашних, но и диких, которые свое пребывание в жилом помещении сопровождают многочасовым воем, устройство в квартире мастерской для занятия индивидуальной трудовой деятельностью с использованием инструментов, создающих шум и вибрацию, прослушивание музыкальных дисков на повышенной громкости и т.д.
Нередко весь этот арсенал средств используется не только ради самоутверждения, но и для того, чтобы отравить жизнь соседям как по квартире, так и по дому, приструнить их, заставить смириться с распоясавшимися квартирными хулиганами.
|
|
|
Является ли пользование жилым помещением только правом или также и обязанностью гражданина, которому помещение предоставлено? Разумеется, такую обязанность на гражданина возложить нельзя. Как говорится, вольному - воля. Однако если гражданин не осуществляет права пользования жилым помещением, то это может повлечь для него неблагоприятные последствия. В частности, не исключено, что ему будет отказано в заключении на новый срок договора коммерческого найма.
Обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг
За годы перестройки, точнее, за годы "шоковой терапии", подход законодателя к оплате жилья и коммунальных услуг претерпел коренные изменения. Была поставлена задача в рекордно короткий срок добиться того, чтобы платежи граждан полностью возмещали затраты на содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги. Уже сейчас оплата жилья и коммунальных услуг в некоторых районах, в частности в Санкт-Петербурге, возросла в сотни раз и приобретает все более устрашающие для бюджета семьи размеры. Особенно ощутимо это сказывается на семьях с невысоким уровнем дохода, которые не сводят концы с концами и отброшены за черту бедности. В виде утешения в счетах-извещениях на оплату жилья и коммунальных услуг указывают не только ту сумму, которую гражданину надлежит заплатить, но и среднюю нормативную стоимость, которая в несколько раз превышает начисленную сумму.
Основным нормативным актом, заложившим нынешний подход к оплате жилья и коммунальных услуг, стал Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики".
С введением в действие ЖК этот Закон со всеми изменениями и дополнениями, которые были в него внесены, утратил силу. Однако основные положения указанного Закона со всякого рода уточнениями, иногда довольно существенными, восприняты ЖК, а также другими законами и подзаконными нормативными актами. В ЖК оплате жилых помещений и коммунальных услуг посвящен разд. VII. В нем закреплена обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг, определен порядок ее исполнения, установлены структура и размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги, предусмотрено предоставление субсидий и компенсаций на оплату жилья и коммунальных услуг. Разумеется, для уяснения смысла положений, включенных в этот раздел ЖК, и правильного их применения необходимо обращаться ко многим другим нормам как самого ЖК, так и иных законов и подзаконных нормативных актов, принятых на федеральном и региональном уровне.
|
|
|
В пределах настоящей работы нет возможности рассмотреть все и даже большинство вопросов, возникающих в процессе изучения этих норм, особенно если учесть, что правила, сосредоточенные в ЖК, во многих случаях отсылают к нормативным актам, которые приняты или должны быть приняты на региональном уровне. А эти акты неизбежно характеризуются значительной спецификой, призванной учесть особенности регионов, которые в столь болезненной сфере, как оплата жилья и коммунальных услуг, весьма ощутимы. Сосредоточимся лишь на основных вопросах, представляющих главным образом цивилистический интерес. С остальным можно ознакомиться более подробно, обратившись к соответствующим комментариям к ЖК <1>.
--------------------------------
<1> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005; Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005; Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.А. Городова. М., 2005. Общая оценка комментариев в нашу задачу не входит. Ограничимся указанием на то, что в каждом из них есть и свои достоинства, и свои недостатки.
Статья 153 ЖК закрепляет обязанность граждан и организаций по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги и определяет, у кого и с какого момента она возникает. Вызывает известное удивление, почему обязанность по внесению платы за жилое помещение возлагается также и на собственника. Попытка исправить этот огрех предпринята в ч. 2 ст. 154 ЖК, где разъясняется, что плата за жилое помещение для собственника в многоквартирном доме означает плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в этом доме.
Что же касается собственников жилых домов (имеются в виду индивидуальные дома), то они несут расходы на их содержание и ремонт. В ст. 153, пожалуй, наибольшая нагрузка выпадает на ч. 3, которой предусмотрено, что до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда расходы на их содержание и коммунальные услуги несут, соответственно, органы государственной власти и органы местного самоуправления и управомоченные ими лица. Эта норма полезна, поскольку на местах до сих пор не прекращаются попытки отнести эти расходы на лиц, которым жилые помещения предоставлены, еще до заселения их в установленном порядке (например, отнести их на нанимателя, получившего жилое помещение в социальный наем, еще до того как истек срок, в течение которого договор социального найма подлежит заключению).
Куда больший интерес представляет ст. 154 ЖК, которая устанавливает структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги, т.е. определяет, из чего эта плата складывается.
Для нанимателя жилого помещения по договору социального найма или по договору коммерческого найма в государственном или муниципальном жилищном фонде эта плата включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плату за наем);
2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в этом доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда; 3) плату за коммунальные услуги.
Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема их потребления, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в г. Москве и г. Санкт-Петербурге - соответствующим органом государственной власти). Нормативы потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению утверждаются органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством РФ (см. ч. 1 ст. 157 ЖК в ред. Закона РФ от 31 декабря 2005 г. N 199-ФЗ) <1>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 306 "Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг"; Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам"; Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 утверждены "Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".
Собственник помещения в многоквартирном доме плату за наем не вносит, поскольку помещение ни у кого не нанимает, но зато, в отличие от нанимателя, участвует в падающей на него доле в расходах не только по содержанию и текущему ремонту, но и по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Как и наниматель, собственник помещения в многоквартирном доме вносит плату за коммунальные услуги. Порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги: сроки внесения платы, кто вносит плату, кому вносится плата и т.д. - устанавливает ст. 155 ЖК.
