Проблемные вопросы идентификации земельного участка в гражданском обороте

В вещных правоотношениях, которыми опосредуются отношения субъекта к объектам материального мира, объектом может выступать только индивидуально определенная вещь[36]. «Вне конкретного, четко выраженного субъекта и столь же конкретного, четко выраженного объекта немыслима юридическая связь между ними, а следовательно, и право собственности немыслимо. В связи субъекта и объекта выражается собственническая сущность в ее правовых формах»[37].

Общепризнанное положение о том, что объектом вещных прав могут быть только индивидуально определенные вещи, позволило некоторым авторам сделать вывод о том, что и государственная собственность не может возникнуть на земли вообще, а только на земельные участки. Так, А.Е. Черноморец отмечает, что теперь каждый субъект, в том числе и государство, какой бы фигурой оно не было представлено, может быть субъектом права собственности только на определенные индивидуализированные земельные участки. Позицию законодателя, закрепившего в ст. 6 Земельного кодекса РФ (проект) право государственной собственности на землю вместо права государственной собственности на земельные участки, автор признает неправильной[38]. На необходимость определения объектов права государственной собственности на природные ресурсы «не в их общем родовом выражении» отмечали и другие авторы[39].

В связи с изложенным возникла проблема соотношения понятий «земля» и «земельный участок», используемых в законодательстве для обозначения объектов земельных прав.

Конституция Республики Казахстан объектом права собственности, как государственной, так и частной, признает землю (п. 3 ст. 6)[40]. Более детально земельные отношения в настоящее время регламентируются Земельным кодексом, который объектом права частной собственности признает земельные участки (ст. 23). Для обозначения объекта земельных прав ЗК РК использует в основном понятие «земельный участок», под которым понимается выделенная в замкнутых границах часть земли, закрепляемая в установленном порядке за субъектами земельных отношений. Под понятием же «земля» закон понимает территориальное пространство, в пределах которого устанавливается суверенитет Республики Казахстан, природный ресурс, всеобщее средство производства и территориальная основа любого процесса труда (п.п 7) и 21) ст. 12 ЗК РК). В этой связи нельзя согласиться с определением объектов права собственности, данным в п. 36) ст. 12 ЗК РК, из которого вытекает, что земля (а не земельный участок) является объектом как государственной, так и частной собственности. В ГК и других нормативных правовых актах также упоминаются понятия «земля» и «земельный участок» (ст. 193, п. 1 ст. 117 ГК РК).

Таким образом, для обозначения объектов земельных прав в законодательстве Казахстана используются понятия «земля» и «земельный участок». Каково соотношение между ними, существует ли противоречие между Конституцией РК, использующей понятие «земля», и другими законодательными актами, признающими объектом земельных прав земельные участки, - это вопросы, имеющие большое значение как для развития института вещных прав, так и для совершенствования законодательства. В целях установления соотношения между указанными понятиями необходимо определить их содержание.

Понятие «земля» имеет разное значение. В литературе отмечалось, что в полном смысле Земля – часть космической материи, обособленная планета солнечной системы, земной шар. Этот объект не является и не может быть объявлен чьей-либо собственностью, вещью. Все человечество как мировое сообщество, живущее на планете Земля, может ее рассматривать как объект правового регулирования международного космического права[41]. Понятие «земля», которое применяется в законодательстве для обозначения объекта вещных прав, имеет более узкое содержание. Конституция РК разграничивает понятия «земля» и «недра земли» как объекты вещных прав. Определение указанных понятий дается в специальных законодательных актах. В ЗК РК определение понятия «земля» дано не для обозначения объекта вещных прав, а имеет иное, в большей мере публично-правовое значение. Между тем анализ законодательства показывает, что объектом права частной собственности и права землепользования могут быть только земельные участки. Земля также может быть объектом собственности, но только государственной. Так, земли, принадлежащие государству, чаще всего в земельные участки не сформированы, за исключением случаев предоставления их в землепользование. Формирование земельных участков происходит в результате проведения землеустроительных работ с определением границ, площади, категории, целевого назначения и т.д. В таком формировании для государственных земель, не переданных в землепользование, нет необходимости. Более того, в некоторых случаях это трудно осуществить. Например, в мировой практике горные, лесные массивы и другие объекты, которые, как правило, остаются в государственной собственности, не формируются в земельные участки. В связи с этим нельзя, на наш взгляд, согласиться с мнением о том, что объектом права государственной собственности могут быть только земельные участки[42]. Земля признается объектом собственности, но, в силу изложенных причин, объектом только права государственной собственности. В широком значении слова с учетом природной характеристики недра - это тоже часть земли. Но, однако, в связи с тем, что Конституция разграничивает понятия «земля» и «недра земли», в правовом значении это разные объекта права.

