Практическая работа № 5

Тема: Определение стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода

Задание: Необходимо оценить объект площадью 2000 м. кв. с учетом имеющихся данных в таблицах на дату оценки и на дату продажи. Объект оценки имеет бассейн, благоустроенную территорию для парковки, пешеходные тротуары, зеленые насаждения, общей площадью 1 500 кв. м., расположен в пяти кварталах от сообщения общественным транспортом, продается при обычном финансировании. Объект будет продаваться через 2 месяца после оценки.

Исходные данные:

1. Были выявлены три недавние продажи сопоставимых объектов 1, 2, 3, данные по которым подтверждены продавцами и покупателями (таблица 1).

Таблица 1.

Сопоставимые объекты	Варианты
Цена продажи объекта 1, тыс. руб. /м.кв.	4 000 4 200	5 000 3 800	4 500 5 100	4 700 5 000	4 300 3 800	3 900 4 000	5 000 4 300	4 650 4 000	4 200 4 500	4 800 4 950	5 150 5 100	5 000 5 120	5 100 4 900
Чистый доход от объекта 1, тыс. руб. /м.кв.		1 000	1 200	1 000			1 100				1 100 1 000
Количество. кв. м. объекта 1	2 000	1 500 1 650	1 800 1 700	2 100 2 000	1 850 2 050	1 400 1 600	2 000	1 500 1 650	1 800 1 700	2 100 2 00	1 850 2 050	1 400 1 600	2 000
Цена продажи объекта 2, тыс. руб. /м.кв.	5 000 4 300	4 650 4 000	4 200 4 500	4 800 4 950	5 150 5 100	5 000 5 120	4 000 4 200	5 000 3 800	4 500 5 100	4 700 5 000	4 300 3 800	3 900 4 000	4 000 4 200
Чистый доход от объекта 2, тыс. руб. /м.кв.	1 100				1 100 1 000			1 000	1 200	1 000
Количество. кв. м. объекта 2	1 800 1 700	2 100 2 00	1 850 2 050	1 400 1 600	2 000	1 500 1 650	1 800 1 700	1 800 1 700	2 000	1 500 1 650	1 800 1 700	2 100 2 00	2 000
Цена продажи объекта 3, тыс. руб. /м.кв.	4 800 4 950	5 150 5 100	5 000 5 120	4 000 4 200	5 000 3 800	5 000 4 300	4 650 4 000	4 200 4 500	4 800 4 950	5 000 4 300	5 150 5 100	5 000 5 120	4 000 4 200
Чистый доход от объекта 3, тыс. руб. /м.кв.		1 100 1 000			1 000	1 100				1 100 1 000
Количество. кв. м. объекта 3	2 000	1 500 1 650	1 800 1 700	2 100 2 000	2 000	1 500 1 650	1 800 1 700	2 100 2 000	1 400 1 600	2 000	1 500 1 650	1 800 1 700	2 100 2 000
Прогнозируемый чистый доход от объекта оценкитыс. руб.	1 500 1 200	1 800 1 700	1 600 1 300	1 200 1 350	1 450 1 360	1 620 1 530	1 420 1 560	1 450 1 360	1 600 1 300	1 600 1 300	1 200 1 350	1 450 1 360	1 600 1 300
Темпы роста цен на данный вид собственности на местном рынке составили ____% в год. Объекты 1, 3 был продан 3 месяца назад, объект 2 – 6 месяцев назад.					8,5 6,5	10,5 11,5		7,5	10,5 8,5	7,5
Объект 2 и 3 были проданы при благоприятном финансировании, предоставленном продавцом (предоставление покупателю ипотечного кредита). Это добавило к цене ___ %. по сравнению с обычным финансированием. Объект 1 и оцениваемый объектпродаются с обычным финансированием.

Ход выполнения задания:

Первый этап оценки: Откорректировать цены сравниваемых объектов 1,2,3 с учетом роста цен, с момента продаж, используя формулу расчета сложных процентов PV = FV * (1+i/12)ⁿ ,где n - количество месяцев и условий финансирования сделок. Записать результаты расчета в таблицу 2.