Как и по ранее действовавшему законодательству, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Правда, теперь в договоре управления многоквартирным домом (ст. 162 ЖК) может быть установлен и иной срок оплаты. Оплата жилых помещений и коммунальных услуг вносится на основании платежных документов, которые должны быть представлены плательщику не позднее 1-го числа месяца, следующего за прожитым. Однако и здесь в договоре управления многоквартирным домом может быть установлен иной срок. Если платежный документ представлен позднее, то это может быть основанием для уменьшения ответственности плательщика за просрочку в оплате либо для полного освобождения его от ответственности. В случае изменения размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги (а такое изменение происходит лишь в сторону увеличения) плательщик должен быть уведомлен управомоченным лицом о таком изменении не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых плата будет вноситься в ином размере, если иной срок не установлен договором управления. Иными словами, уведомление должно последовать не позднее 1-го числа месяца, предшествующего тому, за который изменена оплата.
Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг установлена ч. 14 ст. 155 ЖК. Она предусмотрена в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за днем срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Имеется в виду ставка рефинансирования, которая действовала в тот день, когда оплата должна была быть произведена. При этом увеличение размера пеней не допускается. Вопрос же о том, может ли размер подлежащих взысканию пеней быть уменьшен, оставлен открытым (ср. ч. 1 ст. 333 ГК). Поскольку взыскание пени за просрочку платежа является мерой гражданско-правовой ответственности, она не подлежит взысканию с гражданина при наличии уважительных причин, препятствовавших своевременной оплате жилых помещений и коммунальных услуг. Таковыми могут быть тяжелая болезнь, смерть члена семьи, рождение ребенка, увольнение с работы, вызванное банкротством предприятия, свертыванием производства, поиски нового места работы, не увенчавшиеся успехом, и т.д. Во всяком случае, ответственность гражданина покоится на началах вины, а не на началах риска, поскольку обязательство по оплате жилья и коммунальных услуг не связано для гражданина с предпринимательской деятельностью, а обеспечивает удовлетворение его повседневных бытовых нужд.
В то же время к злостному неплательщику оплаты жилья и коммунальных услуг могут быть применены предусмотренные законом меры вплоть до расторжения договора жилищного найма (см. п. 1 ч. 4 ст. 83 и ст. 90 ЖК; п. 2 ст. 687 ГК). Но при всех обстоятельствах совершенно недопустимы отключение жилых помещений неплательщиков от систем жизнеобеспечения, вторжение в их квартиры, понуждение их к погашению задолженности путем насилия и угроз. Подобные действия являются грубейшим нарушением конституционного права на неприкосновенность жилища и должны влечь для совершивших их лиц суровую ответственность, вплоть до уголовной.
Что же касается случаев сдачи жилого помещения в коммерческий наем в частном жилищном фонде, то размер оплаты жилья и коммунальных услуг устанавливается соглашением сторон. Если договором сроки оплаты не предусмотрены, то оплата должна производиться не позднее 10-го числа месяца, следующего за прожитым (п. 3 ст. 682 ГК; ч. 1 ст. 155 ЖК).
Наибольшее число вопросов вызывают правила об установлении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, причем ответ на многие из них приходится искать на региональном уровне <1>. Поэтому ограничимся изложением лишь общих принципиальных положений, которые должны стать исходными в ходе их дальнейшей конкретизации.
--------------------------------
<1> См., напр.: Закон г. Санкт-Петербурга от 20 июля 2006 г. N 395-53 "Об установлении платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в Санкт-Петербурге" // Вестник Законодательного собрания г. Санкт-Петербурга. 2006. N 12. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) для нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда г. Санкт-Петербурга, занимаемых по договорам социального найма, договорам коммерческого найма, договорам найма специализированного жилого помещения, устанавливается исходя из двух коэффициентов: во-первых, потребительских качеств жилья и, во-вторых, месторасположения дома.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения согласно ст. 156 ЖК устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Этим правилом надлежит руководствоваться независимо от того, кто пользуется жилым помещением в многоквартирном доме, равно как и независимо от того, к какой форме собственности этот дом относится.
Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и по договорам коммерческого найма государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения независимо от того, идет ли речь об отдельной или коммунальной квартире. Таким образом, в настоящее время размер платы за наем, как и размер платы за содержание и ремонт, определяется не по жилой, а по общей площади жилого помещения, включающей как жилую, так и полезную площадь. Исключение составляет оплата отдельных комнат в общежитии. Они оплачиваются исходя лишь из размера жилой площади этих комнат независимо от того, поселен ли в эту комнату одинокий гражданин, или семья из двух и более человек, или несколько одиноких граждан, не связанных семейными отношениями (например, несколько однополых лиц, работающих в одной бригаде).
Размер платы за пользование жилым помещением государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от благоустройства жилого помещения и месторасположения дома.
Граждане, признанные малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем), но не освобождаются от платы за содержание и ремонт жилого помещения. В связи с этим возникает вопрос: освобождаются ли от платы за наем граждане, которые получили жилую площадь по договору социального найма, будучи малоимущими, но затем перестали быть таковыми, выбились, что называется, в люди? То, что они сохраняют право пользования предоставленным им жилым помещением, причем по договору социального найма, не вызывает сомнений. Но обязаны ли они платить за его наем (пусть и социальный) с того момента, когда перестали быть малоимущими? Очевидно, что в силу ст. 5 Вводного закона к ЖК с этого момента обязанность платить за наем (а не только за содержание и ремонт жилого помещения и за коммунальные услуги), от которой они ранее были освобождены, у них возникает.
Логическим продолжением норм о размерах платы за жилое помещение и коммунальные услуги и о расходах собственников помещений в многоквартирном доме (ст. ст. 156 - 158 ЖК) являются правила о предоставлении субсидий и компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (ст. ст. 159, 160 ЖК). Субсидии предоставляются гражданам в счет будущих выплат, которые должны быть ими произведены (см. ч. 4 ст. 159 ЖК), компенсации потому так и называются, что они призваны возместить (компенсировать) гражданам уже произведенные ими расходы (затраты) на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.