«Земля в ее правовом значении, - пишет Е.Н. Колотинская, - представляет собой верхний поверхностный слой земной коры, используемый в качестве всеобщего условия труда и основного (главного) средства производства»[43]. В целях индивидуализации земли ее правовое понятие рассматривается в литературе в связи с необходимостью установления нижней границы земной поверхности. Было высказано предложение о целесообразности определения в законодательстве границы вертикального отграничения земной поверхности от недр[44].

В Казахстане в связи с принятием законодательства о недрах содержание рассматриваемых понятий уточняется следующим образом. Говоря о земле как объекте права, законодатель имеет в виду не землю вообще, как природный объект, а только поверхность земли, включая почвенный слой. Все, что находится под почвенным слоем, в соответствии с п. 12 ст. 1 Закона о недрах рассматривается как недра земли. Согласно определению Закона, недра - часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна морей, озер, рек и других водоемов, простирающаяся до глубин, доступных для проведения операций по недропользованию с учетом научно-технического прогресса.

Отграничение поверхности земли от ее недр носит достаточно искусственный характер. Искусственность понятийного аппарата в сфере недвижимости, например, как отмечается в литературе, особенно отчетливо проявляется тогда, когда речь идет о таких недвижимостях, как суда (Германия) или домашний скот, используемый в сельском хозяйстве (Франция)[45]. В Казахстане необходимость разграничения понятий «земельный участок» и «недра земли» («участок недр») возникает, например, при использовании земельных участков, находящихся в частной собственности или в землепользовании, для строительства надземных или подземных объектов. Любое строительство зданий (сооружений) капитального типа предполагает проникновение в глубь земли для строительства и размещения фундамента. Многие многолетние насаждения также своими корнями уходят в глубь земли. При строительстве подземных сооружений (подземных гаражей, подвалов, различных коммуникационных линий и т.д.) возникает аналогичная ситуация. Во всех указанных случаях, таким образом, имеет место использование части земной коры ниже почвенного слоя, то есть недр земли. При предоставлении лицу права недропользования у него возникает необходимость получения и права землепользования, так как права на недра не включают в себя права на поверхность земли, а без этого, чаще всего, невозможно реализовать право недропользования. Таким образом, вопрос о том, где заканчивается земля, и где начинаются недра, - вопрос, который должен дать ответ на вопрос об объекте права и его содержании.

В теории горного права вопрос о понятии «недра» признается одним из главных. Четкое определение понятия недр как объекта горного права, отмечают Н.Б. Мухитдинов и С.П. Мороз, имеет важное значение, поскольку от правильности решения этого вопроса зависит установление круга общественных отношений, составляющих предмет регулирования горного права и содержание основных его институтов[46]. В советский период существовал взгляд о том, что объектом права государственной собственности на недра являются только полезные ископаемые[47]. Критикуя данную точку зрения, Н.А. Сыродоев пришел к выводу, что приникновение в глубь земли для строительства и размещения тех или иных объектов следует считать как использование недр[48]. В связи с распространением понятия «недра» не только на полезные ископаемые Л.А. Заславская расширяет функции права недропользования, указывая, что недра, как и земля, выступают в двоякой роли: в качестве средства производства и пространственного операционного базиса[49]. «Геометрический» подход к понятию «недра» характерен и для других авторов. Так, по мнению Б.В. Ерофеева, под недрами земли следует понимать «геометрическое пространство» и все его содержимое, находящееся под земной поверхностью[50].

