Раскройте особенности предынвестиционной фазы девелопмента

Начальная (предынвестиционная) фаза имеет принципиальное значение для потенциального инвестора (заказчика, кредитора). Как показывает практика, выгоднее потратить деньги на изучение вопроса «быть или не быть проекту» и при отрицательном ответе отказаться от идеи, чем начать дело, обреченное на провал. На данном этапе инвестор должен определить: инвестиционный замысел (идею) проекта; цели и задачи проекта; как в общих чертах выглядит проект; предварительно проанализировать осуществимость проекта; подготовить декларацию о намерениях. На этом этапе проводятся предварительные исследования, составляются обоснования инвестиций и ТЭО (проект) строительства.

При технической, экономической, экологической приемлемости проекта приступают к более детальной проработке, проводимой методами проектного анализа.

Разработка концепции проекта – начальный и самый важный этап девелоперской деятельности. На данном этапе оформляется сама идея проекта, и осуществляется его предварительный анализ.

Основными причинами появления проектов являются: неудовлетворенный спрос; избыточные ресурсы; инициатива предпринимателей; интересы кредиторов. На данном этапе девелопер осуществляет такую деятельность как: анализ рынка, целевой подбор идеи проекта, формирование стратегии и команды проекта; инвестиционный анализ.

На этапе разработки концепции необходимо также провести предварительную экспертизу осуществимости проекта и в результате составить декларацию о намерениях.

Информация, необходимая для разработки инвестиционного замысла, включает: объем намечаемых к инвестированию средств; намечаемые источники и условия финансирования; предпочтительные варианты размещения здания, сооружения; граничные технико-экономические характеристики и показатели предполагаемого объекта; особые условия инвестирования.

По результатам формирования инвестиционного замысла девелопер должен ответить на такие вопросы как: цель и объект инвестирования; место размещения; продукция объекта; срок окупаемости проекта; доходность проекта; назначение и основные характеристики объекта инвестирования; предполагаемые источники и схема финансирования.

В процессе разработки идеи девелоперского проекта рекомендовано производить экспертную оценку осуществимости проекта для предварительного анализа осуществимости проекта.

Первой стадией данной методики является определение факторов, которые в значительной степени могут обеспечить успех проекта. Данными факторами могут являться: спрос на продукцию проекта; продолжительность проекта, в том числе его инвестиционной фазы; оценка уровня базовых, текущих и прогнозных цен на продукцию проекта; сложность проекта; исходно-разрешительная документация; инвестиционный климат в районе реализации проекта; соотношение затрат и результатов проекта.

На второй стадии факторы располагаются в порядке убывания приоритетности. Для этого определяется, какой из факторов в наибольшей степени повлияет на ход реализации проекта. Далее оценивается весомость (ранг) каждого из перечисленных факторов и проекты оцениваются по каждому из факторов оценки. На последней стадии методики получаем экспертную оценку влияния каждого фактора и интегральную экспертную оценку.

Данная методика может применяться как для предварительного отбора наиболее перспективных вариантов осуществления проекта, так и для предварительного определения осуществимости проекта. В первом случае для дальнейшего рассмотрения остаются альтернативы, получившие наивысшие результаты, а во втором – полученная интегральная экспертная оценка проекта сравнивается с определенным заранее «ограничением снизу». Если полученное экспертным путем значение выше установленного предела, проект признается осуществимым.

Замысел инвестора реализуется в форме Декларации о намерениях

(ходатайства). Разработка данного документа осуществляется с учетом

данных и положений, содержащихся в федеральных, региональных и отраслевых программах развития региона.

Материалы декларации являются основанием для получения решения местного органа власти о возможности реализации проекта.

По результатам положительного рассмотрения органом исполнительной власти Ходатайства о намерениях заказчик принимает решение о разработке обоснований инвестиций в строительство зданий.

На первом этапе предынвестиционных исследований изучают прогнозы и направления развития страны (региона, города), которые включают отраслевые прогнозы, градостроительные прогнозы и программы, генеральные планы городов, прогнозы деловой активности иностранных и отечественных компаний в регионе, документы государственного регулирования инвестиционной деятельности в регионе осуществления проекта. Еще одна составляющая предынвестиционного исследования – маркетинговые исследования рынка продукции проекта.

После предварительного согласования Декларации о намерениях инвестор принимает решение о разработке обоснования инвестиций.

Данный документ разрабатывается с учетом обязательных требований государственных органов, в объеме достаточном для принятия инвестором решения о целесообразности дальнейшего инвестирования.

Примерный состав обоснования инвестиций: резюме проекта; общая характеристика отрасли и предприятия; исходные данные и условия, в том числе цели и задачи проекта, характеристика объектов и сооружений, окружение проекта, оценка воздействия на окружающую среду, текущее состояние проекта, кадры и социальное развитие; анализ рынка; управление проектом; оценка эффективности проекта; приложения. Материалы обоснований направляются в соответствующий орган исполнительной власти для оформления акта выбора земельного участка.

Для принятия решения об осуществлении проекта проводится проектный анализ: технический, коммерческий, экологический, организационный, социальный, финансовый, экономический.