Субсидии и компенсации предоставляются далеко не всем гражданам. Статья 159 ЖК определяет условия предоставления субсидий и круг лиц, имеющих право на их предоставление. Субсидии предоставляются гражданам, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные по региональным стандартам, превышают максимально допустимую долю расходов граждан на эти цели в совокупном доходе семьи. Размеры региональных стандартов и максимально допустимые доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи устанавливаются субъектом РФ <1>.
--------------------------------
<1> См.: Закон г. Санкт-Петербурга от 11 июля 2005 г. N 403-48 "О региональных стандартах в жилищной сфере" // Санкт-Петербургские ведомости. 2005. 21 июля; Постановление Правительства г. Санкт-Петербурга от 15 января 2010 г. N 9 "О региональных стандартах стоимости жилищно-коммунальных услуг" // Санкт-Петербургские ведомости. 2010. 27 янв. На основании региональных стандартов нормативной площади жилого помещения на одного человека, максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (ныне она должна составлять не более 18 процентов от совокупного дохода семьи) и стоимости жилищно-коммунальных услуг определяется размер финансовой помощи, оказываемой гражданам на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в виде субсидий из средств бюджета Санкт-Петербурга.
Для семей с доходом на одного члена семьи (в ЖК он называется среднедушевым доходом) ниже прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с коэффициентом, равным отношению дохода на одного члена семьи к прожиточному минимуму.
Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг не предоставляются иностранным гражданам, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.
Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг предоставляются за счет средств соответствующих бюджетов. В то же время компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг включаются в совокупный доход семьи при расчете субсидий. В противном случае финансовое содействие в оплате жилых помещений и коммунальных услуг из бюджетных средств можно было бы получить дважды - и за счет субсидий, и за счет компенсаций.
Обязанности по обеспечению сохранности, надлежащему
содержанию, использованию и ремонту жилого помещения
Содержание указанных обязанностей, круг лиц, на которых они возлагаются, равно как и распределение их между этими лицами, определены в ст. ст. 678 и 681 ГК, гл. 2, 3, 4, ст. ст. 30, 65, 67, 93 - 98 и многих других положениях ЖК, Типовом договоре социального найма жилого помещения, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315, Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25, Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правилах изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, других нормативных правовых актах.
Наниматель по договору как социального, так и коммерческого найма обязан использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных законом (см. ст. 17 ЖК), обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его надлежащее состояние.
Сразу же отметим принципиальную особенность, отличающую договор социального найма от договора коммерческого найма. Применительно к коммерческому найму закреплено традиционное для аренды (имущественного найма) положение, согласно которому производство текущего ремонта сданного внаем имущества (в данном случае - жилого помещения) является обязанностью нанимателя, а капитального ремонта - обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором (см. ст. ст. 617 и 681 ГК). Применительно же к договору социального найма установлено, что наниматель обязан проводить текущий ремонт, а наймодатель - осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Кроме того, наймодатель по договору социального найма обязан принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение.
Отметим прежде всего, что сфера действия таких нормативных актов, как Типовой договор социального найма жилого помещения (далее - Типовой договор) и Правила пользования жилыми помещения (далее - Правила), определена неодинаково. Если Типовой договор, как явствует уже из его названия, распространяется лишь на отношения нанимателя и наймодателя по договору социального найма жилого помещения, то сфера действия Правил определена значительно шире - они регламентируют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма, по договору найма специализированного жилого помещения, по договору коммерческого найма, а также пользования жилым помещением в многоквартирном доме собственником жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи. В известной мере Правила распространяются также на члена жилищного кооператива и членов его семьи, поскольку указанные лица в "Общих положениях", которыми открываются Правила, перечислены в ряду лиц, имеющих право пользования жилым помещением.
Объясняется это тем, что после полной выплаты паевого взноса член жилищного кооператива становится собственником полученного им жилого помещения со всеми вытекающими из этого последствиями.
По договору социального найма, договору найма специализированного жилого помещения и договору коммерческого найма на нанимателей возлагается обязанность обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его надлежащее состояние, производить текущий ремонт жилого помещения (по договору коммерческого найма обязанность производить текущий ремонт возлагается на нанимателя, если иное не установлено договором).
Типовой договор перечисляет работы, которые относятся к текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет. Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с капитальным ремонтом дома, то они производятся за счет наймодателя организацией, предложенной им.
Но если повреждения жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования произошли по вине нанимателя либо других совместно проживающих с ним лиц, то они устраняются нанимателем за свой счет или наймодателем, но опять-таки за счет нанимателя.
Что же касается капитального ремонта, то Типовой договор и Правила вслед за ЖК возлагают обязанность своевременно осуществлять (проводить) его по договору социального найма на наймодателя. Кроме того, наниматель по этому договору вправе требовать от наймодателя надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением наймодателем указанных обязанностей (см. ч. 2 ст. 66; п. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК; подп. "б" и "в" п. 5, подп. "г" п. 6 Типового договора; подп. "д" п. 9 Правил).
Вопрос о том, кто обязан производить капитальный ремонт жилого помещения в специализированном жилищном фонде, единообразно решен во всех типовых договорах найма специализированных жилых помещений. В них на наймодателя возлагается в числе прочих обязанность принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится жилое помещение, и осуществлять капитальный ремонт жилого помещения (см. подп. 2 и 3 п. 14 Типового договора найма служебного жилого помещения).