Данная точка зрения, расширяющая понятие «недра» и функции недропользования, была подвергнута критике в казахстанской юридической литературе. Появление таких определений, как «недра - это геометрическое пространство», «недра - это конус, основанием которого является территория страны, а вершиной центр земного сфероида» и т.д., было признано результатом неверного методологического подхода к определению понятия «недра земли»[51]. Так, Н.Б. Мухитдинов отмечает, что недра в своем естественном состоянии не являются производительной силой. Кроме того, недра не могут выступать в качестве пространственного операционного базиса, поскольку в отличие от земли они сами по себе не обладают необходимой пространственной средой для размещения тех или иных сооружений. По мнению указанного автора, приведенное определение недр земли не может быть принято по следующим основаниям: 1) под поверхностью земли наряду с минеральными веществами находятся и водные ресурсы, которые являются составной частью единого государственного водного фонда страны; 2) важные составные части недр, какими являются полезные ископаемые, могут находиться не только в глубине, но и на поверхности земли. На основании вышеизложенного автор делает вывод, что деление земли и недр, исходя из месторасположения отдельных элементов земной толщи, не охватывает действительного содержания «недр» и «земли»» (поверхности) как двух самостоятельных объектов права. С точки зрения права, утверждает Н.Б. Мухитдинов, отделение ископаемых даже с поверхности земли будет использованием недр, а не поверхности земли, в то время как проникновение в глубь земли для постройки подземных хранилищ, размещения метро, трубопроводов и т.д. будет использованием земли. Критериями, позволяющими отличить недра земли и землю, автор признает форму и цель использования земной толщи[52].

Не углубляясь в исследование данной проблемы, мы все же хотели бы указать на искусственность законодательной конструкции в решении этого вопроса. Еще в начале прошлого века, отвечая на вопрос, где кончается поверхность земли и начинаются недра, российский юрист А.Л. Борисовский признавал, что внешнего признака для различия «поверхности» от «недр» земли нет, так как установить глубину, где оканчивается поверхность и начинаются недра – невозможно. Исходя из анализа складывающихся отношений, автором был сделан вывод о том, что пока я пользуюсь возможными для земли выгодами, не расходуя самого существа ее, как бы глубоко в нее ни проникал, пользуюсь лишь ее поверхностью. Когда же я расходую самую почву, я эксплуатирую недра земли. Для этого нет необходимости в непременном углублении в почву[53]. При строительстве подземных объектов нет «расходования» почвы. Отсюда следует, что строительство подземных сооружений автор не относил к недропользованию.

В Казахстане строительство подземных сооружений для хранения нефти и газа и подземных инженерных сооружений для захоронения радиоактивных отходов, вредных веществ и сточных вод является формой недропользования (подпункт 18) ст. 1 и п. 1 ст. 28 Закона о недрах). При строительстве других подземных сооружений не требуется заключение контракта. Освобождение от необходимости заключения контракта в остальных случаях мы не рассматриваем как законодательное исключение такого использования недр из понятия недропользования. Скорее всего, это право недропользования, основанием возникновения которого является не контракт на недропользование, а иные юридические факты (юридический состав). Так, например, для некоммерческого использования общераспространенных полезных ископаемых, признаваемого недропользованием (п. 3 ст. 28 Закона о недрах), не требуется заключения контракта на недропользование. Достаточно приобрести в частную собственность или в землепользование земельный участок, на (в) котором находятся такие ископаемые. При строительстве подземных сооружений без заключения контракта в юридический состав, на основании которого возникает право недропользования, входят такие факты, как общее разрешение собственника, данное в законодательстве, приобретение земельного участка в собственность или землепользование, разрешение на строительство.

