Рыночная стоимость объекта экономики

Тезис лекции:

Денежный поток, который представлен серией равновеликих сумм, каждая из которых возникает (добавляя или уменьшая де­нежный поток) через одинаковые периоды времени, называют аннуитетом. Каждую из таких сумм называют платежом, или вкладом. Аннуитеты бывают обычные и авансовые. Обычный ан­нуитет — это вклад, осуществляемый в конце каждого периода времени, при авансовом аннуитете платежи осуществляют в нача­ле платежного периода.

Нетрадиционные денежные потоки возникают при инвестици­ях в недвижимость. Их отличает то, что в периоды разработки и создания объекта денежные потоки отрицательны, затем, в пери­од постепенной сдачи объекта в эксплуатацию, денежные потоки преобразуются из отрицательных в положительные.

Во время эксплуатации объекта могут быть произведены суще­ственные затраты на его обновление. В отдельные годы деньги мо­гут изыматься посредством рефинансирования. Кроме того, получение крупной суммы денег ожидают при продаже собственности. Поэтому для инвестиций в недвижимость нет единой внутренней нормы окупаемости, она меняется.

При оценочной деятельности можно провести понижающую корректировку будущих денежных доходов (потоков) с тем, что­бы отразить неопределенность их получения. Однако при задан­ном уровне будущих денежных доходов уровень риска закладыва­ют в расчеты путем использования более высокой ставки дискон­та, поскольку, чем выше уровень риска, тем ниже текущая сто­имость будущих денежных потоков.

Риск — вероятность получения будущих денежных поступле­ний, не соответствующих ожидаемым. Любая оценочная деятель­ность объектов собственности подвержена рискам как финансово­го рынка (риску изменения ставки дохода, изменению общерыноч­ных цен, инфляции, финансовому риску, риску ликвидности), так и рискам, присущим рынкам недвижимости, бизнесу и услугам (систематическим, несистематическим и случайным рискам).

Риск изменения ставки дохода представляет собой возможность потерь из-за сокращений дохода за период вследствие изменения государственных и банковских кредитных ставок.

Риск изменения общерыночных цен вызывает вероятность недополучения ожидаемого дохода по каким-либо финансовым ак­тивам. Он связан с изменением цен на все обращающиеся на рын­ке ценные бумаги одновременно. Цены на акции большинства раз­личных предприятий связаны между собой. Однако теснота этой связи неодинакова. Некоторые производства и сферы экономичес­кой деятельности слабо зависят от экономики страны в целом. Продукция и услуги их хорошо покупаются даже при спаде про­изводства в целом по стране, в других отраслях промышленности. Это коммунальные службы, транспорт, энергетика, пищевая про­мышленность и др.

Риск инфляции. Инфляция стала неотъемлемым эле­ментом экономической действительности. Учет инфляции необхо­дим при расчете наращенной суммы денег и определяется действи­тельной ставкой дохода при получении кредитов.

Финансовый риск. До половины всех финансовых ресурсов большинства акционерных обществ составляют заемные средства, полученные в банках под определенный процент. Другая половина финансов — это вклады, инвестиции акционеров-совладельцев. Чем больше доля средств, занятых в банке, тем выше и риск для акционеров остаться без ожидаемых дивидендов.

Риск ликвидности. Этот риск связан с обращением ценных бу­маг. Ликвидность ценных бумаг — величина, обратно пропорцио­нальная времени превращения данной ценной бумаги в денежные средства, которые имеют, как известно, абсолютную ликвидность. Наиболее ликвидными считают ценные бумаги, которые могут быть превращены в денежные средства за кратчайший период с наименьшими потерями.

Систематический, несистематический и случайные риски

Систематические риски определяются на рынке объектов экономики такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабиль­ность налогового законодательства, изменения в уровне конкурен­ции на рынке недвижимости и рынке капитала, длительность де­лового цикла на рынке недвижимости, демографическая тенденция в стране в целом и по регионам, тенденции занятости работо­способного населения, инфляция и риск изменения процентных ставок на рынке капитала

Несистематический риск не зависит от состояния рынка объек­тов экономики и является спецификой конкретного объекта экономики.