По договору социального найма наниматель и члены его семьи несут перед наймодателем солидарную ответственность за нарушение условий договора найма, в том числе и за нарушение обязанностей по ремонту жилого помещения, устранению повреждений помещения или оборудования и т.д. Если же помещение сдано в коммерческий наем, то за действия граждан, постоянно проживающих в этом помещении совместно с нанимателем, нарушающих условия договора найма, ответственность перед наймодателем несет только наниматель. Указанные граждане несут перед наймодателем солидарную ответственность лишь тогда, когда заключили соответствующий договор с нанимателем, известив об этом наймодателя. В этом случае такие граждане являются сонанимателями (см. п. п. 3 и 4 ст. 677 ГК).
Если граждане проживают в жилом помещении, сданном внаем, не постоянно, а временно (например, в качестве временных жильцов или поднанимателей), то наниматель тем более отвечает за их действия перед наймодателем. Это положение в равной степени относится как к социальному, так и к коммерческому найму (см. п. 3 ст. 76 и п. 3 ст. 80 ЖК, п. 3 ст. 672, ч. 2 ст. 680, п. 1 ст. 685 ГК).
Обязанности по надлежащему содержанию жилого фонда, обеспечению его сохранности и ремонту тесно переплетаются с переустройством и перепланировкой жилого помещения. В ЖК вопросам переустройства и перепланировки посвящена гл. 4, положения которой с известными модификациями распространяются на все виды переустройства и перепланировки, в каком бы жилищном фонде, кем бы и в каких бы целях они ни производились. Кроме того, эти вопросы так или иначе затрагиваются в ряде других норм ЖК (см. ст. ст. 40 и 127 ЖК), нормах ГК (ч. 2 ст. 678 и п. 3 ст. 681), Градостроительном кодексе, других законах и подзаконных нормативных актах.
В ст. 25 ЖК определены виды переустройства и перепланировки жилого помещения. Общее между переустройством и перепланировкой состоит в том, что речь идет о таких изменениях, которые требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, перепланировка - изменение конфигурации жилого помещения.
При всех обстоятельствах переустройство и (или) перепланировка проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления или иным органом, осуществляющим согласование, на основании принятого им решения.
В орган, осуществляющий согласование, заявитель должен представить перечень документов, который исчерпывающе определен в ст. 26 ЖК. В их числе - согласие в письменной форме на переустройство (перепланировку) жилого помещения всех членов семьи нанимателя, занимающих помещение по договору социального найма. В случае принятия положительного решения о согласовании заявителю выдается на руки или направляется документ, подтверждающий принятие такого решения. Указанный документ служит основанием для переустройства (перепланировки) жилого помещения.
Основания для отказа в согласовании переустройства (перепланировки) исчерпывающе определены в ст. 27 ЖК, причем решение об отказе может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. Завершение переустройства (перепланировки) подтверждается актом приемочной комиссии.
Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения определены в ст. 29 ЖК. Они прямо рассчитаны на случаи, когда самовольные действия совершил собственник жилого помещения или наниматель по договору социального найма. Представляется, однако, что они могут применяться и к случаям совершения самовольных действий нанимателем по договору коммерческого найма (ч. 2 ст. 678 ГК), равно как и при совершении указанных действий в доме жилищного кооператива.
Прежде всего лицо, совершившее указанные действия, обязано привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. Здесь возможны самые различные варианты. Самовольщик вообще не обращался в орган, у которого нужно было получить согласование (своего рода визу), и решил поставить этот орган перед совершившимся фактом, рассчитывая на то, что самовольные действия будут узаконены. Это, однако, было обнаружено, и орган, осуществляющий согласование, потребовал все расставить по своим местам. Второй вариант: самовольщик обращался в указанный орган, но получил отказ, после чего либо обратился в суд, где тоже получил отказ, либо без обращения в суд приступил к переустройству (перепланировке), т.е. и в том, и в другом случае действовал напролом. И здесь реакция органа, осуществляющего согласование, та же, что и в первом варианте. И, наконец, третий вариант: согласие на переустройство (перепланировку) было получено, но в ходе реализации согласованного проекта допущены его существенные нарушения. Реакция органа по согласованию (а возможно, и иного органа, на который возложены надзорно-контрольные функции за ходом работ) - та же, что и в двух предыдущих случаях.
В то же время по решению суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном (перепланированном) состоянии, если это не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозы их жизни или здоровью.
Если же жилое помещение не приведено в прежнее состояние в срок и в порядке, установленных органом, осуществляющим согласование, суд по иску этого органа (когда суд не принял решение об узаконении самовольного переустройства (перепланировки)) принимает в отношении собственника решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. На нового собственника возлагается обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние. В отношении же нанимателя жилого помещения по договору социального найма суд принимает решение о расторжении договора с возложением обязанности привести жилое помещение в прежнее состояние на собственника (наймодателя) по договору социального найма.
Если собственник (как новый, так и являвшийся наймодателем по договору социального найма) не приведет жилое помещение в прежнее состояние в установленном порядке, орган по согласованию устанавливает для него срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние. Ни для нового собственника, который приобрел жилое помещение с публичных торгов, ни для собственника, который был наймодателем по расторгнутому договору социального найма, этот срок не является новым, хотя срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние действительно устанавливался (в первом случае - для прежнего собственника, жилое помещение которого продано с торгов, во втором - для нанимателя по договору социального найма, договор с которым расторгнут). Если жилое помещение не приведено в прежнее состояние в указанный срок и в установленном порядке, то оно подлежит продаже с публичных торгов. В данном случае речь идет о вторичной продаже жилого помещения с публичных торгов, причем эта мера не подлежит применению к помещению, которое находится в государственной или муниципальной собственности и предназначено для сдачи в социальный наем.
