2015-09-06
680
Девелопмент – это профессиональная деятельность по организации (управлению) процессов девелопмента. Это особый вид предпринимательской деятельности в рыночных условиях, особое проявление деловой активности на рынке. И в этом своем качестве понятие «девелопмент» тесно связано с производным от него термином «девелопер». Девелопер – предприниматель, получающий прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве:
• автора идеи проекта;
• покупателя прав на земельный участок под застройку;
• организатора проектирования объекта, нанимателя заказчика, генподрядчика, брокеров для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью. Все участники проекта должны обладать соответствующими лицензиями;
• финансирует сам или привлекает необходимые инвестиции.
Соответственно понятие девелопер (developer) можно более широко трактовать как юридическое или физическое лицо, обеспечивающее продвижение (реализацию) проекта. Практически на каждом этапе реализации проектов девелопмента именно девелопер выступает в качестве ключевой фигуры, инициируя процесс развития, привлекая и координируя деятельность других участников девелопмента, принимая на себя основные риски, связанные с реализацией проекта. При этом главным для девелопера является принятие взвешенных, экономически обоснованных, наиболее эффективных решений на каждом из этапов реализации проекта с учетом потребностей рынка, интересов собственников, инвесторов, подрядчиков и иных участников девелопмента.
|
|
|
Наиболее известное определение предпринимательской деятельности дано в Гражданском кодексе РФ: «самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг». Все это в полной мере может быть отнесено и к деятельности девелопера.
Постепенно в нашей стране начинают появляться компании, занимающиеся всеми необходимыми для осуществления проекта видами деятельности. Такие компании называются девелоперскими или управляющими.
Девелоперская (управляющая) компания – компания, комплексно осуществляющая по поручению заказчика (генерального заказчика, инвестора) функции застройщика на всех фазах проектного цикла: от исследования рынка и предынвестиционных исследований до завершения проекта.
Генеральная цель девелоперской компании – организация и управление практической реализацией инвестиционных проектов на отечественном или зарубежном рынках недвижимости для повышения доходов и развития компании.
|
|
|
Под эффективным достижением цели понимается гарантированное своевременное получение только высококачественных оплачиваемых результатов.
Генеральная цель предполагает решение основной (концептуальной задачи, формулируемой как обеспечение инвестиционной привлекательности компании, в первую очередь за счет:
• создания устойчивого имиджа надежного партнера высокого (в соответствующих случаях – международного) класса;
• достижения существенных конкурентных преимуществ по всему спектру временных, затратных и качественных требований к современному участнику инвестиционного рынка;
• четкого разграничения ответственности участников (учредителей) и управляющих, развития механизмов корпоративного управления.
В число основных задач девелоперской компании в общем случае входят:
• маркетинговые исследования;
• организация системы связей с общественностью (PR) с целью создания положительного имиджа проекта и его участников;
• проектный анализ с оценкой эффективности и рисков;
• предпроектные исследования, включая обоснования инвестиций и задание на разработку ТЭО;
• планирование реализации инвестиционного проекта;
• подготовка и оформление исходно-разрешительной документации;
• выбор схемы финансирования и контроль за ее реализацией, включая контроль за финансовыми потоками;
• подготовка (участие в подготовке) договоров с проектными организациями на разработку и корректировку проектной документации и ведение авторского надзора;
• обеспечение проектной документацией и НИОКР (научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы);
• организация материально-технического обеспечения (закупок) проекта;
• формирование предметных/отраслевых баз данных;
• подбор участников проекта на конкурсной основе;
• организация строительства, включая освоение строительных площадок;
• производственная и транспортная логистика (управление материальными потоками от предприятий-изготовителей до места использования в соответствии с технологическим назначением с минимальными издержками);
• координация работы всех участников проектов в едином технологическом режиме с целью достижения максимальных конечных результатов;
• обеспечение технического надзора и системного управления качеством проекта на основе методов ТQМ (Total Quality Management –Всеобъемлющего управления качеством) и в соответствии со стандартами ISO 9000;
• управление проектами в процессе строительства (включая мониторинг с использованием современных информационных технологий);
• юридическое обеспечение проектов;
• оформление актов сдачи-приемки работ;
• организация сдачи/приемки и гарантийного обслуживания проекта;
• решение текущих вопросов с органами местной власти и общественностью.
Деятельность компании принято делить на основную, инвестиционную и финансовую.
Основная деятельность включает деятельность по реализации главного процесса (оплачиваемого заказчиками) и обеспечивающих его процессов.
Инвестиционная деятельность связана с эффективным вложением привлеченных и собственных средств в инвестиционные проекты с целью повышения рыночной стоимости (цены) компании.
Финансовая деятельность обеспечивает использование временно свободных финансовых средств компании для вложения в эффективные финансовые инструменты с целью получения дополнительной прибыли, не связанной с основной и инвестиционной деятельностью.
