Право орендного землекористування

Орендне землекористування є відносно новим, але вже достатньо розвинутим правовим інститутом у земельному праві. В земельно-правових актах 30-х років минулого сторіччя орендне використання землі було заборонено на сільськогосподарських землях. А з набранням чинності ЗК 1970 р. це положення було поширено на усі землі. Однак перебудова економічних відносин, яка почалася ще у радянський період, і особливо, здійснення аграрно-земельної реформи в Україні відновили орендне земле­користування і надали йому нового правового змісту.

Відповідно до ч. 1 ст. 93 ЗК право оренди земельної ді­лянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. У цьому законодавчому визначенні наведені найважливіші складові оренди землі - виділення ділянки як об'єкта оренди, договірні підстави виникнення розглядуваного права, визначення строку дії оренди, її платний характер, належність орендареві право­мочностей лише володіння і користування, надання земельної ділянки для певних визначених видів діяльності.

Проте зазначена стаття, спеціально присвячена оренді землі, є єдиною у ЗК. У ній лише в загальному виді визначені умови орендного землекористування. Більш детально відносини, пов'язані з орендою земельних ділянок, регулюються законом, що прямо передбачено ч. 6 ст. 93 ЗК. Таким законом є Закон "Про оренду землі". Тому орендне використання земельних діля­нок необхідно розглядати в контексті положень цього Закону.

За ст. З Закону "Про оренду землі" об'єктами оренди є земель­ні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб, комунальній або державній власності. З цього випливає, що об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки усіх суб'єктів права земельної власності. Тому немає будь-яких обмежень для надання їх в оренду. Важливим є лише те, щоб вони на­лежали на праві власності певним суб'єктам.

Об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які розмі­щені на них. Безумовно, будівлі та споруди можуть бути самос­тійними об'єктами орендних відносин як майно або майновий комплекс. Проте у цьому випадку йдеться про земельну ділянку, як єдиний об'єкт оренди, що включає будівлі та споруди, на якому останні не є самостійними об'єктами, а орендуються разом із земельною ділянкою. Відносини, пов'язані з орендою земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові ком­плекси підприємств, установ і організацій державної або кому­нальної власності, регулюються Законом "Про оренду землі" з урахуванням особливостей, передбачених Законом України від 10 квітня 1992 р. "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції Закону від 14 березня 1995 p.).

Складною за правовою природою є оренда земельних ділянок разом з водоймами і лісовими ділянками. Незважаючи на пріоритетність положень ЗК, у таких випадках все ж слід враховувати ознаки водойм та лісоділянок як самостійних об'єк­тів права, і що за водним і лісовим законодавством для них передбачено особливі умови та порядок оренди.

Не менш складною з точки зору правової бездоганності оренд­них відносин є оренда земельної частки (паю), тому що за суто юридичними вимогами закону вона не належить на праві влас­ності громадянам-орендодавцям. Відповідно до розділу IX "Пе­рехідні положення" Закону "Про оренду землі", громадяни - власники сертифікатів на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з ураху­ванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотри­манням вимог закону.

Слід зазначити, що наведене положення стосується не тільки земельних часток (паїв), визначених при розпаюванні земель колективних сільськогосподарських підприємств, а і земельних часток одержаних громадянами при здійсненні приватизації земель державних та комунальних сільськогосподарських під­приємств за вимогами ст. 25 ЗК, до оформлення на них права приватної власності. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв), договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, на яких і був укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін.

Суб'єктами орендних відносин, пов'язаних з використанням земельних ділянок на орендних засадах, є орендодавці та орен­дарі. Відповідно до ч. 5 ст. 93 ЗК орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. Згідно зі ст. 4 Закону "Про оренду землі" орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких пере­бувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орен­додавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності тери­торіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада АРК. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севасто­польська міські державні адміністрації, Рада міністрів АРК та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом.

У цілому наведений у Законі "Про оренду землі" перелік суб'єктів - орендодавців земельних ділянок відповідає переліку, передбаченому у ЗК. Однак слід зазначити, що якщо громадяни та юридичні особи можуть самостійно вирішувати питання про надання земельних ділянок в оренду на підставі договору, то надання в оренду земельних ділянок державної або комунальної власності, здійснюється на підставі рішень відповідних органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. З цього випливає, що в останньому випадку підставою виникнення орендних відносин на землю є рішення компетентного органу, а договір є засобом його реалізації.