В ч. 2 ст. 29 ЖК говорится о том, что лицо, самовольно перестроившее (перепланировавшее) жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность. Эта норма является отсылочной, поскольку сама ст. 29 никакой ответственности за указанные правонарушения не предусматривает. Меры, закрепленные в ч. ч. 3 - 6 ст. 29, призваны лишь санировать последствия совершенного правонарушения. Что же касается ответственности за самовольную перестройку (перепланировку), то она предусмотрена Кодексом РФ об административных правонарушениях, Градостроительным кодексом РФ, природоохранным законодательством и обычно выражается в виде штрафов.
Выше уже отмечалось, что правила гл. 4 ЖК, в принципе, подлежат применению независимо от того, где, кем и в каких целях переустройство и перепланировка произведены. При этом, однако, необходимо учитывать и те нормы, которые на соответствующие случаи прямо рассчитаны.
Не вызывает сомнений правило п. 2 ст. 678 ГК о том, что наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Это правило распространяется как на коммерческий, так и на социальный наем. Применительно к социальному найму его соблюдение обеспечивается как раз тем, что и переустройство, и перепланировка должны быть согласованы с органом местного самоуправления или с иным органом, от которого зависит принятие соответствующего решения. По своей юридической природе это решение является административным актом.
Куда большие сомнения вызывает правило п. 3 ст. 681 ГК, которое хотя и относится теперь лишь к коммерческому найму, более чем спорно по существу. Вот оно: "Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается".
Это положение достаточно перикулезно, поскольку наймодатель и наниматель по договору коммерческого найма и без того неравноправны, причем слабейшей стороной является наниматель, который боится потерять жилое помещение либо столкнуться с непомерными требованиями наймодателя. Критерий "существенно или несущественно изменяет переоборудование условия пользования" достаточно шаток и не лишен субъективизма. Наймодателю гораздо легче добиться того, чтобы изменение было признано несущественным. К тому же когда механизм переоборудования запущен, сложно что-либо изменить. Было бы правильнее закрепить в законе, что изменения условия пользования жилым помещением в договоре коммерческого найма без согласия нанимателя не допускаются, опустив указание на то, что эти изменения должны быть существенными.
Обратим внимание на то, что, допуская раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива, в том числе и путем переустройства и перепланировок, и это правильно (ст. 127), законодатель ни слова не говорит об этом применительно к жилым помещениям, сдаваемым в социальный наем. По-видимому, это объясняется общей, с нашей точки зрения, ошибочной позицией законодателя в вопросе о разделе жилых помещений, полученных в социальный наем. Подробнее об этом речь пойдет дальше. Здесь же ограничимся указанием на то, что перепланировка и переустройство жилых помещений могут и не быть связаны с их разделом. Например, семья в составе отца, матери и сына с невесткой занимают квартиру из двух смежных комнат. По взаимному согласию члены семьи, не ставя вопрос о разделе жилой площади, представили проект перепланировки квартиры, по которому комнаты будут превращены в изолированные. Оснований для отказа в согласовании проекта перепланировки в данном случае нет.
Все споры между членами семьи, занимающими жилое помещение по договору социального найма, о переустройстве (перепланировке) жилого помещения могут разрешаться судом. Нередко споры, связанные с переоборудованием, переустройством и реконструкцией жилых помещений, возникают между гражданами, проживающими в одном доме. Например, гражданин скупает в доме целый этаж и желает соорудить в одном из помещений плавательный бассейн или установить такое сантехническое оборудование, на которое межэтажные перекрытия дома не рассчитаны. Против этого возражают жильцы нижерасположенных этажей, не без оснований опасаясь быть затопленными водой или погребенными под рухнувшими перекрытиями (а такие прецеденты, к сожалению, есть). Совершенно очевидно, что подобные переоборудования, как правило, вообще недопустимы (например, потому, что влекут изменение целевого назначения жилого помещения), а если в принципе и допустимы, то лишь при строжайшем соблюдении всех строительных, сантехнических, противопожарных и иных правил и при условии получения разрешения компетентных органов. Споры, которые в этой связи возникают, также могут разрешаться судом при условии представления заинтересованной стороной необходимой документации (в частности, утвержденного проекта перепланировки), с назначением в спорных случаях экспертизы, привлечением к участию в деле представителей компетентных органов и отнесением расходов на сторону, требующую перепланировки и реконструкции находящихся в доме помещений.
Обмен жилыми помещениями
Мена в ее традиционном понимании наиболее близка купле-продаже. При купле-продаже происходит обмен вещи на деньги, при мене - обмен вещи на вещь. Каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Мена в ее чистом виде может иметь место и тогда, когда предметом обменных операций являются жилые помещения. Например, один жилой дом обменивается на другой, причем оба дома принадлежат гражданам - сторонам в договоре мены на праве частной собственности. Или приватизированная квартира обменивается ее собственником на квартиру, полученную другой стороной в собственность по наследству. Указанные случаи вполне укладываются в ту модель отношений мены, которая прописана в ГК.
Гораздо чаще, однако, мы сталкиваемся с такими случаями обмена жилыми помещениями, при которых смены их собственников не происходит либо если и происходит, то лишь на одной стороне, участвующей в обмене.
Если смены собственников вообще не происходит (например, одно жилое помещение обменивается на другое, причем оба получены в социальный наем), то имеет место перемена лиц в обязательствах. До начала приватизации жилых помещений такие случаи обмена жилых помещений чаще всего и встречались. По существу речь шла об обмене однородными по своей юридической природе правами и обязанностями по договорам найма жилых помещений, которые хотя и не назывались договорами социального найма, но подлежали заключению на основании административного акта - ордера. Договор обмена жилыми помещениями считался заключенным в момент получения сторонами, участвующими в обмене, так называемых обменных ордеров.
Расширение операций по обмену жилыми помещениями происходило по нескольким направлениям.
