Специфика жилищных отношений

Понятие, структура и виды жилищных правоотношений

Глава 3 ЖИЛИЩНЫЕ ПРАВООТНОШЕНИЯ

В ЖК РФ, который, как уже отмечалось, является од­ним из основных источников жилищного права, говорится о том, что жилищное законодательство регулирует жилищ­ные отношения. В частности, в ст. 1 подчеркивается, что жилищные отношения основаны на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жи­лыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК РФ, дру­гого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспе­чения сохранности жилищного фонда и использования жи­лых помещений по назначению.

Согласно ч. 1 ст. 4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

- возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

- пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

- пользования общим имуществом собственников помещений;

- отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

- учета жилищного фонда;

- содержания и ремонта жилых помещении;

- переустройства и перепланировки жилых помещений;

- управления многоквартирными домами;

- создания и деятельности ЖК и ЖСК, ТСЖ, прав и обязанностей их членов;

- предоставления коммунальных услуг;

- внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

- контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений, установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Обратим внимание, что в этой статье определяется, ка­кие отношения регулируются жилищным законодатель­ством и, следовательно, считаются «жилищными».

Традиционно к жилищному законодательству относили вопросы пользования жилыми помещениями, учета жи­лищного фонда, его содержания и ремонта. Необходимо отметить, что, несмотря на отсутствие в ЖК РСФСР ана­логичного перечня, из содержания прежнего Кодекса было ясно, что жилищное законодательство регулирует именно жилищные отношения. Не следует забывать, что жилищные отношения могут регулироваться иным законодательством, в том числе гражданским. Однако ЖК РФ и принятые в соответствии с ним другие правовые акты жилищного за­конодательства осуществляют свое действие лишь в сфере жилищных отношений. Круг этих отношений, как следует из сказанного выше, определен ст. 4 и содержанием ЖК РФ. В данной статье названы и новые отношения, которые регу­лируются жилищным законодательством: пользование жи­лыми помещениями частного жилищного фонда, создание и деятельность товариществ собственников жилья и др.

Этот перечень «жилищных отношений» представлен как закрытый (полный). На наш взгляд, данный подход являет­ся спорным, поскольку вряд ли могут быть учтены все во­просы, относящиеся к этой сфере правового регулирования. Например, в этой статье говорится только о пользовании частным жилищным фондом, а вопросы, касающиеся пере­вода жилого помещения в нежилое и наоборот (гл. 3 ЖК РФ), вообще не упоминаются.

В юридической литературе высказывались различные мнения о правовой природе жилищных отношений, их ви­дах и содержании.

П. И. Седугин отмечал:

«Жилищные отношения» — это общее, родовое понятие, кото­рым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и др. Необходимость выработки такого понятия обусловлена, пре­жде всего, потребностью в комплексном подходе к решению жилищных вопросов в условиях существенного изменения и усложнения характера задач в области обеспечения граждан жильем. Это позволяет решать в комплексе и во взаимосвязи вопросы использования и сохранности жилищного фонда и вопросы обеспечения жилищных прав граждан».

По мнению Ю. К. Толстого:

«...понятие "жилищные отношения" является собирательным. На это следует обратить внимание, поскольку в обыденном сознании жилищные отношения ассоциируются с отношениями по использованию уже полученного или приобретенного жилья».

Многими авторами отмечается разнообразие жилищных отношений, т.е. их можно подразделять на виды по различ­ным критериям. Однако они осуществляются по отноше­нию к единственному объекту — жилому помещению:

«Общественные отношения, которые по принятой ЖК тер­минологии являются жилищными, имеют ту характерную особенность, что они складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жили­ще, включенное в установленном порядке в состав жилищного фонда и предназначенное для проживания. Наличием такого специфического объекта регулирования общественных отно­шений жилищное законодательство четко отличается от других отраслей законодательства и права».

П. И. Седугин подразделял жилищные отношения (пра­воотношения) на семь видов. Среди них можно выделить следующие отношения:

—по пользованию жилыми помещениями на основании договора найма либо по иным основаниям (иному договору; членству в жилищном кооперативе и др.);

—обеспечению граждан жилыми помещениями;

— эксплуатации, обеспечению сохранности жилищного фонда.

П. В. Крашенинников считает, что названные в ст. 4 ЖК РФ жилищные отношения можно подразделять на три группы:

«Первая группа отношений относится к гражданско-правовым отношениям, поскольку и возникновение, и прекращение права пользования жилым помещением осуществляются на основании гражданско-правового договора (купли-продажи, мены, дарения, договора найма жилого помещения и т.д.) и со­ответственно регулируются гражданским законодательством, преимущественно ГК РФ.

Вторая группа частично также относится к гражданско-право­вым отношениям (срок, целевое назначение), частично — к ад­министративным правоотношениям.

Третья, четвертая и пятая группы отношений являются орга­низационными и управленческими и во многом выполняют вспомогательную, служебную роль по отношению к первым двум группам».

Как уже отмечалось, жилищные отношения можно клас­сифицировать. Однако, на наш взгляд, в этих случаях пра­вильнее говорить о том, что жилищные отношения могут иметь гражданско-правовой, административный и иной ха­рактер. В противном случае отрицается самостоятельность жилищных отношений. Такой подход (о том, что жилищные отношения состоят из гражданско-правых, административ­ных и других отношений) в конечном счете может привести к умалению таких правовых категорий, как «жилищное за­конодательство» и «жилищное право».