2017-10-25
1070
В условиях реформирования экономической, политической и правовой систем в бывшем СССР, а затем и в образовавшихся в результате его распада республиках, деление вещей на движимые и недвижимые было реанимировано. Впервые термин «недвижимость» появился в Российской Федерации в Законе «О собственности» от 24 декабря 1990 г., а затем и в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 марта 1991 г., действие которых было распространено на территории Республики Казахстан и после приобретения ею суверенитета.
В действующем законодательстве Республики Казахстан определение понятия «недвижимое имущество» дано в нескольких законодательных актах. Прежде всего, это ГК РК (ст. 117) и Закон о регистрации прав на недвижимость.
В соответствии с п. 1 ст. 117 ГК РК к недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Квартиры и иные жилые помещения, а также нежилые помещения, находящиеся в составе объекта кондоминиума, признаются самостоятельными объектами (видами) недвижимости, если они находятся в индивидуальной (раздельной) собственности.
Необходимость отнесения квартир и иных жилых, а также нежилых помещений к самостоятельным объектам недвижимости только в тех случаях, когда они находятся в индивидуальной (раздельной) собственности, обусловлена тем, что при нахождении жилых и (или) нежилых помещений в составе здания, который в целом находится в индивидуальной собственности одного лица или в общей собственности нескольких лиц, объектом недвижимости и объектом права собственности является здание в целом, а не его составляющие. Изложенные положения являются новеллами и были внесены в п. 1 ст. 117 ГК РК только в марте 2011 г. Так, в многоквартирном жилом доме, являющимся объектом кондоминиума, объектом недвижимости и, соответственно, объектом права собственности являются квартиры. Дом в целом не является объектом права собственности.
В п. 2 ст. 117 ГК РК предусмотрено, что к недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река-море», космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Однако, правовой режим приравненного к недвижимым вещам имущества существенно отличается. В связи с этим предусмотрено, что нормы ГК и иных законодательных актов, регулирующих отношения, связанные с недвижимыми вещами, применяются к вещам, указанным в настоящем пункте, в случае, прямо предусмотренном законодательными актами Республики Казахстан.
Таким образом, законодательство Казахстана различает недвижимое имущество в силу природных, естественных свойств (земельные участки и многолетние насаждения), имущество, прикрепленное к земле (здания и сооружения или их составляющие), и имущество, приравненное к нему (подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река-море», космические объекты). Приравненное имущество по своей природе не является недвижимым, то есть оно не отвечает признакам недвижимости (прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного причинения ущерба его назначению). Наделение статусом недвижимого имущества тех вещей, которые по своим признакам являются движимыми, российским автором О.Ю. Скворцовым признается не более чем приемом юридической техники, и по своей сути данный прием есть ни что иное, как применение юридической фикции[1].
Для определения объектов гражданских прав ГК РК (ст. 117) использует три термина: «недвижимое имущество», «недвижимые вещи» и «недвижимость». В этой связи возникает вопрос об их соотношении между собой. В п. 1 ст. 117 ГК РК поименно определены, безусловно, недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения). Однако термин «имущество», используемый как родовой по отношению ко всем объектам, которые могут быть квалифицированы как недвижимое имущество, дает основания полагать, что недвижимыми могут быть не только вещи, поскольку понятие «имущество» в соответствии с п. 2 ст. 115 ГК РК, кроме вещей, включает в себя и имущественные права. Вместе с тем признаки недвижимого имущества, которые указаны в п. 1 ст. 117 ГК РК (прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению), могут быть применены только к недвижимым вещам. Так, если в юридическом плане «прочная связь» между земельным участком и имущественным правом на него (сервитут, право землепользования) может быть установлена, то такой признак, как «невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению», может быть применен только к вещам, но не к имущественным правам.
Из изложенного следует вывод о том, что казахстанская концепция недвижимости, закрепленная на уровне законодательных актов, не относит к недвижимости объекты гражданских прав, не являющиеся вещами, и понятия «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимые вещи» используются в значении понятия «недвижимые вещи», то есть как синонимы. На основании изложенного, право землепользования, право недропользования, сервитуты являются имущественными правами, возникающими на недвижимое имущество (земельные участки, участки недр, здания, сооружения или их составляющие).