Во-первых, еще до начала приватизации жилых помещений граждане нередко прибегали к обмену жилья, полученного в жилищных кооперативах, хотя бы паевой взнос и не был выплачен полностью. При этом жилое помещение в кооперативном доме обменивалось не только на другое жилое помещение в доме кооператива, но и на жилое помещение, полученное внаем (по нынешней терминологии - в социальный наем), а также на жилое помещение, принадлежащее гражданину на праве собственности. Случаи эти участились после того, как за членом кооператива, полностью выплатившим паевой взнос, стало признаваться право собственности на жилое помещение.
Во-вторых, в обмен все чаще стали вовлекаться приватизированные гражданами жилые помещения, причем нередко граждане обменивали их не только на другие помещения, также принадлежащие гражданам на праве собственности (эти случаи укладываются в рамки договора мены), но и на помещения, коими граждане пользуются на ином правовом основании (например, на началах социального найма или тогда, когда кооперативная квартира еще не выкуплена).
В-третьих, граждане, получившие жилое помещение внаем, нередко также стремились произвести обмен с лицом, которое пользуется жилым помещением на ином правовом основании - с собственником, членом кооператива, еще не выкупившим квартиру, и т.д.
В-четвертых, обмен использовался как для раздела жилого помещения (например, в связи с образованием новой семьи), так и для вселения нового члена семьи при условии переезда на другую площадь тех членов семьи, которые хотят жить самостоятельно (так называемый родственный обмен).
В-пятых, при определенных обстоятельствах обмен происходит не только по взаимному согласию всех лиц, имеющих самостоятельное право на занимаемое ими жилое помещение, что является общим правилом, но и в принудительном порядке. В одних случаях к принудительному обмену прибегают, дабы обеспечить всем членам семьи равные возможности в осуществлении их прав, в других - в виде санкции за правонарушение. Если, скажем, по вине одних членов семьи для других возникает невозможность совместного проживания, то при наличии предусмотренных законом условий не исключено выселение правонарушителей хотя и в судебном порядке, но без предоставления другого жилого помещения. Возможно, однако, и применение более слабой санкции, а именно выселение виновных лиц в порядке принудительного обмена с предоставлением им другого жилого помещения. Однако в этом случае предоставляемое жилое помещение должно быть лишь пригодным к жилью, но необязательно благоустроенным. Иными словами, по размеру, месторасположению, комфортности, уровню оснащенности санитарно-техническим и иным оборудованием жилое помещение может уступать тому, из которого производится выселение. Например, в доме может не быть лифта.
Что же произошло с нормами об обмене жилыми помещениями и сложившимися на практике правилами их применения после введения в действие нового ЖК? Какие из них сохранились, а какие претерпели изменения?
Отметим, прежде всего, что обмен жилыми помещениями, как правило, влечет прекращение одних правоотношений и возникновение других. Так, если обмен производится между нанимателями, занимающими жилые помещения по договору социального найма, то в результате обмена стороны, участвующие в обмене, заступают в соответствующих правоотношениях место друг друга. Но так бывает не всегда. При так называемом родственном обмене для сторон, которые переезжают в другое жилое помещение, одни жилищные правоотношения действительно прекращаются и возникают новые. Для тех же членов, которые остаются проживать в прежнем жилом помещении, но принимают в порядке обмена другого члена семьи взамен выбывшего, происходит не прекращение, а изменение жилищного правоотношения. Именно поэтому общие положения об обмене рассматриваются в настоящей главе, посвященной содержанию жилищных правоотношений. Их нельзя полностью подвести под случаи ни изменения, ни прекращения жилищных правоотношений. С другой стороны, если обмен по общему правилу происходит по воле участвующих в нем лиц, будь то наниматели, собственники или иные лица, то возможен и так называемый принудительный обмен, для совершения которого воля всех участников обмена не требуется. В этих случаях принудительный обмен выступает как один из способов охраны жилищных правоотношений и рассматривается в ряду других указанных способов.
Выше отмечалось, что в новом жилищном законодательстве применительно к договору социального найма произошло ограничение принципов дозволительной направленности, диспозитивности и свободы договора. Иными словами, поведение нанимателя и членов его семьи по сравнению с прежним законодательством поставлено в более жесткие рамки. Сказалось ли это на правилах об обмене жилыми помещениями? На этот вопрос приходится ответить утвердительно.
Прежде всего, нормы ЖК об обмене жилыми помещениями по существу рассчитаны на случаи обмена одних жилых помещений, полученных в социальный наем, на другие (см. ч. 1 ст. 72 ЖК). Иными словами, они вроде бы замыкаются на случаях обмена жилых помещений внутри жилищного фонда социального использования, хотя мы и попытаемся доказать, что это не так.
С другой стороны, граждане вынуждены прибегать теперь к обмену жилого помещения, дабы обойти целый ряд запретительных норм ЖК, которые без всяких оснований ограничивают права граждан (в первую очередь право на раздел жилого помещения). А это, в свою очередь, парализует осуществление других прав граждан, таких как право на приватизацию, право на вселение членов семьи и т.д.
Для обмена жилого помещения, полученного в социальный наем, наниматель должен получить согласие проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе и временно отсутствующих. Если в жилых помещениях проживают несовершеннолетние, т.е. не достигшие 18 лет, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, то для обмена указанных помещений требуется предварительное согласие органов опеки и попечительства. Если обмен нарушает права и законные интересы указанных лиц, то органы опеки и попечительства в согласии на обмен отказывают.
Помимо согласия на обмен членов семьи нанимателя, а в соответствующих случаях - органа опеки и попечительства, необходимо также получить согласие на обмен наймодателя жилого помещения. Однако отказать в согласии на обмен наймодатель может лишь в случаях, которые исчерпывающе определены в ст. 73 ЖК.
Споры об обмене жилого помещения, независимо от того, возникают ли они между нанимателем, членами его семьи, нанимателем и наймодателем, могут разрешаться в судебном порядке (см. ч. 3 ст. 72, ч. 4 ст. 74 ЖК).