Вместе с тем нам представляется, что использование части земной коры ниже почвенного слоя в соответствии с целевым назначением земельного участка, соответствующим функциям поверхности земли, а не недр земли, не должно рассматриваться как недропользование. Поскольку в рассматриваемых случаях земельный участок используется в соответствии с его целевым назначением, то такие формы использования нельзя признавать нарушением исключительной собственности государства на недра земли. В частности, при строительстве поверхностных объектов (зданий, сооружений) используется пространство ниже почвенного слоя, например, для строительства фундамента. Но такое использование не противоречит целевому назначению земельного участка. Нельзя построить здание, не проникая в пространство ниже почвенного слоя. Мы считаем, что в таких случаях право на строительство фундамента входит в содержание права на земельный участок. Другое дело, когда права на поверхность земли вторичны и необходимы для эксплуатации подземных сооружений. В этом случае строительство указанных объектов соответствует такой функции недр, как пространственный операционный базис. Соответственно, на наш взгляд, такое строительство входит в содержание права недропользования и в тех случаях, когда заключения контракта на недропользование не требуется.

В этом плане более предусмотрительным оказалось законодательство Российской Федерации. В соответствии с Законом РФ «О недрах» от 3 марта 1995 г. собственники и землепользователи вправе (без лицензии) строить на своих земельных участках и эксплуатировать подземные сооружения (склады, погреба, холодильники и т.п.), но для своих нужд и на глубину до пяти метров[54].

В советской юридической литературе также высказывался взгляд о том, что право на углубление под земную поверхность входит в правомочия землепользователей. Так, Б.В. Ерофеев пишет: «Землепользователь имеет право использовать предоставленный ему земельный участок любым незапрещенным способом. Поэтому неправильно ограничивать право землепользования только поверхностью земельного участка. Как сельскохозяйственное, так и в особенности несельскохозяйственное использование земли всегда может быть связано с углублением под поверхность земельного участка»[55].

Таким образом, анализ показывает, что решение проблемы соотношения понятий «земля», «земельный участок», «недра земли» необходимо для определения объекта субъективного гражданского права. Для установления же объекта необходимо определить его состав (структуру, содержание). В связи с изложенным правовое значение здесь приобретают два аспекта. Во-первых, может ли быть объектом правоотношений каждый из указанных объектов и, во-вторых, каковы способы индивидуализации указанных объектов как объектов гражданских правоотношений.

Установление соотношения между понятиями «земля» и «земельный участок» необходимо в связи с тем, что, во-первых, понятие «земля» многозначно и в широком значении слова включает и недра земли, и, во-вторых, в связи с тем, что указанное понятие во многих случаях используется в законодательстве в значении «земельный участок». Ответ на заданный вопрос можно найти в теории вещного права. Объектом вещных прав являются предметы, определяемые индивидуальными признаками. Имеет ли такой объект как «земля» необходимую степень индивидуализации, чтобы быть признанным объектом гражданских правоотношений. В условиях монополии государства на все природные ресурсы, в том числе и на землю, объектом права государственной земельной собственности признавалась вся земля, находящаяся в границах Союза ССР и составляющая единый государственный фонд[56]. В настоящее время вся земля в пределах государственных границ Республики Казахстан не может признаваться государственной собственностью, поскольку, начиная с 1996 года, земля предоставляется и в частную собственность.

Что же тогда является объектом права государственной собственности? Признание объектом права собственности, в том числе государственной, только земельных участков, как предлагает А.Е. Черноморец[57], способствовало бы необходимой степени индивидуализации объекта права. Однако, если исходить из существующего положения, формирования земельных участков на всей территории Казахстана не произошло. Нераспределенные земли, как правило, не сформированы в земельные участки. Разделение всей территории Казахстана на земельные участки для определения объектов права государственной собственности, кроме того, является достаточно дорогостоящей и длительной процедурой. Более того, в ряде случаев это практически невозможно. Например, трудно это сделать для горных массивов, лесов и других труднодоступных районов, где землеустроительный процесс (определение границ, площади, вынос границ в натуре) провести трудно.

