2015-10-22
513
- Содержание жилого фонда
| Аварийно-диспетчерское обслуживание |
| водопровод и канализация, горячее водоснабжение |
| выполнение сварочных работ при ремонте или замене трубопровода |
| заделка свищей и зачеканка раструбов |
| замена неисправных сифонов и небольших участков трубопроводов (до 2 м), связанная с устранением засора или течи |
| ликвидация засора канализации внутри строения |
| ликвидация засора канализационных труб "лежаков" до первого колодца |
| ремонт и замена сгонов на трубопроводе |
| смена небольших участков трубопровода (до 2 м) |
| установка бандажей на трубопроводе |
| содержание круглосуточной бригады |
| организация дежурств бригады и диспетчера |
| сопутствующие работы при ликвидации аварий |
| вскрытие полов, пробивка отверстий и борозд над скрытыми трубопроводами |
| откачка воды из подвала |
| отключение стояков на отдельных участках трубопроводов, опорожнение отключенных участков систем центрального отопления и горячего водоснабжения и обратное наполнение их с пуском системы после устранения неисправности |
| отрывка траншей |
| центральное отопление |
| выполнение сварочных работ при ремонте или замене участков трубопровода |
| ликвидация течи путем уплотнения соединений труб, арматуры и нагревательных приборов |
| ремонт и замена аварийно-поврежденной запорной арматуры |
| ремонт и замена сгонов на трубопроводе |
| смена небольших участков трубопровода (до 2 м) |
| Электроснабжение |
| замена (восстановление) неисправных участков электрической сети |
| замена плавких вставок в электрощитах |
| замена предохранителей, автоматических выключателей на домовых вводно-распределительных устройствах и щитах, в поэтажных распределительных электрощитах |
| ремонт электрощитов (замена шпилек, подтяжка и зачистка контактов), включение и замена вышедших из строя автоматов электрозащиты и пакетных переключателей |
| Административные расходы |
| Налоги |
| НДС, 18% от объема начислений за содержание (отменен с 01.01.2010г. - Федеральный закон от 28 ноября 2009 г. № 287-ФЗ “О внесении изменений в статьи 149 и 162 части второй Налогового кодекса Российской Федерации”) |
| Обслуживание населения |
| Бухгалтерия, касса |
| Паспортный стол |
| Управление домом |
| Организация работ с населением, подрядными организациями, с предприятиями, предоставляющими коммунальные услуги, ведение бухгалтерского, оперативного и технического учета, делопроизводство |
| Услуги агентов по сбору платежей |
| Комиссия агентов за сбор платежа по системе Единая квитанция за содержание |
| Услуги вычислительного центра |
| Обслуживание биллинговой системы (расчет квартплаты), системы "Паспортный стол" |
| Обслуживание системы "Подомового учета и отчетности" |
| Обслуживание системы "Управление ремонтами" |
| Содержание общего имущества жилого дома |
| внешнее благоустройство |
| агротехнические мероприятия по уходу за зелеными насаждениями |
| вывеска и снятие флагов |
| закрытие и раскрытие продухов |
| окраска решетчатых ограждений, ворот, оград, бордюров |
| окраска урн |
| погрузка и разгрузка травы, листьев, веток погрузка и разгрузка крупногабаритных бытовых отходов |
| подготовка к сезонной эксплуатации оборудования детских и спортивных площадок |
| протирка указателей |
| укрепление флагодержателей, указателей улиц и лестниц |
| установка урн |
| крыши и водосточные системы |
| антисептирование и антипирирование деревянных конструкций |
| закрытие слуховых окон, люков и входов на чердак |
| проверка исправности оголовков дымоходов и вентиляционных каналов с регистрацией результатов в журнале |
| прочистка внутреннего водостока из полиэтиленовых труб |
| прочистка внутреннего металлического водостока от засорения |
| прочистка водоприемной воронки внутреннего водостока |
| уборка мусора и грязи с кровли |
| удаление снега и наледи с кровель |
| укрепление защитной решетки водоприемной воронки |
| укрепление оголовков дымовых, вентиляционных труб и металлических покрытий парапета |