Классификация имущества на движимое и недвижимое восходит еще к традициям древнего римского права. Деление вещей на движимые и недвижимые (res mobiles и inmobiles) сводилось к следующему. Недвижимые вещи суть те, которые не допускают перемещения без вреда для их субстанции. Сюда относятся земля (solum) и всякая ограниченная часть территории (fundus, praedium). Все вещи, органически связанные с землей, а также здания, прочно (фундаментом) прикрепленные к земле, по римскому воззрению не являются самостоятельными вещами, но считаются составными частями почвы – solum, а потому принадлежат всегда собственнику земли (superficies solo cedit jure civil et naturali – Gajus. L. 2 D. 43,18)[2].
В настоящее время современными правовыми системами мира, относящимися к континентальной системе права, воспринята классификация вещей на движимые и недвижимые. Как правило, к недвижимости относят землю и непосредственно связанные с ней, неотделимые от нее вещи – здания, сооружения, растения на корню и т.д.[3]
В современный период законодательно закреплено несколько концепций недвижимости, позволяющие отнести те или иные объекты к недвижимому имуществу. В определении перечня недвижимости первая концепция исходит из признака прочной связи с землей (Германия). Французский гражданский кодекс, гражданские кодексы ряда других стран используют троичную классификацию недвижимости. В частности, различаются недвижимости в силу назначения, под которыми понимаются предметы, помещенные на участке для его обслуживания и эксплуатации, и движимости, присоединенные навсегда к недвижимости и являющиеся, по сути, принадлежностью недвижимости как главной вещи[4].
Наиболее широкая концепция недвижимости встречается во французском праве Согласно ст. 517 ФГК имущество является недвижимым или по природе, или в силу назначения, или вследствие предмета, к которому оно относится. К недвижимости по их природе отнесены земельные участки и строения, ветряные и водяные мельницы, установленные на столбах и являющиеся частью строения (ст.ст. 518, 519). К недвижимым вещам отнесены согласно ст.ст. 520, 523 ФГК урожай на корню и плоды, не снятые еще с деревьев, трубы, проводящие воду в дом или иное имение. Животные и предметы, которые собственник поместил на свой участок для его обслуживания и эксплуатации, являются недвижимостью по назначению (ст. 524)[5]. В современной литературе отмечается, что Французский гражданский кодекс одним из первых такого уровня и значения актов систематизировал объекты недвижимого имущества и дал главный критерий, остающийся до настоящего времени классическим (и, по существу, единственным), деления имуществ на недвижимые и движимые – прочная связь с землей[6].
В Испании к недвижимому имуществу в силу назначения относят машины, сосуды, инструменты и приспособления, предназначенные собственником полностью для обработки земли или эксплуатации сооружения; минеральные удобрения, предназначенные для обработки земли и находящиеся на ней с целью использования; проточные и непроточные воды, доки и иные сооружения (даже на плаву), но по своему назначению предназначенные к их нахождению постоянно в одном месте и др.[7] Гражданский кодекс Мексики содержит воистину огромный перечень имущества, являющегося недвижимостью, в который среди прочего входят: голубятни, пасеки, пруды с рыбами; статуи, барельефы и картины (при намерении постоянно содержать их в составе недвижимости); семена, предназначенные для посева; подвижной состав на железных дорогах; плотины; плавучие сооружения, предназначенные для нахождения в определенном месте водоема и др. (ст. 750). Гражданский кодекс Бразилии 1916 г. включает в себя, как отмечает С.А. Бабкин, самые загадочные предписания. Он считает недвижимостью государственные кредитные билеты, обремененные условием их неотчуждаемости, и право на открытое наследство (ст. 44)[8].
Более узкое понятие недвижимости, соответствующее природной, естественной ее характеристике, дано в ГГУ. В ст. 94 ГГУ к недвижимым вещам отнесены земля и все ее составные части. Последними признаны вещи, прочно соединенные с землей, в частности, строения, а также продукты земельного участка, пока они связаны с землей. Семя становится существенной составной частью земельного участка с момента посева, растение – с момента посадки. К существенным составным частям строения отнесены вещи, которые были использованы для его возведения[9].
Сходные признаки недвижимости содержатся в ГК Италии (ст. 812), Японии (ст. 86), Швейцарии (ст. 655). Имеются и существенные различия. Например, по законодательству Италии вода также относится к недвижимому имуществу[10].