Варто зазначити, що на відміну від первинного змісту Закону "Про оренду землі" його чинна редакція не містить положення про те, що рішення про надання в оренду земельних ділянок органи державної влади приймають при попередньому погоджен­ні цих питань на сесіях відповідних рад. При цьому положення ст.ст. 6-10 ЗК не зазнали змін стосовно підготовки висновків щодо вилучення (викупу) та надання земельних ділянок із земель державної власності, що проводяться органами виконавчої влади. Хоча у вказаних статтях ЗК вживається словосполучення "надан­ня земельних ділянок", а у його ст.ст. 93, 124 застосовується терміни "передаються" і "передача", можна вважати, що поки у ст.ст. 6-10 ЗК не внесені відповідні зміни, прийняття рішень органами виконавчої влади про надання в оренду земельних ділянок державної власності потребують попереднього по­годження на сесіях відповідних рад.

Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою. У ч. 2 ст. 93 ЗК передбачено, що земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Наведене положення у певній мірі конкретизується у ст. 5 Закону "Про оренду землі", зокрема вказівкою на те, що в межах повноважень, визначених законом, орендарями земельних ділянок можуть бути: районні, обласні, Київська і Севасто­польська міські державні адміністрації, Рада міністрів АРК та Кабінет Міністрів України; сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада АРК. Отже, за земельним законо­давством усі перераховані суб'єкти права визнаються потен­ційними орендарями земельних ділянок і немає юридичних перешкод для реалізації ними цього права.

Відповідно до ч. 1 ст. 6 Закону "Про оренду землі" орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК, ЦК, ГК, цим та іншими законами і договором оренди землі. Згідно з ч. 1 ст. 792 ЦК за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Так, у ч. 1 ст. 290 ГК зазначено, що відносини, пов'язані з орендою землі як засобу виробництва, регулюються ЗК та іншими законами.

Наведені положення цивільного та господарського законо­давства свідчать про те, що основним законодавчим актом, на підставі якого регулюються відносини щодо оренди земельних ділянок є ЗК та акти законодавства, прийняті в розвиток його окремих положень. Такий висновок підтверджується конкрет­ними положенням ст. 6 Закону "Про оренду землі", зокрема, у разі набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах підставою для укладення договору оренди є результати аукціону. У разі дострокового припинення договору оренди землі за ініціативою орендодавця земельної ділянки, право оренди якої набуто за результатами аукціону, орендодавець від­шкодовує орендарю витрати на його набуття у строки, визна­чені умовами договору та законом, і збитки, які понесе орендар внаслідок дострокового припинення договору оренди, якщо інше не передбачено договором оренди. Наведена деталізація права оренди землі міститься лише у земельному законі.

Так, згідно зі ст. 7 Закону "Про оренду землі" право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи-орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спад­коємців - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі, якщо це не суперечить вимогам ЗК та Закону "Про оренду землі". У разі засудження фізичної особи-орендаря до позбавлення волі або обмеження його дієздатності за рішенням суду право на оренду земельної ділянки переходить до одного з членів його сім'ї, який виявив бажання і може відповідно до закону стати орендарем, а в разі його відмови або відсутності таких - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем, за їх згодою, якщо це не суперечить вимо­гам ЗК і Закону.

Важливим є встановлення переважного права на отримання орендованої земельної ділянки у власність. Відповідно до ст. 9 Закону "Про оренду землі" орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має пере­важне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а у разі продажу на аукціоні - якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запро­понованих учасниками аукціону. У зв'язку з цим, орендодавець зобов'язаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі.

Використання орендованих земельних ділянок здійснюється на підставі договору, який укладається між орендодавцем та орендарем. Згідно зі ст. 13 Закону "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний вико­ристовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Наведене у Законі визначення договору оренди землі, на відміну від ЗК, не пов'язує взаємини орендодавця і орендаря з провадженням підприємницької та інших видів діяльності.

Важливими є законодавчі вимоги щодо оформлення договору оренди землі. Так, відповідно до ст. 14 Закону "Про оренду землі" договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Суттєве значення для оформлення договору оренди конкретної земельної ділянки на практиці має Типова форма договору оренди землі, що затверджується Кабінетом Міністрів України. Нині діє Типовий договір оренди землі, затв. постановою Кабі­нету Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220.