Индивидуализация земли как объекта права государственной собственности осуществляется определением государственных границ страны и данными земельного кадастра, в котором имеются сведения о качественных и количественных характеристиках земли. В будущем удельный вес земельных участков, как объектов права государственной или частной собственности, будет возрастать по мере увеличения оборота земельных участков, предоставляемых в землепользование или в частную собственность. По опубликованным данным, в республике только за три с половиной года с момента введения права частной собственности на земельные участки появилось около 3 млн. собственников земельных участков с общей площадью около 439,0 тыс. га.[58]. За менее чем пять лет сформированы земельные участки, предоставленные в землепользование обладателям условных земельных долей, на площади 106,3 млн.га. Количество граждан, определившихся с правом на условную земельную долю, составило 2055,3 тыс. человек или 91 % от общего количества[59]. С введением права частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения удельный вес сформированных земельных участков еще более возрос. Таким образом, по мере увеличения оборота земли путем предоставления в частную собственность или в землепользование количество земельных участков как объектов права будет увеличиваться. Однако и тогда в Казахстане, как в других странах, останутся земли, которые не будут сформированы в земельные участки. К ним относятся, как правило, земли запаса, лесного, водного фондов. Например, не сформированы в земельные участки дно поверхностных водных источников, континентальный шельф, территориальные воды, горные и лесные массивы и др. Вместе с тем нет сомнений в том, что в пределах государственных границ такие земли находятся в собственности государства.

Во многих зарубежных странах существование частной и государственной собственности на природные ресурсы и развитая система регистрация прав на недвижимость имеют давнюю историю. Например, в Австралии система регистрации прав на недвижимость была введена в 1858 г. И хотя в качестве объектов права собственности в ряде случаев в законодательстве указывается земельный участок, вместе с тем нельзя отрицать, что и там не все земли сформированы в земельные участки. Однако вся земля, кроме бесхозяйных земельных участков, находится в чьей либо собственности. Это означает, что объектом права собственности в ряде случаев выступает не конкретный земельный участок, а земля в пределах государственных границ. ГГУ в качестве объекта права собственности, например, называет земельные участки (§§ 94-96, 577, 906, 907, 910, 912 и др.). Это означает, что объектами регистрации в поземельной книге также являются права или обременения прав на земельные участки, а не на землю вообще. Система регистрации без формирования земельного участка не может функционировать. С указанными особенностями связано то обстоятельство, что сведения в регистрационных системах об объектах государственной собственности появляются только тогда, когда регистрируются права землепользования на земельные участки, находящиеся в государственной собственности, либо в иных случаях, когда объект права государственной собственности сформирован в земельный участок. Не случайно законодательством Германии предусмотрена норма о возникновении права государственной собственности на землю вне поземельной книги. Кроме того, согласно п.п. 1 и 2 абз. 2 § 93 Закона о поземельной книге (Bodengesetzbuch) установлено возникновение права государственной собственности в лице местных органов власти вне поземельной регистрации при изъятии земельных участков для общественных нужд[60]. В литературе, например, отмечалось, что в таких странах как Швеция, Канада, Финляндия есть немало и поныне неосвоенных лесов, находящихся в государственной собственности[61]. Но вряд ли земли под такими лесами сформированы в земельные участки. Во многих развитых странах наблюдается обратный процесс, когда происходит возврат в государственную собственность земель, ранее находившихся в частной. Например, в Канаде подавляющая часть лесов находится в государственной собственности. В Германии площадь государственных лесов выше несколько среднего объема для стран Европы[62]. Но, поскольку увеличение доли государства как собственника происходит при одновременном уменьшении, соответственно, доли частных владений, для таких стран характерно то, что все земли, ранее находившиеся в частной собственности, сформированы в земельные участки.

В Казахстане и в других странах СНГ ситуация иная. В условиях монополии государства на все природные ресурсы формирование земельных участков, как правило, осуществлялось только при предоставлении земель в пользование (иное право) государственных и негосударственных землепользователей. Поэтому во многих случаях не было проведено формирование земельных участков. Аналогичная ситуация характерна и для некоторых зарубежных стран. Например, Австралия считалась необитаемой, когда сэр Роберт Торренс впервые использовал там принцип регистрации титула. Когда государство передает права на недвижимость, она автоматически регистрируется. Все незарегистрированное все еще принадлежит государству[63]. Следует также отметить, что не происходит детальная индивидуализация и других объектов государственной собственности. Например, такой объект, как участок недр, появляется преимущественно только для установления права недропользования. В литературе, в частности, для концессионного договора отмечалось, что концессионер имеет право только на владение и пользование недрами в пределах контрактной территории и приобретает в собственность извлеченную на поверхность сырую нефть, если контрактом не оговорено иное. Более того, законодательство ряда стран ограничивают количество горных отводов, предоставляемых в недропользование[64].

