2015-08-13
552
Приведенная выше таблица иллюстрирует набор показателей, которые измераются и анализируются в нашем исследовании. Из нынешнего и прогнозируемого (путем статистических и экспертных оценок) уровня вышеназванных данных мы будем исходить при формулировании выводов о перспективе на успешное воплощение в жизнь проекта расширения г. Москвы и наших итоговых рекомендаций.
Индикаторы 1 группы (объем финансовых средств): Изменение объема целевых средств, выделяемых на реализацию проекта развития Москвы в области транспорта и городской политики
На наш взгляд, оценка бюджета данной части проекта имеет ключевое значение для его реализации. Наши данные и дальнейший прогноз основаны на «Законе № 53 «О бюджете города Москвы на 2011 год», который был принят 8 декабря 2010 года, а также на. Также в него были внесены поправки на 2011 год (Закон № 17 от 20 апреля 2011 года), с тем, чтобы он стал финансовой основой реализации программы Мэра Москвы С.Собянина «Город, удобный для жизни». Фактически, этот бюджет можно считать «бюджетом расширения» на период 2011-2014.
|
|
|
Структура государственных программ города Москвы 2011 год [12] (см. Приложение 1).
Поскольку нас интересует прогноз на период 2011-2014, то мы прибегнем к наиболее подробному и полному источнику с данными о будущем бюджете Москвы (3-х годичном). Их представляет Департамент финансов города Москвы в виде следующих основных таблиц и графиков[13].
Планируемые бюджетные показатели (см. Приложение 3, Приложение 4, Приложение 5)
Также существует Государственная программа градостроительной политики Москвы на среднесрочный период (2012-2016 гг.) [14] Департамента градостроительной политики города Москвы, финансирование которой выглядит следующим образом (см Приложение 6).
Индикаторы 2 группы (развитие городского планрования): Изменение плотности застройки, зонирования земли и цен на недвижимость на плановый период
Чтобы проанализировать градостроительную составляющую проекта расширения Москвы, мы обратимся к основным показателям строительства и рынка недвижимости в 2011-2014 гг. К таковым мы относим:
u Средняя плотность застройки
Недавно мэр Москвы Сергей Собянин поставил перед своими подчиненными задачу актуализировать Генеральный план развития столицы и решить вопрос разуплотнения застройки города. Высокая плотность застройки в Москве создает некомфортную среду обитания. По некоторым данным, если раньше плотность застройки Москвы составляла 30 тыс. кв. м жилья на 1 га земли, то теперь эта норма будет снижена до 15 тыс. кв. м и, в особенности, это касается строительства жилья в так называемой Новой Москве.
|
|
|
19 тысяч гектаров земли из 144 тысяч, которые планируется присоединить к Москве, уже готовы к застройке. Плюс на передаваемой Москве территории расположено 20 тысяч гектаров земель сельхозназначения, категорию которых можно изменить и также использовать их под застройку. На новых территориях может появиться до 105 миллионов квадратных метров недвижимости, в том числе 60 миллионов "квадратов" жилья и 45 миллионов "квадратов" зданий общественно-делового назначения. По оценке главы московского стройкомплекса Марата Хуснуллина, на освоение и застройку присоединенных земель уйдет 20 лет.
Столичные власти предусмотрели три типа развития новых территорий - «пояса застройки». Первый пояс примыкает к МКАД и будет состоять из высокоурбанизированной застройки, Второй пояс будет создан ближе к Троицку, где предусматривается «щадящая» застройка (снижение плотности и занижение высотности зданий, сохранность окружающей среды). Как уточнил мэр, "там уже есть города со сложившимися пригородами. Местные администрации тоже запланировали определенное строительство"[15]. Третий пояс будет состоять из сельских районов, где не будет никакой городской застройки. Там планируется создать зону рекреации, национальных парков и зон отдыха. В период с 2012 по 2014 год городские власти освободят и предложат под метростроительство еще 155 участков. Для торгов подготовлены 200 объектов. Пока это небольшие участки - до 0,5 га. В дальнейшем в год планируется предлагать инвесторам по 500-600 участков.
u Зонирование[16] использования земли (см. Приложение 7).