| укрепление рядовых звеньев, водоприемных воронок, колен и отмета наружного водостока промазка кровельных фальцев и образовавшихся свищей мастиками, герметиком |
| оконные и дверные заполнения |
| закрытие подвальных и чердачных дверей, металлических решеток и лазов на замки |
| укрепление или регулировка пружин, доводчиков и амортизаторов на входных дверях |
| установка или укрепление ручек и шпингалетов на оконных и дверных заполнениях |
| установка недостающих, частично разбитых и укрепление слабо укрепленных стекол в дверных и оконных заполнениях |
| утепление оконных и дверных проемов |
| стены и фасады |
| отбивка отслоившейся отделки наружной поверхности стен (штукатурки, облицовочной плитки) |
| снятие, укрепление вышедших из строя или слабо укрепленных домовых номерных знаков, лестничных указателей и других элементов визуальной информации |
| удаление элементов декора, представляющих опасность |
| укрепление козырьков, ограждений и перил крылец |
| Техническое обслуживание |
| водопровод и канализация, горячее водоснабжение |
| временная заделка свищей и трещин на внутренних трубопроводах и стояках |
| консервация и расконсервация поливочной системы |
| плановые обходы |
| проверка исправности канализационной вытяжки |
| проветривание канализационных колодцев |
| прочистка дворовой канализационной сети |
| прочистка дренажных систем |
| прочистка канализационных стояков от жировых отложений |
| прочистка люков и закрытие крышек канализационных колодцев |
| прочистка трубопроводов горячего и холодного водоснабжения |
| регулировка смывных бачков в технических помещениях |
| смена прокладок и набивка сальников в водопроводных и вентильных кранах в технических подпольях, помещениях элеваторных узлов, бойлерных |
| уплотнение сгонов |
| устранение течи санитарно-технических приборов в технических подпольях, помещениях элеваторных узлов, бойлерных |
| утепление трубопроводов |
| утепление трубопроводов в технических подпольях |
| лифты |
| ежесуточные регламентные работы |
| круглосуточное аварийное обслуживание |
| центральное отопление |
| испытание систем центрального отопления |
| консервация и расконсервация систем центрального отопления |
| ликвидация воздушных пробок в радиаторах и стояках |
| отключение радиаторов при их течи |
| очистка грязевиков воздухосборников, вантузов |
| очистка от накипи запорной арматуры |
| плановые обходы |
| промывка системы центрального отопления и горячего водоснабжения гидравлическим и гидропневматическим способом |
| регулировка и набивка сальников |
| регулировка трехходовых и пробковых кранов, вентилей и задвижек в технических подпольях, помещениях элеваторных узлов, бойлерных |
| слив воды и наполнение водой системы отопления |
| уплотнение сгонов |
| утепление трубопроводов в чердачных помещениях и технических подпольях |
| электроснабжение |
| замена перегоревших электроламп |
| замеры сопротивления изоляции трубопроводов |
| плановые обходы |
| проверка заземления оборудования |
| проверка заземления электрокабелей |
| прочистка клемм и соединений в групповых щитках и распределительных шкафах |
| ремонт запирающих устройств и закрытие на замки групповых щитков и распределительных шкафов |
| снятие показаний домовых, групповых электросчетчиков |
| укрепление плафонов и ослабленных участков наружной электропроводки |
| Уборка придомовой территории и санитарная очистка |
| Вывоз мусора |
| Вывоз ЖБО (Жидких бытовых отходов) |
| Вывоз крупногабаритного мусора |
| Вывоз ТБО (твердых бытовых отходов) |
| мусоропроводы |
| дезинфекция мусоросборников |
| мойка нижней части ствола и шибера мусоропровода |
| мойка сменных мусоросборников |
| уборка вокруг загрузочных клапанов мусоропроводов |
| уборка мусороприемных камер |
| удаление мусора из мусороприемных камер |
| устранение засорений |
| санитарная уборка помещений общего пользования |
| Влажная протирка: двери |
| Влажная протирка: перила |
| Влажная протирка: Плафоны |
| Влажная протирка: подоконники |