Для многих стран характерно отнесение к недвижимости не только материальных объектов, связанных физически или только функционально с земельным участком. Так, согласно ст. 526 Гражданского кодекса Франции под недвижимостью понимаются не только предметы (вещи), но и узуфрукт на недвижимые вещи, сервитуты или земельные повинности, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества. ГК Квебека (провинция Канады) к недвижимости относит, наряду с другими объектами, также вещные права на недвижимое имущество, иски, направленные на отстаивание таких прав или на приобретение владения недвижимостью (ст. 904)[11].
Правовой анализ понятия недвижимости в странах континентального права, таким образом, показывает, что в силу естественных свойств к недвижимости отнесены земельные участки. Иные объекты признаются недвижимостью в силу физической прочной связи (здания, сооружения), либо в силу функциональной связи с землей (сельскохозяйственный инвентарь и т.д.). Существует также практика отнесения к недвижимости, помимо материальных объектов, имущественных прав (права на иск, сервитутов и т.д.), которые в целях распространения на них правового режима земельного участка признаются его принадлежностью. Признание принадлежностью земельного участка имущественных прав также является юридической фикцией, поскольку деление объектов на главную вещь и принадлежность относится в строгой концепции только к вещам.
Существенные особенности в делении вещей на движимые и недвижимые имеются в общем праве и в большинстве штатов США. Во внутренних отношениях между субъектами права такое деление значения не имеет. Хотя и там, конечно, возникновение и осуществление прав на землю имеет свои особенности. Например, при различных формах исковой защиты английское право отношения, предметом которых является недвижимое имущество, выделяет особо[12]. Сами же термины «движимое» и «недвижимое» имущество применяются судами в тех случаях, когда речь идет об отношениях с «иностранным элементом», регулируемых международным частным правом, тогда как во внутренних отношениях такое деление значения не имеет.
Недвижимое имущество в английском праве может быть отнесено к так называемому реальному имуществу («real property»). К нему относят имущество, в отношении которого может быть предъявлен реальный иск – иск о восстановлении владения, в то время как персональным (personal property) рассматривается имущество, защищаемое персональным иском, например, на получение денежной компенсации. Реальное имущество включает в себя землю и имеющие с ней существенную связь объекты: здания, урожай на корню, скот на ферме и т.п. Важное значение для признания объекта как принадлежности имеет установление его связанности с землей или строением. Все остальные виды имущества относятся к персональному[13].
В определении понятия «недвижимость» и классификации недвижимости важнейшими являются два аспекта. Во-первых, это квалификационные признаки, позволяющие отнести то или иное имущество к недвижимости. Во-вторых, это состав (структура) самого объекта недвижимости, позволяющий установить компоненты объекта как единицы недвижимости. Решение данных вопросов в разных национальных правовых системах различно. Между тем для установления правового режима недвижимости решение указанных вопросов имеет важнейшее значение. Признаки недвижимости позволяют отнести к недвижимому имуществу те или иные вещи и, соответственно, распространить на такие объекты правовой режим недвижимости. Так, например, в соответствии с п. 1 ст. 118 ГК РК возникновение, изменение и прекращение прав (обременений прав) на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК и Законом о регистрации прав на недвижимость. Согласно п. 2 указанной статьи права (обременения прав) на недвижимое имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента государственной регистрации, если иное не установлено ГК и Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Сроки приобретательной давности в отношении недвижимого имущества установлены в семь лет, а в отношении иного имущества – 5 лет (п. 1 ст. 240 ГК РК). В этой связи требование ст. 118 ГК РК о регистрации прав (обременений прав) могут быть предъявлены только к тем объектам, признаки которых позволяют квалифицировать их как недвижимое имущество. Определение же компонентов единицы недвижимости нужно для того, чтобы юридическую судьбу компонентов подчинить юридической судьбе вещи в целом.
В Казахстане, как и во многих других странах, движимые вещи, функционально связанные с землей или иными объектами недвижимости, не признаются недвижимостью. В определении понятия «недвижимое имущество» законодательство избрало два способа: 1) указание общих признаков; 2) определение приблизительного перечня недвижимости. К общим признакам отнесены такие признаки, как прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению.