Істотними умовами договору оренди земельної ділянки від­повідно до ст. 15 Закону "Про оренду землі" є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індек­сації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земель­ної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо викорис­тання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. Відсутність у договорі оренди землі однієї з наведених істотних умов, а також порушення інших вимог Закону, є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди та визнання договору недійсним.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначати­ся інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліора­тивних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди тощо. При цьому додаткові умови договору оренди земельної ділянки не можуть супере­чити вимогам чинного законодавства.

Невід'ємною складовою частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обме­жень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект від­ведення земельної ділянки у випадках, передбачених законом. У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснення заходів, спрямованих на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до нього додається договір щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

Закон "Про оренду землі" надає суттєвого значення порядку передачі земельних ділянок в оренду та укладення договору оренди землі. Відповідно до ч. 1 ст. 124 ЗК передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або кому­нальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Набуття права оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється виключно на аукціонах (крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухо­мого майна, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, в яких відсутні акції (частки, паї), що належать державі, набуття права на оренду земельних ділянок під об'єкти соціаль­ного призначення, будівництво соціального і доступного житла, використання земельних ділянок для розробки корисних копалин та спеціального водокористування відповідно до отриманих спе­ціальних дозволів (ліцензій), використання релігійними ор­ганізаціями (під культовими будівлями), які легалізовані в Україні). Не допускається проведення аукціонів щодо ділянок, які (або будівлі на яких) орендують бюджетні установи, музеї, підприємства і громадські організації у сферах культури і мис­тецтв (у тому числі національні творчі спілки та їх члени (під творчі майстерні).

Умови та порядок укладення договору оренди землі, у тому числі за результатами аукціону, визначені в Законі "Про оренду землі". Порядок проведення аукціону та набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах визначається зако­нодавством. Сама ж передача об'єкта оренди орендарю, згідно зі ст. 17 вказаного Закону, здійснюється орендодавцем на умовах та в строки, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.

За своїми строками орендне землекористування може бути короткостроковим і довгостроковим. Відповідно до ч. З ст. 93 ЗК короткострокова оренда земельної ділянки не може пере­вищувати 5 років, а довгострокова - не може бути більше 50 років. Конкретні строки оренди земельної ділянки у межах зазначених законом строків короткострокової та довгостроко­вої оренди землі визначаються сторонами договору. У зв'язку з цим ст. 19 Закону "Про оренду землі" передбачає, що при передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою. При передачі в оренду сільськогосподарських угідь, які роз­ташовані в межах гірничого відводу, наданого для розробки родовища нафти або газу, строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням строків початку будівництва свердловин та виробничих споруд, пов'язаних з їх експлуата­цією, на орендованій ділянці або на її частині.

У межах строків короткострокової та довгострокової оренди земельної ділянки договором можуть бути передбачені й інші умови, з якими пов'язуються строки його дії. До них можна віднести, наприклад, виконання необхідного обсягу господар­ських робіт, завершення будівництва, капітального ремонту або реконструкції житлових будинків та виробничих споруд тощо.

Таким чином, строк дії договору оренди земельної ділянки може бути обумовлено настанням обговорених в ньому умов.

Для впорядкування земельних відносин у важливе значення має державна реєстрація договорів оренди земельних ділянок. Так, у ст. 20 Закону "Про оренду землі" визначено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, вста­новленому законом. А ст. 18 цього Закону встановлює, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Таким чином, недотримання вимоги щодо державної реєстрації тягне нечинність договору оренди земельної ділянки.

Чинне земельне законодавство передбачає можливості на­дання орендованої земельної ділянки у суборенду. Згідно з ч. 4 ст. 93 ЗК орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда). Отже, суборенда є різно­видом орендного землекористування і становить переуступку орендарем права володіння і користування орендованої ним земельної ділянки суборендареві.

Водночас Закон "Про оренду землі" пред'являє спеціальні вимоги до суборендного землекористування. Так, згідно з ст. 8 зазначеного Закону орендована земельна ділянка може передава­тися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. Якщо протягом одного місяця орендо­давець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.