| Влажная протирка: Почтовые ящики |
| Влажная протирка: радиаторы |
| Влажная протирка: стен |
| Влажная протирка: чердачные лестницы |
| Влажное подметание лестничных клеток 1-3 этаж |
| Влажное подметание лестничных клеток 4-9 этажи |
| Мытье лестничных площадок и маршей 1-3 этажи |
| Мытье лестничных площадок и маршей 4-9 этажи |
| Мытье окон |
| Обметание пыли с потолков 1-3 этаж |
| обметание пыли с потолков 4-9 этажи |
| Уборка кабин и шахт лифтов |
| Уборка придомовой территории |
| Механизированная погрузка мусора на машину |
| Мойка территории с усовершенствованными и неусовершенствованными покрытиями |
| Очистка контейнерной площадки в холодный период от наледи |
| Очистка от наледи и льда водосточных труб |
| Очистка от наледи крышек люков, пожарных колодцев |
| Очистка территорий от наледи без предварительной обработки хлоридами |
| Побелка бордюров |
| Подметание свежевыпавшего снега без предварительной обработки территории смесью песка с хлоридами, усов, покрытие |
| Подметание ступеней и площадок |
| Подметание территории с усов. Покрытием |
| Поливка газонов из шланга |
| Посыпка территории, усов. Покрытие |
| Скашивание газонов |
| Сметание снега со ступеней и площадок |
| Транспортировка смеси песка с хлоридами от места складирования к месту посыпки |
| Уборка газонов от листьев, сучьев, мусора (средняя засоренность) |
| Уборка газонов от случайного мусора |
| Уборка контейнерных площадок |
| Уборка контейнерных площадок в зимний период времени |
| Уборка отмосток, приямков |
- Текущие ремонты
| Административные расходы |
| Налоги |
| НДС, 18% от объема начислений за текущий ремонт |
| Услуги агентов по сбору платежей |
| Комиссия агентов за сбор платежа по системе Единая квитанция за текущий ремонт |
| Внешнее благоустройство |
| внешнее благоустройство |
| замена отдельных участков и устройство ограждений и оборудования детских игровых, спортивных и хозяйственных площадок, площадок для отдыха пенсионеров и инвалидов, дворовых уборных, мусорных ящиков, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников и т.д. |
| ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, наливных и набивных дорожек и площадок, отмосток по периметру здания |
| устройство и восстановление газонов, клумб, посадка и замена деревьев и кустов, посев трав |
| Инженерные системы |
| Вентиляция |
| смена отдельных участков и устранение неплотностей вентиляционных коробов, шахт и камер |
| водопровод и канализация, горячее водоснабжение |
| восстановление разрушенной теплоизоляции трубопроводов |
| гидравлическое испытание системы |
| замена внутренних пожарных кранов |
| замена дымоотводящих патрубков, вышедших из строя вследствие их физического износа |
| замена отдельных узлов водонагревательных колонок |
| замена отдельных участков и удлинение водопроводных наружных выпусков для поливки дворов и улиц |
| прочистка ливневой и дворовой канализации, дренажа |
| ремонт насосов и электромоторов, замена отдельных насосов и электромоторов малой мощности |
| смена отдельных водоразборных кранов, смесителей, душей, моек, раковин, умывальников, унитазов, ванн, запорной арматуры в квартирах вследствие истечения их срока службы |
| смена отдельных участков трубопроводов, фасонных частей, сифонов, трапов, ревизий |
| уплотнение соединений, устранение течи |
| утепление и замена арматуры водонапорных баков на чердаке |
| утепление, укрепление трубопроводов |
| Специальные общедомовые технические устройства |
| автоматизированные тепловые пункты |
| встроенные, пристроенные и крышные котельные и установки для нужд отопления и горячего водоснабжения |
| лифты |
| общедомовые установки для принудительной вентиляции в домах повышенной этажности (свыше 9 этажей) |
| переговорно-замочные устройства |
| системы диспетчеризации, контроля и автоматизированного управления инженерным оборудованием |
| системы дымоудаления и пожаротушения |
| узлы учета потребления тепловой энергии и воды на нужды отопления и горячего водоснабжения |