Признак прочной связи с землей, на первый взгляд, простой, но на практике нередко вызывает затруднения. Когда же связь можно признать прочной? Еще дореволюционные российские авторы в начале прошлого века признавали, «что строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости»[14]. В современной литературе отмечается, что действующее законодательство относит здания и сооружения к недвижимым вещам по признакам прочной связи и неперемещаемости. Это проявляется в их стационарности, наличии такой несущей конструкции, как фундамент, который «укреплен в землю». Постройки без фундамента, переносные, мобильные, не могут считаться недвижимостью. В этой связи признано справедливым то, что вместо термина «строение», которое использовалось для обозначения отдельно стоящей постройки капитального или некапитального типа, в современном законодательстве на смену неопределенному, не отражающему основное деление вещей на движимые и недвижимые, пришли понятия «здания и сооружения» как рукотворной недвижимости, прочная связь которой с землей выражается, прежде всего, в физической соединенности, связи с определенным земельным участком, который составляет привычную среду использования, изъятие из которой влечет за собой несоразмерный ущерб назначению имущества или его собственнику[15]. Например, металлические гаражи, киоски, остановочные комплексы, не имеющие прочной связи с землей, недвижимостью не являются. Соответственно, к ним применяется режим движимого имущества.
На практике при необходимости совершения сделок с металлическими гаражами (отчуждении, залоге, аренде и др.) возникали проблемы, связанные с тем, что при совершении сделки в отношении гаража применяются нормы о движимом имуществе, а в отношении земельного участка, на котором расположен такой гараж, – нормы о недвижимом имуществе. Так, в правовом кадастре регистрации подлежат права только на недвижимое имущество. Соответственно, регистрации подлежит право собственности на земельный участок, а регистрации права собственности на металлический гараж не требуется. В залоговых правоотношениях залог земельного участка или права на него регистрируется в правовом кадастре, а залог металлического гаража может быть зарегистрирован как залог движимого имущества.
Что касается такого признака, как невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, то в литературе отмечается, что прочная связь с землей (как физическая, так и юридическая) теряет смысл, если объект может быть незатруднительно перемещен в любое другое место. Судебная практика при отнесении или не отнесении объекта к недвижимости основной упор делает на прочную связь с землей[16].
Перечень недвижимости в ГК РК носит приблизительный характер. В п. 1 ст. 117 в перечне указаны земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения, квартиры и иные жилые помещения, а также нежилые помещения, находящиеся в составе объекта кондоминиума, если они находятся в индивидуальной (раздельной) собственности. Все остальные объекты признаются недвижимостью, если соответствуют указанным общим признакам. В ГК РФ, помимо указанных, к недвижимости прямо отнесены также участки недр, поверхностные водные объекты, леса.
Приблизительный характер перечня недвижимого имущества имеет важное значение, поскольку открытым остается вопрос о том, какие другие объекты признаются недвижимостью и необходима ли регистрация прав на них. Например, возникает вопрос о том, являются ли недвижимостью такие объекты, как поверхностные водные объекты, незавершенное строительство, автомобильные дороги, железнодорожные пути, выкоковольтные линии электропередач, скважины и иные подземные сооружения, имеющие прочную связь с землей (объекты для хранения нефти и газа, метрополитен, подземные гаражи и т.д.). Такие объекты, как поверхностные водные объекты, автомобильные дороги, скважины и иные подземные сооружения, имеющие прочную связь с землей, относятся к недвижимому имуществу, поскольку их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению и целостности. В соответствии с Гражданским кодексом Испании в перечне недвижимости прямо указаны такие объекты, как дороги и сооружения всякого рода, прикрепленные к земле[17]. Железнодорожные пути законодательством РК прямо отнесены к недвижимости. Так, согласно подпункту 57) ст. 1 Закона РК от 8 декабря 2001 г. «О железнодорожном транспорте» железнодорожные пути – объекты недвижимого имущества (магистральные, станционные, подъездные пути), по которым осуществляется перемещение подвижного состава. Метрополитен является имущественным комплексом, в состав которого входит как движимое, так и недвижимое имущество.
Что же касается высоковольтных линий электропередач, нам представляется, что поскольку существует техническая возможность в перемещении такого имущества без причинения несоразмерного ущерба их назначению, то они не должны рассматриваться как недвижимость. Спорным является также вопрос о том, являются ли недвижимостью трубопроводы. Трубопроводы, которые прочно связаны с землей и не могут быть перемещены без причинения несоразмерного ущерба назначению этого имущества, соответствуют признакам недвижимости. На практике существуют примеры регистрации прав на трубопроводы (магистральные или промысловые) как на недвижимое имущество.