Умови договору суборенди земельної ділянки обмежуються умовами договору оренди земельної ділянки і не можуть супе­речити йому. Строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі. У разі припинення дого­вору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється. За згодою сторін договір суборенди земельної ділянки може посвідчуватися нотаріально. Договір суборенди земельної ділянки, як і договір оренди землі, підлягає державній реєстрації.

Орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призна­чення на період дії договору оренди можуть обмінюватися належними їм правами користування земельними ділянками шляхом укладання між ними договорів суборенди відповідних ділянок, якщо це передбачено договором оренди або письмовою згодою орендодавця. Однак передача в суборенду земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси під­приємств, установ і організацій державної або комунальної влас­ності, а також заснованих на майні, що належить АРК, та їх структурних підрозділів, забороняється. Це пояснюється тим, що такі земельні ділянки, як правило, знаходяться у постійному землекористуванні зазначених підприємств, установ і орга­нізацій. Наведені вимоги Закону свідчать про те, що умови суборендного землекористування визначаються не тільки без­посередніми, у цьому випадку "вторинними" орендодавцями земельних ділянок, а й власниками, які визначили умови використання земельних ділянок у "первісному" договорі оренди землі.

Орендне землекористування як спеціальний вид викорис­тання земельних ресурсів є платним. Відповідно до ч. 2 ст. 206 ЗК плата за землю справляється відповідно до закону. Відомо, що таким законом є Закон "Про плату за землю", згідно з яким плата за землю здійснюється у виді земельного податку або орендної плати. Однак для внесення плати за орендовані земель­ні ділянки в Законі "Про плату за землю" передбачено виклю­чення, за яким орендна плата за землю регулюється Законом "Про оренду землі".

У ст. 21 Закону "Про оренду землі" визначено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодав­цеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону "Про плату за землю". Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено до­говором оренди. Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою: для земель сіль­ськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом "Про плату за землю", для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом "Про плату за землю".

Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12% їх нормативної грошової оцінки. При цьому у разі визна­чення орендаря на конкурентних засадах може бути встановле­ний більший розмір орендної плати, ніж зазначений ч. 7 ст. 21

Закону "Про оренду землі". У разі визнання у судовому поряд­ку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається. Плата за суборенду земельних ділянок державної і комунальної власності не може перевищувати орендної плати.

Закон передбачає і форми встановлення сторонами орендної плати за орендовані земельні ділянки. Відповідно до ст. 22 зазначеного Закону, орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєд­нання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Законом "Про оренду землі" передбачені випадки зміни орендної плати за використання земельних ділянок на умовах оренди. Так, за ст. 23 Закону орендна плата за земельні ділян­ки державної і комунальної власності, які передані в оренду для сільськогосподарського використання, переглядається один раз на 3 роки в порядку, встановленому законом або договором оренди. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.

Оренда земельних ділянок може мати місце на всіх кате­горіях земельного фонду країни, не залежно від їх основного цільового призначення. Розвиток орендних відносин у земле­користуванні визначається не стільки основним цільовим призначенням земель, скільки видами діяльності орендарів. Земельні ділянки можуть надаватися в оренду для здійснення різних видів підприємницької діяльності. Орендне земле­користування має місце при веденні фермерського господарства, як форми підприємницької діяльності з використанням земель­них ресурсів як засобу виробництва, здійсненні будівництва, як форм підприємницької діяльності з використанням земельних площ як просторового базису тощо.

Одночасно чинним земельним законодавством передбача­ються широкі можливості оренди земельних ділянок для непідприємницьких видів діяльності як фізичними, так і юридич­ними особами. До них можна віднести, наприклад, орендне землекористування громадян для ведення особистого селянського господарства, для заняття садівництвом або гаражним будів­ництвом, установ державної власності для виконання дослід­ницьких робіт, підприємств комунальної власності для здій­снення благоустрою, юридичних осіб приватної власності для ведення будівництва тощо.

Згідно з ч. 1 ст. 102-1 ЗК право користування чужою земель­ною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користува­тися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до ЦК. Проте згідно з ч. З цієї статті укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільсько­господарських потреб або для забудови здійснюється відповід­но до ЦК з урахуванням вимог ЗК. Це надає підстави для висновку про можливість користування чужою земельною ділян­кою для сільськогосподарських потреб та забудови на підставі та умовах договору оренди землі.