Таким образом, анализ законодательства Казахстана и других стран показывает, что объектами права государственной собственности могут быть как земля, недра, леса в пределах государственных границ, так и земельные участки, участки недр, если произошло формирование указанных объектов. Объектами же права частной собственности, права землепользования и права недропользования являются соответственно сформированные объекты: земельные участки и участки недр.

Разграничение объектов государственной и частной собственности на природные ресурсы является проблемой не только частного, но и публичного права. Это дало даже основание для высказывания мнения о том, что переход земельных участков в частную собственность лишает государство такого его конститутивного признака, как территория. Проблема публичной власти и права частной собственности в отношении природных ресурсов в пределах государственной территории анализировалась на фундаментальной историко-правовой основе Ю.Г. Барсеговым еще в 1958 г. При абсолютной монархии государственная территория, как отмечает автор, рассматривалась как вещь, находящаяся в собственности одного монарха, государственные границы определяли границы этой собственности. Однако с развитием институтов частной собственности такая доктрина прав на территорию государства и ее ресурсы уступила место другим воззрениям, согласно которым право собственности, являясь исключительным правом, не может осуществляться одновременно государством и частными лицами. Если бы территория была собственностью государства, то никто не мог бы иметь поземельной собственности. Если же само государство все же имеет земельную собственность, то в этом случае оно выступает лишь в качестве частного лица и пользуется собственностью по правилам частного владения. Территориальное верховенство входит в сферу публичного права, тогда как собственность входит в сферу частного права, и, следовательно, эти два рода господства над земной поверхностью не совпадают друг с другом[65].

С изложенной позицией нельзя не согласиться. Территория Казахстана так же, как и территории других государств, является сферой публичной власти государства, на которую распространяется его юрисдикция. Объектом же права государственной собственности является не территория, а природные ресурсы в пределах государственных границ, за исключением тех природных ресурсов, которые в установленном порядке признаются объектами частной собственности. В этой связи Конституционный Совет Республики Казахстан в постановлении № 4 от 23 апреля 2003 г. «Об официальном толковании пункта 2 статьи 2 и пункта 3 статьи 6 Конституции Республики Казахстан» справедливо указал, что понятие территории Казахстана в Конституции Республики Казахстан тесно связано с понятием ее суверенитета[66].

Вопрос об объектах права государственной собственности на землю, воды, недра и другие природные ресурсы в пределах государственной границы является в настоящее время проблематичным в связи с тем, что понятие «государственные границы» - это категория, формулируемая в публичном праве. В публичном праве вопрос о государственных границах является достаточно дискуссионным. Например, А.Н. Вылегжанин, освещая проблемы правового режима морских природных ресурсов, пишет следующее: «Конструирование национальным законодательством права собственности на морские природные ресурсы даже в пределах государственной территории (то есть на исторические заливы, иные внутренние морские воды, территориальное море прибрежного государства) юридически не безупречно: во-первых, международное право предусматривает не право собственности, а суверенитет прибрежного государства над территориальным морем при соблюдении им международно-правовых обязательств, в частности, для обеспечения мирного прохода иностранных судов через территориальное море, то есть право пользования территориальным морем принадлежит не только прибрежным государствам; во-вторых, права распоряжения территориальными морем у прибрежного государства тоже нет: оно не вправе, к примеру, продать территориальное море физическому лицу, поскольку это было бы международным правонарушением. Наличие же триады «владение, пользование, распоряжение», как общеизвестно, является необходимым условием такого вещного права, как право собственности»[67].

