Содержание договора аренды

Арендодатель обязан

1. предоставить арендатору имущество – в срок указ. а) в договоре б) разумный срок

ОТВ: арендатор вправе а) истребовать это имущество ст. 398 и б) потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо а) потребовать расторжения договора и б) возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

- в состоянии а) соотв. усл. договора и б) назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусм. договором. ОТВ: без них арендатор не может пользоваться имуществом в соотв. с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать а) предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или б) расторжения договора, а также возмещения убытков.

2. отвечать за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору- ст. 612

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устр. недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устр. недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовл. требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, кот. были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

3. при заключении договора предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). ОТВ: арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

4. производить за свой счет кап. ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусм. законом, иными пр. актами или договором. Кап. ремонт должен производиться в срок, уст. договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

ОТВ: арендатор вправе по своему выбору:

произвести кап. ремонт, предусм. договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан

1. своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) – ст. 614

Порядок, усл. и сроки внесения арендной платы опр: договором; обычно прим. при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата уст. за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) опр. в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) уст. доли полученных в результате исп. арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором опр. услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусм. в договоре сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусм. договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусм. договором, законом (для отд. видов аренды, для аренды отд. видов имущества).

Арендатор вправе потребовать соотв. уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за кот. он не отвечает, усл. пользования, предусм. договором, или состояние имущества существенно ухудшились, если законом не предусм. иное.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в уст. арендодателем срок, если иное не предусм. договором. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

2. пользоваться арендованным имуществом в соотв. с усл. договора; назначением имущества – ст. 615

ОТВ: арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

3. поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не уст. законом или договором – ст. 616 п.2

4. при прекращении договора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором – ст.622

ОТВ: если арендатор не возвратил либо возвратил несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусм. неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусм. договором.

Арендатор имеет право:

1. на сохранение договора в силе при изменении сторон ст. 617 - переход права собственности (ХВ, ОУ, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к др. лицу не является осн. для изм. или расторжения договора.

В случае смерти гражданина - арендатора недвижимости, его права и обязанности по договору переходят к наследнику, если законом или договором не предусм. иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за искл. случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

2. преимущественное право на заключение договора на новый срок ст. 621 - арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях, если иное не предусм. законом или договором. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре; в разумный срок до окончания действия договора.

ОТВ: -если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

3. на улучшения арендованного имущества ст. 623 – а) отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусм. договором.

б) неотделимые улучшения - в случае, когда арендатор произвел их за счет собственных средств и с согласия арендодателя, без вреда для имущества - арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмо. договором.

Стоимость неотделимых улучшений произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусм. законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

4. на выкуп арендованного имущества ст.624 - в законе или договоре может быть предусм. - арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусм. в договоре, оно может быть уст. доп. соглашением сторон, кот. при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

5. п.2 ст.615 - с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды др. лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хоз. товариществ и обществ или паевого взноса в произв. кооператив, если иное не уст. ГК, др. законом или иными пр. актами. В указанных случаях, за искл. перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды прим. правила о договорах аренды, если иное не уст. законом или иными правовыми актами.