Анализ сметы расходов на содержание общего имущества

Краткий анализ деятельности ООО «КМС-УЮТ»

По управлению многоквартирным домом по адресу:

Город Новосибирск, улица Романова, дом 25,

Сметы расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества

Выполнить полный и объективный анализ деятельности ООО «КМС-УЮТ» за 2014 год, по имеющимся данным, не представляется возможным и не имеет смысла - по причине малого периода управления МКД. Более объективным будет выполнение анализа после предоставления управляющей организацией отчетности за полный 2015 год.

Тем не менее, определенные выводы сделать возможно уже сейчас.

1. Невозможность контроля деятельности управляющей компании со стороны собственников прежде всего обусловлена нарушением ООО «КМС-УЮТ» требований Постановления Правительства РФ от 23.09.2010 года № 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами".

На сайте reformagkh.ru отсутствует основная информация, подлежащая обязательному размещению, и позволяющая выполнить анализ деятельности организации.

Возможность устранения: обращение в прокуратуру по данному факту, после чего в отношении управляющей компании будет проведена проверка, по результатам которой прокуратура должна будет обратиться в суд с иском об обязании разместить необходимую информацию.

2. Отсутствие объективной информации об использовании общего имущества собственников помещений по договорам (источники дохода, суммы полученного дохода, использование данных средств) не позволяют определить размер финансовых поступлений в адрес управляющей компании сверх установленного и согласованного с собственниками тарифа.

Возможность устранения: как уже указано выше – обращение в прокуратуру (подобные сведения также должны быть размещены на сайте reformagkh.ru), направление письменного запроса в ООО «КМС-УЮТ» о предоставлении данной информации, получение копий договоров непосредственно у арендаторов, в случае отказа - принятие решения общим собранием о расторжении ранее заключенных договоров и запрещении заключения договоров на использование общего имущества управляющей организацией без решения общего собрания и утверждения им размеров арендных платежей.

3. Отсутствует отчет управляющей организации по содержанию и текущему ремонту общего имущества в отношении парковки за 2014 год.

Анализ СМЕТЫ РАСХОДОВ НА СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

1) По пункту «Техническое обслуживание сантехнического оборудования» 9764.7м2 * 2.84 = 27731.75 руб. в месяц. Данную сумму собственники оплачивают за услуги «сантехника». При этом у ООО «КМС-УЮТ» заключен договор №90-01-14/К от 1 октября 2014 года на выполнение данных работ с ООО «ТемпСервис». Сумма договора 22085.00 руб./мес.

По пункту «Техническое обслуживание электрического оборудования» 9764.7м2 * 2.84 =27731.75 руб. в месяц. Данную сумму собственники оплачивают за услуги «электрика». При этом у ООО «КМС-УЮТ» заключен договор №91-09-14/Э от 4 октября 2014 года на выполнение данных работ с ООО «ТемпСервис». Сумма договора составляет 22085.00 руб. в месяц. По условиям договора в данную сумму также входит стоимость работ по обслуживанию электрооборудования паркинга. По разделу «Техническое обслуживание электрического оборудования паркинга» в смете предусмотрены платежи 1545.53 м2*4.60= 7109.44 руб. в месяц.

Фактически по данным разделам управляющей организацией заключены договоры аутсорсинга. Разница в 5646,75 руб. в отношении услуг «сантехника» и в 12756.19 руб. в месяц в отношении услуг «электрика» является бонусом управляющей организации за заключение договоров, тогда как обязанность заключения договоров, контроль деятельности подрядчиков предусмотрены в разделе «Управление многоквартирным домом».

2) Дополнительно к «Техническому обслуживанию сантехнического оборудования» собственники оплачивают услугу «Аварийной службы» в размере 1.05 руб./м2, что составляет 10252.94 руб./мес и техническое обслуживание ИТП 1.04 руб./ м2, что составляет 10155.29 руб./мес. По обслуживанию ИТП вопрос. Что входит в стоимость, обслуживание автоматики или в том числе механики? У ООО «КМС-УЮТ» также заключен договор №22-11-2014 от 30.10.2014 года с ООО «Синектика» на обслуживание средств автоматизации ИТП и насосной станции на сумму 8000.00 руб. в месяц. Обслуживание механики должно входить в стоимость «Техническое обслуживание сантехнического оборудования».

3) Вызывает вопрос раздел «Техническое обслуживание конструктивных элементов здания». Уборка подвалов и технических этажей должна быть отнесена к разделу санитарного содержания мест общего пользования, осмотр проводится дважды в год (весна, осень) и как правило относится к разделу услуг по управлению. Какие мелкие ремонты конструктивных элементов проводит управляющая организация за 56244.67 руб. в год - не ясно.

