Разработка концепции проекта управления недвижимостью

Наиболее сложная и ответственная работа менеджера по работе с недвижимостью заключается в продуманной и экономически обоснованной концепции управления недвижимостью.

При этом необходимо руководствоваться первичными разрешительными документами на участок застройки и (или) перепрофилирование зданий и сооружений.

Разработка концепции проекта - процесс сложный и интересный одновременно. Это объясняется тем, что в нем соединяются два противоположенных начала: творчество и расчет. Разработка концепции является одним из этапов освоения территорий и позволяет достичь максимальной эффективности в случае серьезной профессиональной обоснованности и глубокой проработки.

По словарному определению, концепция (лат. conceptio) - это генеральный замысел, определяющий стратегию действий при осуществлении реформ, проектов, планов, программ или же система взглядов на процессы и явления в природе и в обществе. В случае применения термина <концепция> к бизнесу - это фактически изложение какой-либо (возможно инвестиционной) стратегии.

Таким образом, разработка концепции проекта - это создание эффективного направления бизнеса, при котором определенная идея развития участка или территории обоснована аналитическими, маркетинговыми, финансовыми и экспертными исследованиями на основе допустимого и разрешенного использования территории.

Необходимость профессиональной разработки концепции проекта вызвана тем фактом, что сегмент недвижимости, с одной стороны, является инвестиционно привлекательным, а с другой - высокозатратным и рисковым. Качественно обоснованная или непроработанная концепция может обернуться большими финансовыми и <имиджевыми> потерями для инвесторов, владельцев и других заинтересованных сторон. В связи с тем, что освоение свободных земельных участков достаточно часто выступает не как профильный бизнес, а как один из вариантов диверсификации бизнеса, следует серьезно относиться к рискам в сегменте недвижимости. Несмотря на кажущуюся легкость определения возможного варианта использования территории, существует большое количество ограничений, которые необходимо учитывать на начальной стадии разработки концепции. Ограничения могут быть как физического, так и юридического или социального характера.

В настоящее время в России, как и во многих других странах очень актуальна задача комплексного развития территорий как внутри, так и за городской чертой. Процесс освоения новых и редевелопмента старых земель постоянен, и управление этим процессом не только интересно, но и экономически выгодно при профессиональном подходе.

Редевелопмент городских промышленных территорий – процесс, набирающий обороты как в Москве, так и других городах России. Для получения максимального эффекта при выводе предприятий за городскую черту также есть потребность в разработке концепции проекта, как для выносимого предприятия, так и для освоения освобождающегося участка. Разработка концепции проекта развития территории, как правило, начинается с определения наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Определение наилучшего использования земельного участка строится на анализе большого количества информации, касающейся как самого участка, так и его окружения.

Во-первых, это глубокий анализ потенциала участка со всех сторон: как со стороны физических характеристик, так и со стороны юридических, и именно этот анализ определяет допустимые варианты освоения территорий. Во-вторых, одним из главных факторов, определяющих наиболее эффективный вариант освоения территории, является рыночная ситуация. Она включает и соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимости в исследуемом регионе, и конкурирующие объекты в различных сегментах, и ценообразование, как в определенном сегменте, так и в регионе. После проведенного анализа возможен обоснованный ответ на вопрос, какой объект (объекты) могут быть размещены на этом участке. И только после этого разрабатывается концепция развития территории, в которой описываются и просчитываются все составляющие проекта: архитектурные характеристики, маркетинговые возможности и рекомендации, финансовые показатели проекта. Таким образом, разработка концепции включает в себя два важных блока работ - аналитическое обоснование идеи концепции и концепцию, которые по завершению представляются в форме отчета. Этот отчет позволит собственнику, инвестору и другим причастным сторонам оценить свою заинтересованность и свои возможности по реализации проекта и, основываясь на данной концепции, начинать работу по реализации проекта.

Анализ территории и определение потенциала.

1. Аудит объекта. Текущее состояние. Анализ документации. Ограничения по строительству.

2. Анализ коммерческих характеристик объекта.

3. Анализ окружения объекта. Инфраструктура. Транспорт. Перспективы развития района.

4. Определение потенциала месторасположения объекта.

Анализ рынка.

1. Макроэкономическая ситуация и факторы, влияющие на рынок.

2. Общее описание рынка. История и предпосылки развития.

3. Анализ существующего предложения на рынке. (Объёмы рынка. Ведущие игроки. Сегментирование. Количественные и качественные характеристики. Ценообразование. Прогнозы развития объёмов предложения.)

4. Анализ спроса на рынке. (Сегментирование потребителей. Социальные характеристики. Потребительские предпочтения. Структура спроса. Динамика.)

5. Анализ соответствия спроса и предложения и определение перспективных сегментов.

6. Тенденции и перспективы развития рынка.

7. Выводы и оценка инвестиционной привлекательности сегментов рынка.

Анализ наилучшего использования.

1. SWOT-анализ.

2. Генерация возможных вариантов освоения территории.

3. Анализ предложенных вариантов.

4. Определение наиболее эффективного варианта использования.

5. Заключение о наилучшем использовании.

6. Общее описание проекта.

Концепция застройки.

1. Планирование и зонирование территории.

2. Рекомендации по архитектурно-планировочным решениям.

3. Объёмные характеристики.

4. Конструктивные решения. (Этажность, оптимальный набор помещений, материалы и технологии строительства, высота потолков и т.д.)

5. Коммуникации и инженерия.

6. Инфраструктура, благоустройство, транспорт.

7. Охрана и безопасность.

8. Степень готовности.

Маркетинговая концепция.

1. Ценообразование.

2. График продаж.

3. Организация продаж.

4. Продвижение на рынок.

5. Анализ маркетинговой эффективности проекта

В данном случае предложена концепция проекта управления недвижимостью, разработанная М.Л. Разу. Для анализируемого объекта схема концепции представлена на рис.

Рис. 1. Последовательность анализа объекта недвижимости
в соответствии с концепцией управления недвижимостью

Концепция проекта

1. Основание для разработки	Указать
2. Заказчик	Указать
3. Общие сведения о проекте	Общее описание номенклатуры продукции (услуг), предполагаемых к производству в результате выполнения проекта. Общее описание предполагаемых потребителей продукции с указанием категорий населения и/или типов организации (отраслевая принадлежность, размер организаций, их территориальное расположение и т.д.), которые могли бы покупать продукцию. Возможные сроки начала реализации объекта (проекта) и прохождения прединвестиционной, инвестиционной и эксплуатационной стадий инвестиционного проекта. Предварительные соображения относительно возможных партнеров на каждой из стадий проекта. Предварительные соображения о требуемых для реализации каждой стадии проекта материалов, людских ресурсов и оборудования с указанием тех из них, которые можно отнести к уникальным
4. Финансово-экономическое обоснование проекта	Оценка жизнеспособности и финансовой реализуемости. Общая характеристика цепочки создания добавленной ценности и место в ней объекта, создаваемого в результате проекта. Предварительная оценка затрат по каждой из стадий проекта. Предполагаемые источники финансирования и предвари­тельное обоснование целесообразности для потенциальных инвесторов участвовать в финансировании проекта. Предварительные соображения относительно возможной цены единицы продукции, предполагаемой к производству на создаваемом объекте. Возможные объемы продаж новой продукции с предвари­тельными предположениями об их возможной динамике на протяжении первых трех лет с момента сдачи объекта ПоедпХ?аХ"'себестоимс^гь продукции с указанием при-блРйженнь,х оценок условно-переменных и условно- посто- х^иблиГнные расчеты точки окупаемости