Изложенное свидетельствует о том, что пока существуют проблемы определения государственных границ и объектов вещных прав государства на те или иные природные ресурсы, относящиеся к недвижимости, до тех пор вопрос об объектах такой собственности в спорных случаях, связанных с определением границ, также не достаточно определен.

Проблемы определения государственных границ Республики Казахстан и сферы распространения ее юрисдикции являются проблемами публичного права. В связи с этим они остаются вне рассмотрения.. Кроме того, правовой режим земель, находящихся в государственной собственности, но не вовлеченных в гражданский оборот, является предметом регулирования в основном не гражданского, а иных отраслей права, в том числе административного, земельного, экологического и т.д. Из институтов гражданского права к этим отношениям применяются в основном нормы о вещных правах и способах их защиты. В обороте участвуют только такие объекты вещных прав как земельные участки. В связи с этим в дальнейшем пойдет речь о способах индивидуализации земельных участков.

Земельный участок как природный объект имеет разные характеристики: количественные, качественные, бонитировка, географические, экономические, социальные и т.д. В частности, к качественным характеристикам земли можно отнести содержание гумуса, наличие питательных веществ и вредных процессов (эрозия, засоленность), механический состав (песчаные, супесчанные) и т.д. Бонитировка имеет предметом плодородие и местоположение земель, то есть то, что экономически выражает качество земли и подлежит количественному измерению и оценке[68]. Вместе с тем следует учитывать, что при правовом регулировании отношений, предметом которых являются земельные участки, не все его характеристики приобретают юридическое значение. Так, С.В. Скрябиным поддерживается высказанный в литературе взгляд о том, что в правовом отношении значение имеют не вещи сами по себе как таковые, хотя в некоторых случаях физические, химические и иные свойства вещей оказывают влияние на их правовой режим, а вещи как объект человеческой деятельности, связанный с обладанием[69].

Следует также отметить, что отношения, связанные с землей и земельными участками, являются предметом регулирования различных отраслей права, каждый из которых имеет свой подход в определении указанных понятий. Например, в понятие «земля» как объекта земельного кадастра входит вся экологическая система зеленой поверхности, включая почвенный покров, и весь комплекс природных факторов, определяющих условия и возможности использования земли (водный, тепловой режим почв, рельеф и т.п.). В частности, в соответствии с п. 1 ст. 152 ЗК РК государственный земельный кадастр представляет собой систему сведений о природном и хозяйственном положении земель Республики Казахстан, местоположении, целевом использовании, размерах и границах земельных участков, их качественной характеристике, об учете землепользования и кадастровой стоимости земельных участков, иных необходимых сведений. В государственный земельный кадастр также включается информация о субъектах прав на земельные участки.

Содержание государственного земельного кадастра определяется в настоящее время Правилами ведения Государственного земельного кадастра в Республике Казахстан, утвержденными Приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 23 декабря 2014 г. №160 (далее Правила ведения земельного кадастра) [70].

Экологическое право рассматривает земельные ресурсы с точки зрения их охраны, и такие параметры земельного участка, как делимость (неделимость), не входят в сферу регулирования данной отрасли. Нормы об охране земли как природного объекта не зависят ни от формы собственности, ни от субъектного состава, ни от иных, не имеющих значения для охраны земли, идентификационных параметров объектов охраны.

В отличие от изложенного, в гражданском праве правовое значение приобретают такие характеристики объектов недвижимости, которые являются для них идентифицирующими, то есть позволяющими отличить от любых аналогичных, а также те, которые влияют на их правовой режим. В связи с этим в дальнейшем мы будем говорить только об идентификации земельного участка с точки зрения гражданского права.

Для земельного участка его идентификация осуществляется установлением кадастрового номера, местоположения, границ, площади, делимости (неделимости), целевого назначения, категории. Чтобы отличить один земельный участок от другого, достаточно указать его местоположение, границы и площадь. Такие же характеристики, как категория, целевое назначение, делимость (неделимость), не только идентифицируют земельный участок, но и определяют, кроме того, его правовой режим.