| установки (устройства) для приема (канализования) и очистки сточных вод |
| установки, в том числе насосные, для снабжения питьевой водой, ее очистки (доочистки) |
| центральное отопление |
| восстановление разрушенной тепловой изоляции |
| замена отдельных электромоторов или насосов малой мощности |
| перекладка, обмуровка котлов, дутьевых каналов, боровов, дымовых труб в котельной |
| смена отдельных секций у чугунных котлов, арматуры, контрольно-измерительных приборов, колосников; гидравлические испытания систем |
| смена отдельных участков трубопроводов, секций отопительных приборов, запорной и регулировочной арматуры |
| установка (при необходимости) воздушных кранов |
| утепление труб, приборов, расширительных баков, пандусов |
| Электроснабжение и электротехнические устройства |
| замена вышедших из строя конфорок, переключателей, нагревателей жарочного шкафа и других сменных элементов стационарных электроплит в квартирах |
| замена вышедших из строя электроустановочных изделий (выключатели, штепсельные розетки) |
| замена и установка фотовыключателей, реле времени и других устройств автоматического или дистанционного управления освещением общедомовых помещений и придомовых территорий |
| замена неисправных участков электрической сети здания, исключая электрические сети жилых квартир (кроме мест общего пользования коммунальных квартир) |
| замена предохранителей, автоматических выключателей, пакетных переключателей вводно-распределительных устройств, щитов |
| замена светильников |
| замена электродвигателей и отдельных узлов электроустановок инженерного оборудования здания |
| Конструктивные элементы |
| Внутренняя отделка |
| восстановление лепных деталей и розеток (включая квартиры зданий, находящихся под охраной Государственной инспекции по охране памятников архитектуры) |
| восстановление штукатурки стен и потолков отдельными местами |
| все виды малярных и стекольных работ во вспомогательных помещениях (лестничных клетках, подвалах, чердаках), служебных квартирах, а также в квартирах после ремонта штукатурки и облицовки (кроме работ, подлежащих выполнению нанимателями, арендаторами и собственниками за свой счет) |
| облицовки стен и полов керамической и другой плиткой отдельными участками |
| Крыши |
| антисептическая и противопожарная защита деревянных конструкций |
| восстановление и ремонт коньковых и карнизных вентиляционных продухов |
| восстановление и устройство новых переходов на чердак через трубы отопления, вентиляционных коробов |
| все виды работ по устранению неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель из штучных материалов (кроме полной замены покрытия), включая все элементы примыкания к конструкциям, покрытия парапетов, колпаки и зонты над трубами и пр. |
| замена водосточных труб |
| замена участков парапетных решеток, пожарных лестниц, стремянок, гильз, ограждений, анкеров или радиостоек, устройств заземления здания с восстановлением водонепроницаемости места крепления |
| оборудование стационарных устройств для крепления страховочных канатов |
| ремонт гидроизоляционного и восстановление утепляющего слоя чердачного покрытия |
| ремонт и частичная замена участков кровель, выполненных из различных материалов, по технологии заводов-изготовителей |
| ремонт слуховых окон и выходов на крыши |
| усиление элементов деревянной стропильной системы, включая смену отдельных стропильных ног, стоек, подкосов, участков коньковых прогонов, лежней, мауэрлатов, кобылок и обрешетки |
| Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей |
| восстановление или замена отдельных элементов крылец |
| восстановление или устройство зонтов над входами в подъезды, подвалы и над балконами верхних этажей |
| заделка выбоин и трещин бетонных и железобетонных балконных плит, крылец и зонтов; восстановление гидроизоляции в сопряжениях балконных плит, крылец, зонтов |
| заделка выбоин, трещин ступеней лестниц и площадок; |
| замена дощатого настила с обшивкой кровельной сталью, замена балконных решеток |
