Оценка земельного участка методом капитализации земельной ренты

Оценка стоимости земельных участков проводится на основе Ме тодических рекомендаций по определению рыночной стоимости земель ных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568р.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий14:

• расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

• определение величины соответствующего коэффициента капи тализации земельной ренты;

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

• метод рыночной выжимки (деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи), данный метод рассмотрен в разделе 4.1. настоящего учебного посо бия;

• метод увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (на пример, ставка доходности по депозитам банков высшей категории на дежности или ставка доходности к погашению по государственным цен ным бумагам).

Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результа те чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

• расчетный рентный доход для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

• часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

земельная арендная плата (арендный доход) для оценки земель поселений;

• доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Сложной проблемой доходного подхода является определение ко эффициента капитализации. Особенность коэффициента капитализации, используемого при оценке земли, в том, что он состоит только из одной части – ставки дохода и не включает норму возмещения капитала. В на стоящее время имеются четыре подхода к расчету коэффициента капи тализации, первоначально разработанных в мировой практике для капи тализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.