Как уже отмечалось, в законе оставлен открытым вопрос, допускается ли обмен жилыми помещениями только между нанимателями по договорам социального найма или также и в иных случаях (например, между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и собственником жилого помещения). До введения в действие нового ЖК такой обмен, по крайней мере в Санкт-Петербурге, допускался. Для этого требовалось, однако, согласие Санкт-Петербурга как собственника жилого помещения, занимаемого нанимателем по договору социального найма. В настоящее время такие обмены встречают возражения со ссылкой на то, что они нарушают целевое назначение жилищного фонда социального использования, поскольку в результате обмена жилое помещение в указанном фонде получает лицо, для которого оно не предназначено. Но ведь для такого обмена требуется согласие собственника жилого помещения - Санкт-Петербурга, который согласия не даст, если сочтет, что обмен нарушит интересы Санкт-Петербурга. К тому же лицо, получающее жилое помещение в порядке обмена, получает его не в собственность, а именно в пользование на началах социального найма, т.е. правовой режим указанного помещения не претерпевает изменений: оно как было, так и остается в жилищном фонде социального использования.
Не следует сбрасывать со счетов и то, что наниматель жилого помещения по договору социального найма сохраняет, во всяком случае до 1 марта 2013 г., возможность его приватизировать, т.е. стать его собственником. После этого возможность мены (здесь именно мены!) указанного помещения на другое жилое помещение, находящееся в частной собственности, сомнений не вызывает. Так зачем же огород городить и подталкивать гражданина к поиску каких-то обходных путей для реализации принадлежащих ему прав?
Тот же подход должен быть и при обмене жилых помещений в кооперативных домах на жилые помещения, полученные гражданами в социальный наем. И здесь собственник помещения, полученного в социальный наем (в нашем примере - Санкт-Петербург), не лишен права дать нанимателю согласие на его обмен, с тем чтобы помещение оставалось в собственности Санкт-Петербурга и использовалось на началах социального найма гражданином, который займет место первоначального нанимателя, а последний, в свою очередь, место указанного гражданина в жилом помещении кооперативного дома на том же основании, на каком занимал его прежний пользователь. При этом, поскольку жилое помещение полностью еще не выкуплено, для производства обмена требуется согласие правления кооператива. После же того как жилое помещение выкуплено, оно становится собственностью члена кооператива, и согласие правления на его обмен уже не требуется, независимо от того, сохранил ли собственник членство в кооперативе или вышел из него. Если, однако, пай в кооперативе принадлежит не одному лицу, а нескольким, то для обмена жилого помещения необходимо получить согласие на обмен всех этих лиц.
Пожалуй, еще более сложен случай, когда гражданин - собственник жилого помещения взамен него желает получить жилое помещение в социальный наем. Речь при этом не идет о жилом помещении, которое ранее было приватизировано, а теперь гражданин желает в этом же помещении остаться, но уже не в качестве собственника, а в качестве нанимателя по договору социального найма. Этот случай ранее уже был рассмотрен. Сейчас же мы имеем в виду случай, когда гражданин желает переехать в другое жилое помещение на началах социального найма из помещения, которое было приобретено им в собственность не в порядке приватизации, а по иному основанию (куплено, построено, унаследовано, получено в дар и т.д.). Мы не видим препятствий к тому, чтобы и такой обмен был разрешен. Например, гражданин имеет в пригородной местности жилой дом, пригодный для круглогодичного проживания, но желает получить в социальный наем жилое помещение в городе вблизи от места работы и лечебных учреждений.
Вполне возможен здесь и договор мены в его обычном понимании, когда гражданин взамен дома, принадлежащего ему на праве собственности, получает в собственность жилое помещение из государственного или муниципального жилищного фонда.
В Законе о жилищной политике Санкт-Петербурга о договоре мены жилых помещений говорится дважды: в ч. 2 ст. 14 и в ст. 23 "Мена жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга" <1>. Первый случай уже был рассмотрен. Собственникам жилых помещений при их изъятии, если изымается для государственных нужд земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, могут предоставляться в собственность по договору мены другие жилые помещения по норме предоставления площади жилого помещения. Но для этого собственники, зарегистрированные в указанных помещениях, и члены их семей должны состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
--------------------------------
<1> В ч. 1 ст. 12 Закона о жилищной политике Санкт-Петербурга передача гражданам жилых помещений по договору мены упоминается в числе способов распоряжения жилыми помещениями государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга.
О мене по существу идет речь и в ч. 1 ст. 14 упомянутого Закона, когда собственникам, жилые помещения которых подлежат изъятию, предоставляется другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению сторон.
В ст. 23 того же Закона предусматривается заключение договоров мены жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга на жилые помещения частного жилищного фонда. Договоры мены на основании решения Правительства Санкт-Петербурга или уполномоченного Правительством Санкт-Петербурга исполнительного органа государственной власти заключает специализированная организация. Если стоимость жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга превышает стоимость жилых помещений частного жилищного фонда, передаваемых по договору мены, от оплаты разницы в их стоимости освобождаются граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или на учете нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий, если общая площадь передаваемого в собственность граждан жилого помещения не превышает норму предоставления площади жилого помещения по договору социального найма.
Что же касается жилых помещений, полученных в коммерческий наем, то их обмен с кем бы то ни было возможен, в принципе, лишь при согласии наймодателя, причем отказ дать такое согласие оспариванию не подлежит <1>.
--------------------------------
<1> Отрицательное отношение как к смешанному, так и к родственному обмену выразил Верховный Суд РФ в Постановлении от 2 июля 2009 г. N 14. Свою позицию Верховный Суд РФ мотивировал тем, что как смешанный, так и родственный обмен ЖК не предусмотрен. Вместе с тем Верховный Суд считает возможным принудительный обмен жилых помещений, причем не только в виде санкции за правонарушение, но и в тех случаях, когда между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене (см. п. п. 33 и 34 указанного Постановления). Нам уже приходилось выражать несогласие с позицией законодателя по этому вопросу, озвученной ныне в Постановлении Верховного Суда. В предлагаемой вниманию читателей работе остается лишь его подтвердить.