Функциональное, строительное, ландшафтное назначение территорий планировочных районов устанавливается: Генеральной схемой функционального зонирования территории Москвы, Генеральной схемой строительного зонирования территории Москвы, Генеральной схемой ландшафтного зонирования территории Москвы. Генплан предусматривает на 50% территории города изменяющийся характер застройки, около 40% территории охватывают изменения функционального использования; не более 30% территории затрагивают изменения городского ландшафта.
На следующих необходимых изменениях создатели Генплана Москвы (претерпевшего корректировки в связи с ее укрупнением) делают акцент:
u Генеральный план развития города Москвы устанавливает укрупненное зонирование территории города
u Увеличение доли территорий природного назначения, сокращение производственных и стабилизацию жилых территорий города
u Повышение эффективности использования городской территории и расширения многообразия типов застройки
u Интенсивное озеленение застроенных и благоустройство незастроенных, городских территорий
u Вывод за пределы центра Москвы промышленных, деловых, административных объектов
Примерное размещение новых объектов Большой Москвы (см. Приложение 8).
Сроки переноса парламентского, административного и финансового центра пока на стадии планирования. Но уже сейчас ясно, что этот процесс займет более 5 лет при современных темпах строительства и бюджетных рассчетах.
è Цены на недвижимость
По итогам 2011 года московская недвижимость подросла в цене достаточно слабо. По оценкам Российской гильдии риэлторов, по разным типам жилья можно говорить о 8 - 12% в рублях, то есть на уровне инфляции или чуть выше. В консалтинговом центре «Миэля» говорят о росте на 6 - 10%. В аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости» тоже говорят об «умеренном, на уровне инфляции» приросте цен. Цены на жилую недвижимость в тех районах Подмосковья, которые войдут в состав расширенной территории Москвы, пока следуют текущим тенденциям рынка. В 2012 рост цен на квадратные метры в Москве и Подмосковье, вероятнее всего, останется на прежнем уровне, то есть не более 5-8% в год, в соответствии с уровнем инфляции. Хотя, международная консалтинговая компания Knight Frank, проанализировав 29 городов, расположенных в 5 регионах мира, прогнозирует, что рост цен на московскую недвижимость будет более высокие — порядка 20% в 2012 году. Эксперты связывают такой прогноз с увеличением привлекательности российской столицы, в том числе и для иностранных инвесторов, чему в свою очередь будет способствовать расширение территории Москвы. Еще одна тенденция, объясняющаяся решением о расширении Москвы, - рост спроса на жилье в новостройках. Согласно данным агентства недвижимости «МИЭЛЬ-Новостройки», в 2011 году в среднем по Москве стоимость 1 метра квадратного в новостройке достигала 204 тысяч рублей, тогда как в Подмосковье этот показатель установился на уровне 64 тысяч рублей. По данным экспертов, цены на квартиры снизились практически во всех городах, попадающих в расширенную территорию столицы. Стоимость квадратного метра жилья совпадает с общей тенденцией в Московской области. Что касается коттеджных участков, то взвинченные на 20-30% цены будут падать — поскольку спрос на такую недвижимость пока в целом невысок (пока не наступит ясность, где будет в ближайшие годы проходить стройка, ведь генеральный план развития нового федерального округа еще опубликован в окончательном варианте).
|
|
|
Коммерческая недвижимость пока сложно поддается оценке — для прогноза ее стоимости стоит дождаться Генплана-2025 в новой редакции. Поскольку пока неясно, как будет осуществляться разгрузка центра Москвы от офисов и государственных учреждений, где будет строится МФЦ и т.п. Репозиционирование затронет не только название, но и классность объектов недвижимости. Девелоперы, которые планировали освоение участков в среднесрочной перспективе, скорее всего, будут осуществлять реконцепции проектов в соответствии с новыми реалиями. Пока же по прогнозам крупного консультанта в сфере коммерческой недвижимости Jones Lang LaSalle, объем купленных и арендованных офисных площадей в Москве в 2012 году даже немного превысит результаты этого года (1,6 миллиона квадратных метров) и достигнет 1,8 миллиона квадратных метров.
|
|
|
При этом объем нового строительства офисов класса А и В в Москве, по данным ведущих консультантов, участвовавших в круглом столе, наоборот, постепенно уменьшается - по итогам года он составит около 800 тысяч квадратных метров, что примерно на 20% меньше показателей 2010 года.
На основе уже имевшихся данных 2006-2010 годов Jones Lang LaSalle дают следующий прогноз по коммерческой недвижимости (см. Приложение 9).