Организационная структура девелоперской компании обычно включает следующие группы: «Маркетинг», «Финансовый менеджмент», «Подготовка проектов», «Управление проектами», «Управление недвижимостью» и «Общий мониторинг». Каждая группа состоит из совокупности специализированных подразделений, обеспечивающих перечисленные направления деятельности.
|
|
|
Девелоперская компания функционирует в рамках так называемой проектно-ориентированной структуры, представляющей собой непрерывно развивающуюся систему из объединения компаний и предприятий для осуществления совместной деятельности по проектам.
Преимуществами такой структуры являются:
• повышение эффективности инвестиционного процесса (сокращение продолжительности, затрат и повышение качества) за счет сосредоточения в руках девелопера практически всех организационно-управленческих функций;
• прямая экономическая заинтересованность девелопера в положительных финансовых результатах проекта;
• обеспечение профессионального контроля за временными и затратными показателями проектов;
• дополнительные возможности снижения инвестиционных рисков для заказчика.
Часто компании сначала создаются на основе традиционных структур, которые потом руководство трансформирует в проектно-ориентированную.
Традиционные типы организационных структур управления (студентам для ознакомления)
Организационная структура аппарата управления - форма разделения труда по управлению производством. Каждое подразделение и должность создаются для выполнения определенного набора функций управления или работ. Для выполнения функций подразделения их должностные лица наделяются определенными правами на распоряжения ресурсами и несут ответственность за выполнение закрепленных за подразделением функций.
Схема организационной структуры управления отражает статическое положение подразделений и должностей и характер связи между ними.
Различают связи:
- линейные (административное подчинение),
- функциональные (по сфере деятельности без прямого административного подчинения),
- межфункциональные, или кооперационные (между подразделениями одного и того же уровня).
В зависимости от характера связей выделяются несколько основных типов организационных структур управления:
- линейная;
- функциональная;
- линейно-функциональная;
- матричная;
- дивизиональная;
- множественная.
|
|
|
В линейной структуре управления каждый руководитель обеспечивает руководство нижестоящими подразделениями по всем видам деятельности. Достоинство - простота, экономичность, предельное единоначалие. Основной недостаток - высокие требования к квалификации руководителей. Сейчас практически не используется.
Функциональная организационная структура реализует тесную связь административного управления с осуществлением функционального управления (рис.15).
Д- директор; ФН - функциональные начальники; И - исполнители
Рис. 15. Функциональная структура управления
На рис. 15 административные связи функциональных начальников с исполнителями (И1 - И4) такие же, как и для исполнителя И5 (они не показаны в целях обеспечения ясности рисунка).
В этой структуре нарушен принцип единоначалия и затруднена кооперация. Практически она не используется.
Линейно-функциональная структура - ступенчатая иерархическая. При ней линейные руководители являются единоначальниками, а им оказывают помощь функциональные органы. Линейные руководители низших ступеней административно не подчинены функциональным руководителям высших ступеней управления. Она применялась наиболее широко (рис. 16).
Д- директор; ФН - функциональный начальники; ФП - функциональные
подразделения; ОП - подразделения основного производства.
Рис. 16. Линейно-функциональная структура управления
Иногда такую систему называют штабной, так как функциональные руководители соответствующего уровня составляют штаб линейного руководителя (на рис. 16 функциональные начальники составляют штаб директора).
Дивизиональная (филиальная структура) изображена на рис. 17. Дивизионы (филиалы) выделяются или по области деятельности или географически.
Рис. 17. Дивизиональная структура управления
Матричная структура (рис. 18, 19) характерна тем, что исполнитель может иметь двух и более руководителей (один - линейный, другой - руководитель программы или направления). Такая схема давно применялась в управлении НИОКР, а сейчас широко применяется в фирмах, ведущих работу по многим направлениям. Она все более вытесняет из применения линейно-функциональную.
Рис. 18. Матричная структура управления, ориентированная на продукт
Множественная структура объединяет различные структуры на разных ступенях управления. Например, филиальная структура управления может применяться для всей фирмы, а в филиалах - линейно-функциональная или матричная.
Рис. 19. Матричная структура управления по проектам
Формирование проектно-ориентированной организационной структуры из традиционной схематически выполняется в определенной последовательности:
• определение (с участием руководства компании) всех видов деятельности, которые планируется осуществлять;
• определение всех функций, которые должны исполняться для осуществления указанных видов деятельности;
• распределение функций по уровням управления;
определение вертикальных и горизонтальных связей;
• группировка элементных функций в укрупненные блоки, объединяющие близкие по функциональному назначению обязанности с тем, чтобы эти блоки могли возглавлять руководящие специалисты компании;
• внутри блоков каждую группу совсем близких функций возлагают на одного специалиста и определяют его должность, в результате чего возникает схема организационной структуры фирмы;
• «клетки» должностей заполняют фамилиями работников и разрабатывают должностные инструкции – схемы выполнения функций