Так, согласно данным свидетельств о государственной регистрации право собственности Компании на нефтепровод было зарегистрировано в марте 2002 г. на основании Акта государственной приемочной комиссии, а право собственности другой Компании на газопровод зарегистрировано в апреле 2003 г. на основании Акта государственной приемочной комиссии о приемке построенного объекта в эксплуатацию.
Однако, мы полагаем, что и при наличии признаков недвижимости в отношении линейных объектов целесообразно установить режим движимого имущества путем применения приемов юридической фикции, как это было сделано в отношении имущества, приравненного к недвижимости (подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река-море», космические объекты). Так, трубопровод и линия электропередач состоят из совокупности объектов, физически связанных между собой (трубопровод), или даже не имеющих прочную связь друг с другом (линия электропередач). Демонтаж таких объектов нарушает целостность объекта в целом, но эта целостность может быть восстановлена при перемещении таких объектов на другое место. Более того, линии электропередач и трубопроводы являются линейными объектами, которые могут проходить через множество земельных участков (участков недр) и располагаться в районе действия многих регистрирующих органов. В силу пообъектного принципа регистрации прав на недвижимость по месту ее нахождения, потребуется регистрация соответствующих прав на такие объекты во всех регистрирующих органах, в районе действия которых они находятся. Если в состав трубопровода или линии электропередач входит земельный участок (земельные участки), регистрацию целесообразно осуществить в отношении права собственности, права землепользования и, при необходимости, сервитута на объекты земельных прав.
В п. 2 СТ. 117 ГК линейная часть магистральных трубопроводов отнесена к приравненному к недвижимым вещам имуществу.
Незавершенное строительство (строящиеся здания, сооружения, а также иное вновь создаваемое недвижимое имущество) в соответствии с ГК РК не относится к недвижимости. До завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях его государственной регистрации, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается (п. 4 ст. 236 ГК). Вместе с тем, на наш взгляд, незавершенное строительство отвечает всем признакам недвижимости. В российской литературе также отмечалось, что решение о регистрации прав на незавершенное строительство как на недвижимость вполне соответствовало содержанию ст. 130 ГК РФ и не противоречит принятому в настоящее время Закону «О регистрации прав на недвижимость»[18].
Вопрос о принадлежности тех или иных объектов к недвижимому имуществу всегда будет проблемой, которая требует законодательного разрешения и осмысления. Поэтому помимо общих признаков недвижимости, предусмотренных в нормативных актах, к существенным ее признакам, позволяющим отличить объекты недвижимости от другого имущества, в литературе отнесены: 1) индивидуальность, в частности, разнородность, уникальность и неповторимость; 2) незаменяемость; 3) непотребляемость, долговечность в той или иной степени; 4) стационарность (неподвижность) и материальность[19].
Другим важнейшим вопросом, имеющим научное и практическое значение, является вопрос о компонентах единицы недвижимости .
В мировой практике наблюдаются в основном три подхода к решению данного вопроса. В соответствии спервой концепцией здания, сооружения и иные объекты, прочно связанные с землей, рассматриваются как составные части земли. Согласно другой концепции все, что прочно связано с землей, является ее принадлежностью и следует судьбе последней как главной вещи. И, наконец, третья концепция земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, рассматривает как отдельные единицы недвижимости.