Индикаторы 3 группы (развитие транспортного планирования): Изменения скорости и интенсивности движения, статистика москвоских пробок, оценки состояния траспортно-инфраструктурной системы
Эксперты признают, что самый тяжелый для москвичей вопрос транспортного коллапса решить без расширения границ и разгрузки центра столицы практически невозможно. Для измерения и выявления динамики названных показателей мы прибегнем к статистике, собранной Яндекс.Пробки. Алгоритм Яндекс.Пробок автоматически рассчитывает, сколько времени при текущей загруженности дорог понадобится, чтобы проехать по одному из заранее заданных маршрутов, и сравнивает это время с тем, которое уходит на ту же поездку, но по свободным улицам. Всего для оценки загруженности в Москве используется несколько десятков маршрутов — они включают все основные магистрали города (кольцевые дороги, ключевые шоссе и проспекты).
Загруженность измеряется в баллах. Баллы соответствуют потерянному времени — тому дополнительному времени, которое автомобилисты проводят в пробках. Например, загруженность 7 баллов означает, что на дорогу придётся потратить почти в два раза больше времени, чем при свободных улицах.
Осенью 2011 года Яндекс.Пробки опубликовали исследование, посвященное транспортной доступности разных районов Москвы, «Автомобиль или общественный транспорт? Москва»[17]. Для анализа ситуации нашей части проекта расширения Москвы мы воспользуемся несколькими графиками из него (см. Приложение 10 и Приложение 11).
В утренние часы (с 8 до 10 утра) – маршруты прокладывались по направлению в центр, вечером (с 6 до 8) — из центра. Каждый час выбирались новые 3500 случайных маршрутов. Всего за два месяца сравнили время в пути для примерно 600 тысяч маршрутов — половина из них для утреннего часа пик, половина — для вечернего.
В первой половине дня загруженность дорог обычно меньше, чем вечером – такая ситуация удобнее для тех, кто едет на личном авто. Обогнать своих соседей-автомобилистов по пути в центр удаётся в основном тем пассажирам общественного транспорта, которые живут рядом с дальними станциями метро. Вечером загруженность дорог вырастает, и становится заметно больше районов, жителям которых выгоднее пользоваться общественным транспортом. В выигрыше оказываются почти все пассажиры метро.
Схожее исследование провела Газета.ru (см. Приложение 12).
Тем временем, уже через пять лет движение станет намного более свободным – в первую очередь благодаря дорожным работам на всех крупных трассах города. В результате реконструкции вылетных магистралей в течение ближайших пяти лет их пропускная способность должна увеличиться на 20-30%, а после завершения работ на МКАД – до 50% (по данным в Строительном комплексе Москвы). Глобальная стройка начнется уже в 2012 году: в январе планируется начать работы сразу на девяти «приоритетных» направлениях. Это Варшавское, Каширское, Рублевское, Щелковское, Можайское и Ленинградское шоссе, шоссе Энтузиастов, Волгоградский и Рязанский проспекты. Всего же будет реконструировано 19 магистралей общей протяженностью 270 километров. Работы уже ведутся на Варшавском и Каширском шоссе: первое из них предполагается существенно расширить – оно получит по две дополнительные полосы в каждую сторону. Работы на Варшавке должны завершиться в 2013 году, после чего средняя скорость потока увеличится на 10-30% – эти цифры назвал заммэра Марат Хуснуллин. До конца года будет представлен также план реконструкции МКАД. Вполне возможно, что в параллель с работами на Кольцевой дороге дорожники приступят к «улучшению» пропускной способности Третьего транспортного кольца и строительству нового, Четвертого, которое планируется завершить, по Генплану, к 2015 году. Также планируется строительство рокад (две диагональных трассы, вдоль которых будет выстраиваться город) и хорд (параллельные Москве-реке) и дублеров Дмитровки, Ленинградки, Варшавки, Кутузовского.
Что касается развития метро, то это один из главных приоритетов Мэрии – развитие еще 440 км метрополитена, в первую очередь – участки на Люблинской и Митинско-Строгинской линиях, а также новая станция «Технопарк» на Замоскворецкой линии. Таким образом, через пять лет (или, что более вероятно, чуть позже) Москва преобразится: все магистрали станут широкополосными, на них будет организовано достаточное количество съездов и выездов, а также многоуровневых развязок, подземных переходов, везде появятся выделенные полосы, а число светофоров будет сведено к минимуму. Повысится и пропускная способность и комфортность метрополитена.