Таблица 2

Цена и корректировки	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Цена объекта, тыс. руб.
Корректировка на рост цен, тыс. руб.
Корректировка на условия продажи, тыс. руб.
Откорректированная цена, тыс.руб.

Второй этап оценки:

1. Рассчитать средний коэффициент капитализации по объектам 1,2,3.

2. Определить значение коэффициента капитализации по данным объектам.

3. Рассчитать предварительную стоимость объекта оценки.

4. Записать результаты расчета в таблицу 3.

Таблица 3

Сопоставимые объекты	Чистый доход, тыс. руб./год с м.кв.	Площадь, кв. м.	Откорректированная цена продажи, тыс. руб.	Коэффициент капитализации (расчет)
Объект 1
Объект 2
Объект 3
Оцениваемый объект	Расчет		Предварительная стоимость объекта оценки	Среднее значение коэффициента капитализации

Третий этап оценки:

Объект оценки имеет бассейн. Для определения поправки на наличие бассейна оценщиком были выявлены несколько пар сопоставимых продаж (таблица 4).

Объекты 4 и 5 имеют плавательные бассейны, объект 6 и 7 – нет. Записать результаты расчета в таблицу 5.

Таблица 4

Сопоставимые объекты	Варианты
Цена продажи объекта 4,тыс. руб.	89 000 85 000	45 000 48 000	50 000 45 000	85 000 75 000	60 000 70 500	45 000 50 000	89 000 85 000	45 000 48 000	50 000 45 000	85 000 75 000	60 000 70 500	45 000 50 000	89 000 85 000
Цена продажи объекта 5,тыс. руб.	90 000 87 000	48 000 47 300	60 000 48 000	86 000 75 900	62 000 72 000	46 000 53 000	90 000 87 000	48 000 47 300	60 000 48 000	86 000 75 900	62 000 72 000	46 000 53 000	90 000 87 000
Цена продажи объекта 6,тыс. руб.	88 100 84 000	43 500 46 300	49 000 44 000	84 000 73 800	59 000 68 800	44 000 48 900	88 100 84 000	43 500 46 300	49 000 44 000	84 000 73 800	59 000 68 800	44 000 48 900	88 100 84 000
Цена продажи объекта 7,тыс. руб.	88 500 84 300	44 500 46 000	48 600 44 100	83 800 74 000	58 900 68 600	44 600 48 800	88 500 84 300	44 500 46 000	48 600 44 100	83 800 74 000	58 900 68 600	44 600 48 800	88 500 84 300

Таблица 5

Сопоставимые объекты	Цена продажи
Пара 1 (4 и 6)	Пара 2 (4 и 7)	Пара 3 (5 и 6)	Пара 4 (5 и 7)
Объект с бассейном, тыс. руб.
Объект без бассейна, тыс. руб.
Поправка на бассейн, тыс. руб.
Среднее значение поправки, тыс. руб.

Четвертый этап оценки:

1. Объект оценки имеет благоустроенную территорию для парковки, пешеходные тротуары, зеленые насаждения, общей площадью 1 500 кв. м.

2. Для определения поправки на наличие благоустроенной территории оценщиком были выявлены несколько пар сопоставимых продаж (таблица 6).

3. Объекты 8 и 9 имеют благоустроенную территорию, а объекты 10 и 11 – имеют неблагоустроенную территорию.

4. Расчет поправки на бассейн оформить в таблицу 7.