Вопрос о том, являются расположенные на земельном участке (под ним) и прочно связанные с ним другие объекты (здания, сооружения, многолетние насаждения и т.д.) принадлежностью земельного участка, его составными частями или это самостоятельные объекты недвижимости, является одним из важных концептуальных вопросов, определяющих механизм правового регулирования возникающих по их поводу отношений. В тех случаях, когда перечисленные объекты, связанные с земельным участком, рассматриваются как его составные части, их юридическая судьба совпадает до тех пор, пока часть вещи не будет отделена от вещи в целом. Юридическая судьба части следует юридической судьбе целого. Только при разрушении связи с землей (порубка леса, поднятие на поверхность полезных ископаемых, сбор урожая и т.д.) юридическая судьба таких объектов может не совпадать. До разрушения этой связи юридическая судьба составных частей объекта не может быть изменена ни договором, ни законом, поскольку юридически это один объект права. Составные части могут быть физически и не связаны друг с другом (сложная вещь). Но к объектам, прочно связанным с землей, это не относится. При квалификации объектов, прочно связанных с землей, в качестве принадлежности, ситуация совсем другая. Принадлежность следует судьбе главной вещи, если иное не установлено соглашением или законодательством. Таким образом, юридическая судьба части вещи может не совпасть с юридической судьбой вещи в целом только тогда, когда она отделяется от вещи в целом. Например, если продается дом на слом, то предметом договора становится не объект недвижимости, а строительный материал, то есть движимое имущество. В отличие от этого, юридическая судьба принадлежности изменяется не в силу отделения такой вещи от главной (она физически не соединена с главной), а поскольку это предусмотрено соглашением или законодательством.
Из изложенного следует, что концепция составных частей и концепция принадлежности, хотя по своим правовым последствиям схожи, но имеют между собой и существенные различия.
При квалификации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке и прочно связанных с ним, самостоятельными объектами недвижимости наступает ряд правовых последствий. Во-первых, правовая природа вещных прав и субъектный состав правообладателей на каждый из указанных объектов может не совпадать. Во-вторых, основания и дата возникновения прав на них также могут отличаться. Кроме того, права на каждый из них могут подтверждаться разными правоустанавливающими документами.
В различных странах и в разные исторические периоды их развития вопрос о компонентах недвижимости решался и решается по-разному. В европейских странах с романо-германской системой права само понятие «строение» включает в себя и тот участок земли, на котором оно расположено[20].Как правило, на Западе раздельное владение землей и имеющимися на ней строениями невозможно. Изложенное подтверждают, в частности, нормы германского законодательства. Недвижимостью, согласно §§ 94 - 96 ГГУ, считаются земля и составные части земельного участка, под которыми имеются в виду вещи, прочно связанные с землей, – строения, растения на корню, высаженные в почву семена, а также права, связанные с правом собственности на данный участок. При этом ГГУ допускает возможность возведения строения на чужом земельном участке, но в рамках сервитута. Недвижимость же по целевому назначению ГГУ относит к принадлежностям земельного участка, включая в нее промышленный инвентарь (мельницы, кузницы, пивоварни, станки, машины, предназначенные для производства и т.д.), и сельскохозяйственные средства производства (орудия, скот, удобрения), реализуя тем самым универсальную юридическую связь «главная вещь и принадлежность».[21] В Чехии часть объектов, расположенных на земельном участке, признаются его составными частями, а другие – его принадлежностью. Частью вещи считается все, что относится к ней согласно ее сущности и не может быть отделено без обесценения вещи. При этом строение не является составной частью земельного участка[22].
В отличие от изложенной концепции, в соответствии с которой расположенные на земельном участке объекты, прочно связанные с ним, признаются его составными частями, существует концепция отнесения таких объектов к принадлежности земельного участка. Например, ст. 762 Гражданского уложения России, действовавшего до Октябрьской революции, гласила: «Право собственности на землю простирается как на пространство над нею, так и на недра». Причем, в отличие от проекта, Закон не проводил строгих различий между составными частями земельного участка и его принадлежностями. Так, например, в комментариях к нормам Гражданского уложения отмечается, что «принадлежностями по закону считаются предметы, которые, безусловно, признаются составными частями недвижимого имения, например, реки, озера, дороги и т.д.»[23]. По мнению К.П. Победоносцева, если вещь не имеет юридически отдельного существования, то почитается только членом или частью главной вещи или ее принадлежностью[24].
Несмотря на различия между концепциями составных частей недвижимости и ее принадлежностей, правовые последствия одни и те же. И составные части, пока они не отделены от земли, и принадлежности, если иное не установлено законом или соглашением, подчиняются правилу: кому принадлежит земля, тому принадлежат и ее составные части, и ее принадлежности. В связи с этим во многих странах регистрируются права только на земельный участок. Вся остальная недвижимость считается принадлежащей собственнику земельного участка.