| замена отдельных ступеней, проступей, подступенков |
| устройство металлических решеток, ограждений окон подвальных помещений, козырьков над входами в подвал |
| частичная замена и укрепление деревянных лестниц |
| частичная замена и укрепление металлических перил |
| Межквартирные перегородки |
| заделка сопряжений со смежными конструкциями и др. |
| заделка трещин плитных перегородок, перекладка отдельных их участков |
| усиление, смена отдельных участков деревянных перегородок |
| оконные и дверные заполнения |
| смена оконных и дверных приборов |
| смена, восстановление отдельных элементов, частичная замена оконных и дверных заполнений |
| установка доводчиков пружин, упоров и пр. |
| Перекрытия |
| антисептирование и противопожарная защита деревянных конструкций |
| восстановление засыпки и стяжки |
| заделка выбоин и трещин в железобетонных конструкциях |
| заделка швов в стыках сборных железобетонных перекрытий |
| утепление верхних полок и стальных балок на чердаке, окраска балок |
| частичная замена или усиление отдельных элементов деревянных перекрытий (участков междубалочного заполнения, дощатой подшивки, отдельных балок) |
| Печи и очаги, пользователями которых являются более одной квартиры |
| все виды работ по устранению неисправностей печей и очагов, перекладка их в отдельных случаях |
| перекладка отдельных участков дымовых труб, патрубков боровов |
| Полы |
| замена (устройство) гидроизоляции полов в отдельных санитарных узлах квартир с полной сменой покрытия, вышедшего из строя по истечении нормативного срока службы |
| замена отдельных участков полов и покрытия полов в местах, относящихся к обязательному имуществу дома |
| стены и фасады |
| восстановление лепных деталей |
| восстановление отдельных простенков, перемычек, карнизов |
| восстановление поврежденных участков штукатурки и облицовки |
| герметизация стыков элементов полносборных зданий, заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей |
| заделка отверстий, гнезд, борозд |
| заделка трещин, расшивка швов, перекладка отдельных участков кирпичных стен |
| замена покрытий, выступающих частей по фасаду |
| Замена сливов на оконных проемах |
| пескоструйная очистка, промывка фасадов, лоджий и балконов зданий до 2 этажей |
| ремонт (восстановление) угрожающих падением архитектурных деталей, облицовочных плиток, отдельных кирпичей |
| ремонт и окраска фасадов одно- и двухэтажных зданий |
| смена отдельных венцов, элементов каркаса |
| смена участков обшивки деревянных стен |
| укрепление, утепление, конопатка пазов |
| утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях |
| Фундаменты |
| восстановление поврежденных участков гидроизоляции фундаментов |
| восстановление приямков, входов в подвалы |
| заделка и расшивка швов, трещин, восстановление облицовки фундаментов стен и др. |
| смена или ремонт отмостки |
| смена отдельных участков ленточных, столбовых фундаментов, фундаментных "стульев" под деревянными зданиями |
| усиление (устройство) фундаментов под оборудование (вентиляционное, насосное и др.) |
| устранение местных деформаций путем перекладки, усиления, стяжки и др. |
| устройство и ремонт вентиляционных продухов |
- Коммунальные услуги
| водоснабжение |
| квартир |
| горячее водоснабжение |
| квартир |
| теплоснабжение |
| отопление |
| квартир |
| мест общего пользования |
| электроснабжение |
| квартир |
| электроснабжение мест общего пользования |
| Освещение мест общего пользования, освещение площадок перед подъездами, подвалов, тамбуров и пр. |
| Электроснабжение лифтов |
План маркетинга
При анализе рынка необходимо понять, какие именно потребители будут покупать услуги ООО «УК «Жилфонд». Учредитель ожидает, что усилия по привлечению потребителей будут разносторонними, то есть в качестве потенциальных потребителей рассматриваются, как существующие ТСЖ и кооперативы, так и те собственники, которые в настоящее время пользуются услугами других УК, но недовольны этим.