Таблица 6

Сопоставимые объекты	Варианты
Цена продажи объекта 8, тыс. руб.	4 700 5 000	4 300 3 800	3 900 4 000	5 000 4 300	4 650 4 000	4 200 4 500	4 800 4 950	5 150 5 100	5 000 5 120	5 100 4 900	4 700 5 000	4 300 3 800	3 900 4 000
Площадь территории объекта 8, кв.м	2 100 2 000	1 850 2 050	1 400 1 600	2 000	1 500 1 650	1 800 1 700	2 100 2 00	1 850 2 050	1 400 1 600	2 000	2 100 2 000	1 850 2 050	1 400 1 600
Цена продажи объекта 9, тыс. руб.	5 150 5 100	5 000 5 120	4 000 4 200	5 000 3 800	4 500 5 100	4 700 5 000	4 300 3 800	3 900 4 000	4 000 4 200	5 150 5 100	5 000 5 120	4 000 4 200	5 000 3 800
Площадь территории объекта 9, кв.м	2 000	1 500 1 650	1 800 1 700	1 800 1 700	2 000	1 500 1 650	1 800 1 700	2 100 2 00	2 000	2 000	1 500 1 650	1 800 1 700	1 800 1 700
Цена продажи объекта 10, тыс. руб.	4 650 4 000	4 200 4 500	4 800 4 950	5 000 4 300	5 150 5 100	5 000 5 120	4 000 4 200	4 650 4 000	4 200 4 500	4 800 4 950	5 000 4 300	5 150 5 100	5 000 5 120
Площадь территории объекта 10, кв.м				1 100 1 000							1 100 1 000
Цена продажи объекта 11, тыс. руб.	1 000	1 200	1 000			1 100				1 100 1 000			1 000
Площадь территории объекта 11, кв.м	1 500 1 650	1 800 1 700	2 100 2 000	1 850 2 050	1 400 1 600	2 000	1 500 1 650	1 800 1 700	2 100 2 00	1 850 2 050	1 400 1 600	2 000	1 500 1 650

Таблица 7

Сопоставимые объекты	Цена продажи, руб./кв.м
Пара 1 (8 и 10)	Пара 2 (8 и 11)	Пара 3 (9 и 10)	Пара 4 (9 и 11)
Объект с благоустроенной территорией, руб./кв.м
Объект с неблагоустроенной территорией., руб./кв.м
Поправка на благоустроенную территорию, руб./кв.м

Имеются дополнительные сведения для внесения поправки к цене объекта оценки (таблица 8)

Таблица 8

Сопоставимые объекты

Варианты

Объект 12 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, однако, его ландшафт лучше. Это различие оценено по методу парных продаж, тыс. руб.

Оцениваемый объект находится от автобусной остановки в пяти кварталах. Считается, что каждый лишний квартал от остановки отнимает от стоимости, тыс. руб.

Пятый этап оценки:

1. Используя предыдущие расчеты поправок к предварительной цене оцениваемого объекта, рассчитать окончательную стоимость объекта.

2. Результаты расчета записать в таблицу 9.

Таблица 9

Элементы сравнения	Стоимостное выражение поправок, скорректированная цена оцениваемого объекта.
Предварительная цена оцениваемого объекта, тыс. руб. (таблица 3)
Корректировка на наличие бассейна, тыс. руб.
Корректировка на благоустройство территории, тыс. руб.
Корректировка на ландшафт, тыс. руб.
Корректировка на расположение от остановки общественного транспорта, тыс. руб.
Общая корректировка на дату оценки, тыс. руб.
Итоговая стоимость оцениваемого объекта на дату оценки, тыс. руб.
Корректировка на время продажи, тыс. руб.
Итоговая стоимость оцениваемого объекта на дату продажи, тыс. руб.

Контрольные вопросы к практическое работе:

1. Что представляет собой сравнительный подход в оценке?

2. На каких принципах оценки недвижимости основан данный подход? Объяснить.

3. Почему сравнительный подход называют рыночным?

4. Перечислить последовательность действий применения сравнительного подхода.

5. Чему равна стоимость объекта в соответствии со сравнительным подходом?

6. Перечислите проблемы и трудности при использовании сравнительного подхода. Как можно с ними справиться?

7. Какие поправки (корректировки) используют для определения итоговой стоимости жилой и нежилой недвижимости?

8. Перечислите требования (правила) корректировки.

10. Охарактеризуйте используемые методы расчета стоимости объекта в сравнительном подходе.

11. Перечислить и объяснить условия применения сравнительного подхода.

12. Рефлексия по теме:

Я узнал... Я научился... Я понял, что могу... Мне понравилось... Для меня стало новым... Меня удивило... У меня получилось... Я приобрёл... Мне захотелось... Меня воодушевило...

Работая в группе, вы общались. Как это влияло на результат? работа стала более эффективной; это тормозило процесс; в работе мы допускали неточности; не позволило задействовать ресурсы всех участников группы.