Права и обязанности при предоставлении
другого жилого помещения
До перестройки в гражданском и жилищном праве при распределении жилья и предоставлении гражданам возможности приобрести другое жилое помещение действовал уравнительный принцип. Считалось, что для удовлетворения потребности в жилье гражданину и его семье достаточно иметь одно жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Поэтому в законодательстве жестко регламентировались случаи, когда гражданину "дозволялось" приобрести другое жилое помещение, причем несоблюдение предписанных в законе условий влекло для него самые неблагоприятные последствия, вплоть до лишения права на это помещение. В ходе постепенного демонтажа административно-командной системы произошел отказ от ограничения количества предметов, которые могут находиться в собственности граждан, в том числе жилых помещений и жилых домов. Был также расширен круг способов приобретения на них права собственности. При этом приобретение гражданином жилого помещения в собственность, сколько бы раз оно ни произошло, не может служить основанием для лишения его права на другое жилое помещение (например, ранее предоставленное ему по договору социального найма).
Сказанное, однако, не означает, что оборот жилых помещений выведен из-под государственного и общественного контроля и пущен на самотек. При таком подходе на выполнении сменяющих друг друга программ, направленных в конечном счете на удовлетворение потребности в жилье, давно нужно было бы поставить крест. Нужно, однако, отдавать отчет в том, что возможности государства и других социальных институтов в этой области ограничены и не должны выходить за научно обоснованные пределы, дабы в очередной раз не потерпеть фиаско. Вот почему постановка вопроса, какие права и обязанности возникают у гражданина при предоставлении ему другого жилого помещения, равно как и на стадиях, предшествующих его предоставлению, не лишены оснований.
Чтобы быть поставленным на учет нуждающихся в жилых помещениях, равно как и на учет нуждающихся в оказании содействия в улучшении жилищных условий, гражданин должен представить целый пакет документов, причем содержащиеся в них сведения подлежат периодической проверке.
Чтобы быть принятым на учет нуждающихся в жилых помещениях, гражданин должен представить документы, подтверждающие, что он действительно нуждается в предоставлении ему жилого помещения, что он относится к малоимущим и что он постоянно проживает в данном населенном пункте в общей сложности не менее десяти лет. При отсутствии хотя бы одного из этих условий гражданину в принятии на учет, как правило, будет отказано и он в лучшем случае может рассчитывать на оказание ему содействия в улучшении жилищных условий.
До тех пор, пока жилое помещение гражданину не предоставлено, органы, распределяющие жилье, периодически производят проверки на предмет того, соответствует ли гражданин тем требованиям, при наличии которых оно может быть ему предоставлено. Если гражданин перестал им соответствовать (например, покинул ряды малоимущих или вследствие уменьшения состава семьи не может относиться к лицам, нуждающимся в жилых помещениях) или изначально им не соответствовал (например, завысил состав семьи или скрыл наличие у него другого жилого помещения), то это служит основанием для снятия его с учета. При этом решение о снятии гражданина с учета, равно как и решение об отказе в принятии на учет, может быть обжаловано гражданином в судебном порядке. Если граждане намеренно ухудшили свои жилищные условия, дабы приобрести право состоять на учете, то им отказывают в принятии на учет либо они снимаются с учета (если они уже были на него приняты), причем право быть принятым на учет при наличии всех прочих условий возникает у них не ранее чем через пять лет после совершения указанных намеренных действий. Обратим внимание на то, что эти действия должны быть намеренными, т.е. совершенными умышленно. Гражданин может и утаить сведения, которые воспрепятствовали бы принятию его на учет. Если же намеренности в поведении гражданина не было и он просто-напросто оплошал, то это не может служить основанием для применения к гражданину столь жесткой санкции. Иными словами, в этом случае его не нужно пять лет держать в карантине.
При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия гражданина с жилыми помещениями, которые привели к уменьшению размера занимаемых им жилых помещений или к их отчуждению. Они учитываются за установленный законом субъекта РФ период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения, который не может быть менее пяти лет.
Пожалуй, наибольшие трудности могут возникнуть при проверке того, продолжает ли гражданин быть малоимущим или нет. А ведь от этого зависит, сохраняет ли он право состоять на учете нуждающихся в жилье. С нашей точки зрения, было бы наиболее правильно руководствоваться этим критерием лишь при первоначальном решении вопроса о принятии гражданина на учет, а в дальнейшем, учитывая, насколько неустойчиво имущественное положение граждан в условиях рыночной экономики, не придавать ему значения. Иными словами, за гражданами, принятыми на учет как малоимущими, следует сохранять право состоять на учете, хотя бы они и перестали быть таковыми. При ином подходе мы обрекаем граждан на нескончаемую цепь унижений и широко открываем двери для всякого рода злоупотреблений со стороны чиновников. Ранее уже отмечалось, что сама категория малоимущих является антирыночной, порождает у граждан социальную апатию. В сущности, государство, узаконив эту категорию в сфере распределения жилья, расписывается в своей неспособности решить проблему бедности. Может случиться так, что гражданин перманентно будет попадать из одной категории в другую и до конца своих дней так и не получит сколько-нибудь полноценного жилья.
Со всякого рода злоупотреблениями в столь острой и деликатной сфере, как обеспечение жильем, мы сталкиваемся не только тогда, когда оно еще не предоставлено, но и на завершающей стадии предоставления жилых помещений, а то и после того, как оно предоставлено. Нередки случаи, когда часть членов семьи, в расчете на которую жилье предоставлено, всеми правдами и неправдами стремятся закрепиться на прежней площади, а заодно и заполучить новую площадь. Иногда э