4) «Техническое обслуживание пожарной сигнализации». Стоимость данной услуги 76164.66 по дому и 72145.34 по паркингу. Общая стоимость услуги 148310.00 руб. в год. При этом у ООО «КМС-УЮТ» заключен договор №13 от 23.01.2015 года с ООО «СИГНАЛ АВ» на обслуживание пожарной сигнализации на сумму 11000.00 руб. в месяц, в которое входит как обслуживание многоквартирного дома, так и паркинга. Начало обслуживания 01 февраля 2015 года. Оплата данной услуги для ООО «КМС-УЮТ» за 2015 год составит 121000.00 рублей. Предположительный годовой бонус управляющей организации составит 27310.00 рублей за 2015 год.

5) Услуги охраны (самая «дорогая» статья сметы): дополнительная оплата 6.26 руб. /м2 для многоквартирного дома, что составляет 61127.02 руб. в месяц, для паркинга 38.83 руб. * 1545.53 м2= 60012.93 руб. в месяц. Итого в счет оплаты услуг охраны в адрес управляющей организации поступает 121139.95 руб. в месяц, тогда сумма договора №4 от февраля 2015 года, заключенного ООО «КМС–УЮТ» с ЧОП «ЭЛИУС» - 70000.00 руб. в месяц (и дом, и паркинг). Разница в месяц: 51139.95 руб. Вопрос вызывает дата заключения договора и срок его действия – 11 месяцев. При получении отчета управляющей организации за 2015 год следует обратить внимание на сумму, оплаченную собственниками в адрес управляющей организации и сумму, перечисленную ею за оказанную услугу в адрес ЧОП «ЭЛИУС».

6) Разделы «Страхование лифтов и их периодическое освидетельствование» и «Техническое и диспетчерское обслуживание лифтов». Страхование лифтов является обязательным требованием. Стоимость отражена в полисе страховой компании и легко контролируется. Стоимость периодического освидетельствования (раз в год) – информация отсутствует. Стоимость технического и диспетчерского обслуживания согласно сметы составляет 254272.79 в год (ООО «Регионлифтсервис»), договор не представлен.

7) Годовой доход от управления многоквартирным домом и паркингом, согласно сметы, 2925780.26 рублей. Вознаграждение управляющей организации по разделу «Управление» составляет 572565.23 рублей в год (19.5 %).

8) Раздел «Инвентарь, спецодежда материалы, инструменты» 64912.26 рублей в год по паркингу. Объективно завышен. Фактически собственники одевают и снабжают хозяйственным инвентарем управляющую организацию, которая не содержит своих работников, а заключает договоры аутсорсинга. Данная сумма фактически увеличивает стоимость предусмотренных сметой расходов на техническое обслуживание инженерного оборудования дома, санитарное содержание придомовой территории и паркинга, санитарное содержание мест общего пользования.

9) Раздел «Уборка помещений». Стоимость услуг «уборщицы» для собственников составляет 199199,88 в год, соответственно 16599.99 рублей в месяц, что является вполне объективной стоимостью данной услуги при условии качественного ее оказания.

10) Разделы «Уборка дворовой территории» и «Уборка паркинга». Стоимость услуг совокупно составляет 352712.00 рублей в год, соответственно 29392.67 в месяц. Качество услуги «дворник» при такой оплате должно быть на более чем высоком уровне.

11) Раздел «Услуги паспортного стола»- 76164.66 рублей в год. Повсеместно данная услуга входит в состав работ по разделу «Управление многоквартирным домом» - ведение регистрационного учета граждан. Даже при наличии собственного паспортиста у дома, для одного МКД с таким количеством квартир, стоимость услуги значительно завышена.

12) Раздел «Вывоз ТБО». Контроль стоимости легко осуществляется собственниками (подпись старшего по дому на путевых листах при вывозе контейнера и их подсчет). Средняя стоимость вывоза 12м3 контейнера по городу от 2500 до 3000 рублей за контейнер.

13) Вывоз снега 90421.10 рублей за октябрь-декабрь 2014 года. Средняя стоимость услуги по г.Новосибирску 1500 рублей рейс с погрузкой и отвалом (9м3). Таким образом за первые месяцы зимы управляющая организация вывезла с придомовой территории снег на 60 автомашинах, 540 м3, фактически 1 машина в день на протяжении двух зимних месяцев. Объективность объема собственники способны оценить самостоятельно.