Проще всего, по мнению учредителя, привлечь таких клиентов, как ТСЖ и ЖСК, потому, как, создавая ТСЖ, собственники не всегда понимают, какую ответственность они берут на себя. По истечению времени выбранные председатели понимают, что собрать вместе собственников, а потом ещё и деньги с них – достаточно сложная работа, в поисках выхода из этой ситуации, они готовы обратиться к кому угодно.
Учредитель намерен действовать локально, выбрав для своей деятельности посёлок Заозёрный. В настоящее время уже есть договорённость с арендодателем помещения, где будет размешена техника и персонал компании. В Заозёрном есть несколько домов с ТСЖ, которые и намерено привлечь ООО «УК «Жилфонд». На данном этапе налажен контакт с председателями двух ТСЖ, которые готовы отдать под руководство компании дома, в которых проживают. В течение месяца будет проведено собрание, на котором учредитель расскажет о преимуществах такого управления, а так же о том, какие выгоды получат потребители. В одном из домов председатель ТСЖ обязался сам собрать жильцов к намеченной дате, во втором доме, после того, как председатель отказался от своих полномочий, Руководитель УК сам стал проводить работу с жильцами. Сегодня достигнуты договорённости с более, чем 70-ю процентами собственников и назначена дата собрания.
Помимо ТСЖ среди клиентов УП есть и такая форма управления, как ЖСК. В мкр. Заозёрный есть 3 дома, которые находятся на таком управлении, в двух из них сменились председатели, которые не до конца справляются со своими обязанностями. В одном из домов председательствовать отказываются вообще. В этих домах так же будут проведены встречи с жильцами, целью которых станет смена управления.
Таким образом, структура потребителей услуг на этапе выхода на рынок представляет собой следующую картину.
Рисунок 3 – Структура потребителей услугООО «УК «Жилфонд»
В дальнейшем, при выходе на новые рынки ожидается, что ООО «УК «Жилфонд» активно будет использовать рекламу. Наиболее приемлемой в этом ситуации считается реклама в газетах и журналах. Предполагается, что с 2012 г. УК будет размещать информацию о себе в таких изданиях, как «Зауральский Курьер», и журнал «Телесемь». На сегодняшний день пакет услуг по размещению информации в одном номере и в том и в другом издании стоит 8 000 руб. В будущем учредитель планирует расходовать около 15 000 руб. на рекламу в месяц. Это необходимо для того, что бы информировать новых клиентов и напоминать о себе старым.
Развитие новых рынков и выход на рынок коммерческой недвижимости будет происходить постепенно. В развитии этого сегмента огромную роль играют межличностные отношения между руководителей ООО «УК «Жилфонд» и собственниками торговых предприятий, предоставляющих аренду своим контрагентам. Основное внимание учредитель решил уделить налаживанию контакта с собственниками. На этапе выхода на рынок такую услугу предлагать бессмысленно, после того, как ООО «УК «Жилфонд» проработает в существующем сегменте, можно будет говорить о качестве услуг и наглядно показывать потенциальным партнёрам проделанную работу.
Организационный план
Управление многоквартирным домом может осуществляться одним из трех предложенных способов: непосредственное управление собственниками, управление объединением собственников помещений (товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом) и управление управляющей организацией.
Процесс инициирования деятельности по управлению многоквартирными домами условно можно разделить на три этапа:
- изменение структуры существующей компании или учреждение новой компании (ЧП);
- исследование объекта управления и планирование деятельности;
- начало работы на объекте.
