Метод валового рентного мультипликатора

Часто для сравнения объектов недвижимости применяют либо валовой рентный мультипликатор, либо коэффициент капитализации.

Валовой рентный мультипликатор (GRM) – это отношение продажной цены объекта недвижимости к доходу от этой недвижимости. Если между оцениваемым и сопоставимыми объектами есть различия в удобствах или местоположении, то подразумевается, что эти различия уже отражены в продажных ценах и в ставках арендной платы.

Пример. Необходимо оценить 2-этажный офис. Его потенциальная валовая рентная выручка составляет $100 000. Имеется рыночная информация о продаже трех объектов, сопоставимых с оцениваемым (табл. 2):

Таблица 2

Метод капитализации

Общий коэффициент капитализации (R) – это основной коэффициент, используемый в методе капитализации дохода, определяется как отношение получаемого дохода от недвижимости к цене этой недвижимости.

Для его расчета производится тщательный отбор сопоставимых объектов со схожими с оцениваемыми объектами потоками доходов. Этот способ основан на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации данного объекта к текущей стоимости путем деления ее на общий коэффициент капитализации.

Пример. Определить стоимость магазина, ожидаемая годовая прибыль от которого $65 000. На

рынке недвижимости эксперт-оценщик обнаружил следующие достоверные данные (табл. 3):

Использование данного способа оценки объектов недвижимости позволяет исключить недостатки,

присущие способу валового рентного мультипликатора, так как в данном способе отбираются сопоставимые объекты, характеризующиеся потоками доходов схожими по риску и продолжительности с потоками доходов оцениваемого объекта.

Примеры решения задач:

Характеристика объекта оценки:

Объектом оценки является 3-х комнатная квартира в городе Александров на 5-ом этаже 10-ти этажного кирпичного дома. Общая площадь -83 кв. м., комнаты 19-16-14 кв. м. не проходные, кухня-12 кв. м., с/у совмещенный, городская горячая и холодная вода, окна пластиковые, лоджия, металлическая входная дверь, домофон. Местоположение – район «Гермес».

Анализ парных продаж

Таблица 1. Корректировочная поправка на тип жилого дома.

№	Объект	Цена продажи, тыс. руб.
1 пара	2 пара	3 пара	4 пара	5 пара
	Кирпичный дом	36,5	38,1	31,6		31,3
	Панельный дом		27,3	33,3	41,3	33,6
	Разница:	4,5	10,8	-1,7	8,7	-2,3

Поправка на тип жилого дома составляет: (4,5+10,8+(-1,7)+8,7+(-2,3)/5 = 4 тыс. руб/м²

Таблица 2. Корректировочная поправка на этажность.

№	Объект	Цена продажи, тыс. руб.
1 пара	2 пара	3 пара	4 пара	5 пара
	Средние этажи	34,4	26,7	36,6	41,7
	Верхние этажи	31,6	36,5	34,2	34,9	36,2
	Разница:	2,8	-9,8	2,4	6,8	13,8

Поправка на этажность составляет: (2,8+(-9,8)+2,4+6,8+13,8)/5 = 3,2 тыс.руб/м²

Определение стоимости регрессионным методом

Y = A₀+A₁X₁ = 30,5 + 0,37*3,0 = 31,61 тыс.руб/м²

Стоимость объекта с учетом поправок и площадю -83 м²

С_об-та= Y*S +∑поправки = 31,61*83+(4+3,2) = 2630,83 тыс.руб

Вывод: стоимость оцениваемого объекта составляет 2 630 830 руб.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

- аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

- сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;

- сбалансированности;

- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

- изучение рынка;

- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу

или недавно проданных аналогах объекта оценки;

- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

- установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировокпроизводится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетомзначимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия фактических продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.