Задачей технического анализа инвестиционного проекта является:определение технологий, наиболее подходящих с точки зрения целей проекта, анализ местных условий, в том числе доступности и стоимости сырья, энергии, рабочей силы, проверка наличия потенциальных возможностей планирования и осуществления проекта. Так же рассматриваются такие вопросы как масштаб проекта, емкость рынка для продукции проекта, график проекта.

В процессе поэтапно проводимого технического анализа уточняются смета и бюджет проекта.

Задача коммерческого анализа – оценка проекта с точки зрения конечных потребителей продукции или услуг, предлагаемых проектом.

Решаемые при этом задачи в общем виде можно свести к следующим:

- маркетинг;

- источники и условия ресурсного обеспечения;

- условия сбыта.

В результате коммерческого анализа необходимо ответить на такие вопросы как:

􀀹 Имеет ли рынок достаточную емкость, чтобы поглотить всю выпускаемую продукцию без влияния на ее цену?

􀀹 Какую долю общей емкости рынка может обеспечить предлагаемый объект?

􀀹 Какие финансовые мероприятия потребуются для продвижения продукции на рынок и, какие резервы необходимо предусмотреть в проек те для финансирования маркетинга?

Задачей экологического анализа инвестиционного проекта является установление потенциального ущерба окружающей среде, наносимого проектом как в инвестиционный так и в постинвестиционный период.

Цель организационного анализа – оценка организационной, правовой, политической и административной обстановки, в рамках которой проект должен реализоваться и эксплуатироваться, а так же выработка рекомендаций в сфере менеджмента, организационной структуры, планирования, финансовой деятельности, координации деятельности, общей политики.

Основными задачами организационного анализа являются: оценка сильных и слабых сторон участников проекта с точки зрения материально-технической базы, квалификации, структур; оценка возможного влияния законов, политики, инструкций на проект; разработка мер по устранению слабых сторон участников проекта, а так же снижению отрицательного воздействия со стороны законов и политики государства.

Цель социального анализа – определение пригодности вариантов плана проекта для его пользователей. В рамках данного анализа сосредотачивают внимание на трех основных областях: социокультурные и демографические характеристики населения, затрагиваемого проектом; приемлемость проекта для местной культуры; стратегия обеспечения необходимых обязательств от групп населения и организаций, пользующихся результатами проекта.

Для оценки жизнеспособности проекта проводят его финансовый анализ и анализ эффективности: сравнивают варианты проекта с точки зрения их стоимости, сроков реализации и прибыльности. В результате данной оценки инвестор должен быть уверен, что на продукцию, являющуюся результатом проекта, в течение всего жизненного цикла будет стабильный спрос.

Экономический анализ изучает проект с позиции общества в целом, для которого цены покупки, например сырья, и продажи продукции проекта не всегда могут служить приемлемой мерой затрат и выгод. Например, указанные цены могут содержать налоговую наценку или быть ниже мировых цен благодаря государственному регулированию.

Технико-экономическое обоснование (ТЭО) – анализы, расчеты, оценки экономической целесообразности, модернизации и реконструкции существующих объектов, осуществления предполагаемого проекта (в томчисле строительства, сооружения предприятия), эффективности использования, срока окупаемости вложений.

Технико-экономическое обоснование проекта включает в себя:

1. Общее резюме проекта;

2. Описание общей идеи технико-экономического обоснования (потребность в увеличении объемов деятельности, мощностей производства,смена технологии или схемы производства);

3. Обоснование деятельности (обоснование выбора технологии, приобретение оборудования, смена схемы производства, строительные решения);

4. Расчеты потребностей производства (в сырье, материалах, энергетических, трудовых и финансовых ресурсах);

5. Экономическое обоснование (расчеты финансовых показателей в результате деятельности в рамках проекта);

6. Выводы и предложения (дается общая оценка экономической це- лесообразности и перспектив внедрения проекта).

Технико-экономическое обоснование служит основой для составления бизнес-плана, бюджетным вариантом документа для принятия решения по финансированию внедрения оборудования, проекта и т.д.

Технико-экономическое обоснование (ТЭО):

• проведение масштабного маркетингового исследования;

• подготовка программы выпуска продукции;

• подготовка пояснительной записки;

• подготовка исходно-разрешительной документации;

• разработка технических решений состоящих из: генерального плана, технологических решений (анализ состояния оборудования, расширение производства и т.д.);

• градостроительные архитектурно-планировочные решения;

• решения по инженерному обеспечению производства;

• мероприятия по охране окружающей среды и ГО;

• описание организации строительства;

• описание системы управления;

• сметно-финансовая документация:

После подготовки, ТЭО отправляется на экспертизу. На основании ТЭО и его экспертизы принимается решение о вложении средств в инвестиционный проект.

В результате проведения всех исследований возникает необходимость некоего итогового – максимально компактного документа, который позволит предпринимателю не только принять решение, но и знать, что и когда предстоит сделать, чтобы оправдались ожидания относительно интенсивности проекта. Для этого составляется бизнес-план.

Бизнес-план – подробный, четко структурированный и тщательно подготовленный документ, описывающий цели и задачи, которые необходимо решить компании, способы достижения поставленных целей и технико-экономические показатели проекта в результате их достижения.