Случайные риски являются результатом некачественного уп­равления объектами экономики. Источниками риска могут быть:

— тип объекта экономики;

— изменения соотношения спроса и предложения;

— условия арендного договора и предоставления кредитов;

— изменения в законодательном регулировании бизнеса и налогообложения.

Процедуру экономики степени риска объектов экономики с помощью экспертных оценок можно представить как состоящую из следую­щих этапов:

— составление перечня рисков объектов экономики;

— определение весовых коэффициентов и ранжирования каж­дого риска по всей их совокупности;

— экономика вероятностей наступления событий, относящихся к каждому рынку;

— интеллектуальная экономика объектов экономики с учетом вероят­ности наступления событий и весовых коэффициентов.

Стоимость — денежный эквивалент рыночного обмена. Под рыночной стоимостью объектов гражданских прав понимают наи­более вероятную величину сделки, в результате которой объект будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей, когда те и другие действуют доброволь­но, разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельств

Рыночная стоимость объекта экономики — наиболее вероятная цена, по которой объект экономики может быть отчужден на откры­том рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действу­ют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на ве­личине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные об­стоятельства,

Стоимость в использовании (потребительская стоимость) отражает ценность объекта экономики для конкретного собственни­ка, который не собирается выставлять объект на рынок. Оценку потребительской стоимости объекта производят исходя из суще­ствующего профиля его использования и тех финансово-экономи­ческих параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Если рыночную стоимость определяют исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта экономики, то потребительскую стоимость рассчитывают исходя из их те­кущего использования.

Инвестиционная стоимость имеет понятие, сходное с терми­ном «стоимость в использовании», означает стоимость объекта экономики для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него свои финансовые сред­ства.

Стоимость объекта экономики с ограниченным рынком — сто­имость объекта экономики, продажа которого на открытом рынке не возможна или требует дополнительных затрат по сравнению с за­тратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров,

Стоимость замещения объекта экономики — сумма затрат на со­здание объекта, аналогичного объекту экономики, в рыночных ценах, существую 1цих на дату проведения экономики, с учетом износа объек­та экономики.

Стоимость воспроизводства объекта экономики — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения экономики, на создание объекта, идентичного объекту экономики, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта экономики.

Стоимость объекта экономики при существующем использова­нии — стоимость объекта экономики, определяемая исходя из суще­ствующих условий и цели его использования.

Стоимость объекта экономики для целей налогообложения — сто­имость объекта экономика, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями норматив­ных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Ликвидационная стоимость объекта экономики — стоимость объекта экономики в случае, ее ли объект экономики должен быть отчуж­ден в срок, меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Утилизационная стоимость объекта экономики — стоимость объекта экономики, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта экономики.

Специальная стоимость объекта экономики — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном пра­вовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие ры­ночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах экономики

Вопросы для самоконтроля

1. Воздействие радиоактивности на живые организмы.

2. Изменения климата и экосфера

3. Естественно-научные аспекты экологических проблем.

Основная литература:

1. Ермекбаев А.Е. Геолого-экономическая экономика запасов рудного сырья и управление недропользованием. Доклад на V Национальной маркшейдерской конференции в Болгарии 10-14 июня 1996 г.

3. Требования к проведению экспертизы материалов подсчета запасов полезных ископаемых и ТЭО кондиций на минеральные сырье в РК /ГКЗ МИНГЕО и ОН РК, 1996.

4. Ермекбаев А.Е. Соблюдение требований к изучению геолого-экологических последствий разработки месторождений - первооснова охраны окружающей среды //Геология и разведка недр Казахстана. -1997.-№4.

5. Требования к изучению и оценке геолого-экономических последствий добычи твердых полезных ископаемых /ГКЗ МИНГЕО и ОНРК. -Алматы, 1997.