Присвоение кадастрового номера объекту недвижимости является одним из необходимых условий его идентификации. Без кадастрового номера невозможно ведение ни земельного, ни градостроительного, ни правового кадастров. Кадастровые номера земельным участкам в настоящее время присваиваются в соответствии с положениями, предусмотренными Правилами ведения земельного кадастра. Построение кадастрового номера в соответствии с п. 37 указанных Правил определяется кодом области или города республиканского значения, кодом учетного квартала и порядковым номером земельного участка в учетном квартале. Система присвоения кадастровых номеров, привязанных к административно-территориальному делению, создает немало проблем. Так, за последние десятилетия административно-территориальное устройство Казахстана менялось неоднократно. При разделении, выделении, слиянии административно-территориальных единиц данные земельного и правового кадастров и правоустанавливающих документов перестают быть актуальными, пока в них не внесут изменения. Внесение таких изменений из-за недостаточности средств и времени значительно затруднено, поскольку в настоящее время приоритет имеет кадастр на бумажных носителях. На практике изменения вносятся только по мере совершения сделок. В связи с этим данные кадастров и правоустанавливающих документов до внесения изменений противоречат друг другу. Такой проблемы нет в тех зарубежных странах, где кадастровый номер не привязывается к административному устройству. Например, в Австралии существует номер карты, к которому привязан номер участка. При делении или слиянии земельного участка достаточно поменять карту, на которой отражено незначительное количество земельных участков.

В связи с изложенным, в Казахстане складывается ситуация, когда при фактически новых кадастровых номерах в кадастровой документации и в правоустанавливающих и идентификационных документах на земельные участки указаны устаревшие номера.

Несовершенная система присвоения кадастровых номеров, к тому же привязанная к такому нестабильному фактору, как административно-территориальное устройство, таким образом, создает в гражданских правоотношениях проблемы идентификации указанных объектов, а также актуальности кадастровой документации и правоустанавливающих и идентификационных документов на земельные участки.

Принципы присвоения кадастровых номеров должны быть предусмотрены законодательством для того, чтобы устранить неясность в определении объекта правоотношения. От методики присвоения кадастровых номеров зависит как определение единицы недвижимости, являющейся объектом права, так и удобство в построении правоотношения, в частности, при заключении сделки. Нам представляется, что законодательством необходимо допустить применение того или иного принципа присвоения кадастрового номера с учетом следующих обстоятельств: 1) волеизъявления правообладателя; 2) физических характеристик объекта; 3) целевого назначения объекта; 4) возможности заключения сделки с частью объекта.

В ряде случаев, исходя из дополнительных обстоятельств (наличие смежных участков, затрудняющих доступ или проход к одной из ее частей, сформированной в самостоятельный земельный участок и др.), в связи с которыми заключение сделки с частью объекта нецелесообразно и противоречит принципам формирования самостоятельных объектов недвижимости, более правильным было бы присвоение комплексу одного кадастрового номера, то есть рассматривать объект как одну единицу недвижимости. Такой же подход, на наш взгляд, необходимо соблюдать в тех случаях, когда дробление земельного участка противоречит общественным интересам.

Из изложенного следует, что в настоящее время в связи с приватизацией жилища, земельных участков и других объектов недвижимости проблема формирования единицы недвижимости встала наиболее остро. Определение единицы недвижимости необходимо для того, чтобы установить объект, на который распространяется раздельная собственность. Критерии, которые определяют формирование земельного участка, жилища или иного объекта недвижимости как единицы недвижимости, отличаются друг от друга. При формировании земельного участка, на наш взгляд, обязательными следует признать следующие правила:

1) необходимо исходить из минимального размера земельного участка, который должен быть установлен в законодательстве с учетом его целевого назначения;

2) земельный участок не может быть разделен, если в результате его деления не могут быть соблюдены нормы о минимальном размере земельного участка;

3) при установлении минимального размера земельного участка, помимо целевого назначения, необходимо учитывать географические, климатические, региональные факторы, а также строительные и градостроительные нормы и правила, которые определяют оптимальный размер земельного участка для той или иной цели в данном районе (населенном пункте).