2015-10-22
1355
Смета на строительство – документированный план поступления и расходования денежных средств для финансирования расходов на строительство.
Этот метод заключается в составлении смет на строительство данного объекта, как если бы он строился вновь. Вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента, т. е. определить прямые затраты. К ним необходимо добавить косвенные затраты (платежи по страховке, проценты и налоги, выплаченные в ходе строительства, гонорары архитекторов, управленческие расходы и т. п.), а также прибыль застройщика.
Сметный метод является самым точным, но также и наиболее сложным и трудоемким методом расчета восстановительной стоимости объекта. Он заключается в составлении локальных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы тот строился вновь. Расчеты могут быть значительно упрощены, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В противном случае эксперту-оценщику необходима помощь специалиста-сметчика, который должен будет разрабатывать сметы для оцениваемого объекта с использованием «Единых норм и расценок» и «Индексов цен по строительно-монтажным работам».
В основе определения стоимости воспроизводства или стоимости замещения лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.
База для расчета сметной стоимости строительства:
Ø проект и рабочая документация;
Ø действующие сметные (в том числе, ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;
Ø отдельные относящиеся к соответствующей стройке решения центральных и других органов государственного управления. Если отсутствуют необходимые сметные нормативы в нормативно-информационной базе, то в ряде случаев можно составлять индивидуальные сметные нормы.
Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством.
(Полный перечень затрат, отражаемых в себестоимости, приводится в Типовых методических рекомендациях по планированию и учету себестоимости строительных работ № БЕ11260/7, утвержденных постановлением Государственного комитета РФ по вопросам архитектуры и строительства от 4 декабря 1995 г.)
К прямым затратам относятся:
Ø стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
Ø заработная плата рабочих;
Ø стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерш сетей;
Ø стоимость коммунальных услуг;
Ø стоимость доставки и хранения материалов и пр. Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:
Ø стоимость инвестиций в землю;
Ø гонорары проектно-сметным организациям;
Ø маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.
Косвенные расходы или накладные расходы.
Накладные расходы – денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания. (Полный перечень накладных расходов и порядок расчета приводятся в Методических рекомендациях по расчету величины накладных расходов при определении полной стоимости строительной продукции, разработанных ЦНИИЭУС Минстроя России. – М 1992.)
Прибыль застройщика (инвестора) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.
Структура сметы затрат на строительство:
1. Строительно-монтажные работы (СМР) – прямые затраты.
1.1. Основная заработная плата строительных рабочих.
1.2. Стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей и конструкций.
1.3. Затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов.
Итого прямые затраты (ПЗ)
1.4. Накладные расходы (НР)
Итого издержки подрядчика (себестоимость)
1.5. Плановые накопления (ПН)
Итого цена подрядчика-строителя (восстановительная стоимость строительства объекта)
2. Затраты на приобретение инженерного оборудования (ЗО).
3. Прочие затраты застройщика, связанные со строительством.
Ø Затраты на проектно-сметные и изыскательные работы.
Ø Затраты, связанные с землеотводом.
Ø Затраты по функциям заказчика.
Ø Оплата юристов и других консультантов.
Ø Страховые платежи.
Ø Налоги.
Ø Расходы по продаже.
Ø Текущие расходы за время окончания строительства до продажи.
Ø Прочие затраты.
Всего затраты застройщика.
4. Прибыль застройщика.
Итого стоимость объекта.
Стоимость строительных материалов, изделий и конструкций рас считывается в соответствии с расходом по проектной документации, нормативными материалами и на основе данных предприятий оптовой торговли соответствующего региона на дату проведения оценки.
Заработная плата основных рабочих – рассчитывается обычно в процентном отношении к стоимости строительных материалов с учетом среднестатистических данных по строительству аналогичных объектов в данном регионе.
Эксплуатационные затраты – стоимость коммунальных услуг, эксплуатация машин и механизмов, доставка и хранение материалов и пр.
Стоимость сопутствующих строительству временных сооружений и инженерных сетей
Индексный метод
Индексный метод оценки состоит в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости насоответствующий индекс удорожания. Индексы для переоценки основных фондов рассчитываются по отдельным группам Госкомстатом и утверждаются Правительством РФ. При этом оценщику нужно учитывать, что балансовая стоимость не соответствует рыночной, поскольку они зависят от разного набора влияющих на них факторов, и это отличие может быть как положительным, так и отрицательным.