В бюджете Москвы коснулись статьи расходов на решение транспортных проблем увеличили почти в три раза - до суммы 203,6 миллиарда рублей. Из них на завершение работ по дорожным проектам, находящимся в высокой степени готовности, уйдет 102 миллиарда рублей. В то же время будет продолжена реконструкция основных городских магистралей. Кроме того, в следующем году из бюджета будет выделено 50 миллиардов рублей на 15 километров новых линий метрополитена. Власти сильно ускоряют строительство метрополитена и собираются привлечь для этих работ и частных инвесторов. При этом новые станции метро по типовым проектам постараются сделать не хуже, чем прежние, спроектированные с уникальными особенностями. Также планируется строительство паркингов и гаражей на сумму 7,8 миллиарда рублей. В основном эти деньги пойдут на продолжение программы «Народный гараж», подготовку площадок для так называемых гостевых парковок в центре Москвы и перехватывающих стоянок на подъездах к центру города.
Согласно Генплану, к 2025 году планируется улучшить транспортную инфраструктуру и тем самым повысить качество обслуживания и комфортность поездок: (см. Приложение 13).
Приведенные выше таблицы и сводные графики различных аналитических агенств и государственных служб и мнения экспертов иллюстрируют набор показателей меняющейся инфраструктуры, градостроительной политики, экономики и социальной политики города Москвы. Данные показатели необходимо для того, чтобы понять, какие шансы на успешное воплощение в жизнь есть у проекта «Большой Москвы» путем сравнения планов и реальной ситуации по осуществлению уже сделанных наработок.
Статистические данные и данные экспертных оценок перечисленных показателей выявляют:
o Комплексность проблемы пробок и переуплотненности застройки центра, которую нельзя решить в короткие сроки и без учета привлечения дополнительных средств и международного опыта (эксппертов по урбанистике);
o Непропорциональность роста цен на рынке недвижимости;
o Дефицит бюджета, усиливающийся из-за роста внешнего долга столицы, связанный с возможной второй волной кризиса в 2012-2014 гг.;
o Сложности с привлечением иностранных и частных инвестиций для новых проектов;
o Пока что наблюдается низкая степень правового обеспечения проекта (он все еще находится на стадии планирования, необходимы изменения в различные законы и кодексы г.Москвы);
o Сроки осуществления проекта расширения могут быть очень длинными — до 50 лет, без ощутимых сдвигов в градостроительстве и транспортной сфере в ближайшие 10 лет;
o Основные строительные приоритеты города - объекты здравоохранения, образования, спорта и туризма, гостиницы, метростроительство, паркинги и ТПУ, реконструкция парков;
o Необходимость дополнительных инвестиций для комплексной реконструкции и благоустройства исторического центра города;
o Для успешной разрузки центра необходимо развитие территорий срединной зоны города, включая строительство жилья с учетом рабочих мест и транспортной доступности;
o Планируемый в основных документах период, к которому необходимо достичь определенных результатов по реализации программы расширения Москвы, - как минимум 4 года (до 2015).
Цепочки взаимозависимости:
Ø Чем хуже сбалансированы бюджетные отношения между государственными расходами на проект и расходами в cфере развития транспорта и городской инфраструктуры, тем выше вероятность нереализации проекта и его свертывания или «заморозки»;
Ø Чем выше станут цены на недвижимость и коммунальные услуги в ходе и после реализации проекта, тем выше протестный потенциал населения;
Ø Чем качественнее и успешнее будет спроектирован проект и чем в более выгодном свете представлен проект российской и международной общественности, тем выше будет уровень деловой активности в части инвестиций;
Ø Чем эффективнее ведется транспортная и городская политика по улучшению комфортности жизни в Москве, тем выше уровень общественной поддержки проекта московских властей по расширению столицы;
Ø Чем лучше будет обеспечена система управления «Большой Москвы», тем стабильнее будет экономическая и политическая ситуация (с учетом высокого уровня протестного отношения населения на данный момент).
Полученные данные и результаты в целом подтверждают выведенные нами ранее цепочки зависимости, тем самым, они могут стать основой для формирования дальнейших рекомендаций заказчику.