Какая из приведенных моделей в настоящее время действует в Казахстане? Анализ нормативно-правовых актов Республики Казахстан показывает, что у нас в отношении отдельных объектов, соединенных с землей, используется вторая модель (концепция принадлежности), а в отношении других – третья модель (концепция самостоятельных объектов). Так, согласно п. 1 ст. 117 ГК РК земельный участок, здание и сооружение – это самостоятельные единицы недвижимости, и понятие «земельный участок» не включает в свое содержание остальные перечисленные объекты.
На основании же анализа п. 1 ст. 42 ЗК РК можно сделать вывод о том, что поверхностный почвенный слой, замкнутые водоемы и насаждения признаются принадлежностью земельного участка, так как предусмотрено, что если иное не установлено законодательными актами, права на земельный участок распространяются на находящиеся в границах этого участка поверхностный почвенный слой, замкнутые водоемы, насаждения. Из изложенного следует, что поверхностные водные объекты и многолетние насаждения, расположенные на земельных участках, находящихся в частной собственности, следуют юридической судьбе земельного участка. Однако, поскольку указанные объекты физически связаны с землей, необходимо признать, что применение концепции принадлежности к таким объектам является приемом юридической фикции.
Таким образом, ГК РК выделяет такие виды недвижимости, как земельные участки, здания и сооружения и их составляющие, а также иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Что касается многолетних насаждений, в ГК РК они признаются самостоятельным объектом недвижимости, а в ЗК РК – принадлежностью земельного участка. К иному имуществу можно отнести поверхностные водные объекты, участки недр. Такие объекты, как железнодорожные пути, автомобильные дороги, скважины являются сооружениями и признаются недвижимостью в силу того, что они соответствуют признакам недвижимости или в силу того, что законодатель прямо их отнес к недвижимости (железнодорожные пути).
Согласно определению, данному в подпункте 21) ст. 12 ЗК РК, земельный участок – выделенная в замкнутых границах часть земли, закрепляемая в установленном настоящим Кодексом порядке за субъектами земельных отношений. Анализ п. 1 ст. 42 ЗК РК показал, что согласно казахстанскому законодательству понятие земельного участка является очень узким, и указанным понятием не охватываются почвенный слой, насаждения и замкнутые водоемы. Кроме того, не относятся к земельному участку пространство над поверхностью земли, а также пространство, простирающееся ниже почвенного слоя. Все недра земли, в том числе и полезные ископаемые, пока они не подняты на поверхность, находятся в собственности государства (ст. 6 Конституции РК). Согласно определению, данному в ст. 1 Закона о недрах, недра – часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна морей, озер, рек и других водоемов, простирающаяся до глубин, доступных для проведения операций по недропользованию с учетом научно-технического прогресса.
При необходимости разработки месторождения в недрах земли под земельным участком, находящемся в частной собственности, такой земельный участок подлежит принудительному отчуждению для государственных нужд (ст. 84 ЗК РК).
Так, из материалов судебного дела следовало, что земельный участок был предоставлен для ведения крестьянского хозяйства. В недрах земли под таким земельным участком залегало месторождение известняка. Для разработки месторождения известняка, являющегося общераспространенным полезным ископаемым, местным исполнительным органом юридическому лицу на основании контракта было предоставлено право недропользования для добычи. Поскольку на тот момент изъятие земельных участков для добычи общераспространенных полезных ископаемых законодательством не допускалось, на земельный участок, принадлежащий членам крестьянского хозяйства, решением местного исполнительного органа в пользу недропользователя был установлен сервитут. Данное решение было оспорено членами крестьянского хозяйства, поскольку добыча полезных ископаемых не может быть осуществлена путем использования чужого земельного участка в рамках сервитутного права. В последующем в нормы ЗК РК были внесены изменения, в соответствии с которыми механизм принудительного отчуждения земельного участка для государственных нужд был предусмотрен для целей обнаружения и разработки месторождения всех полезных ископаемых, в том числе общераспространенных.
Из изложенных положений, таким образом, следует, что права на земельный участок распространяются на глубину почвенного слоя, а ниже почвенного слоя находятся недра земли, принадлежащие государству. Соответственно, поверхностные водные объекты, многолетние насаждения, недра земли в Казахстане не являются составными частями земельного участка. Отсюда следует вывод, что, во-первых, несмотря на физическую связь, отдельные объекты могут находиться в собственности разных лиц, и, во-вторых, правовой режим указанных объектов и правовая природа прав на них может также не совпадать.
На практике в частную собственность предоставлялся земельный участок, на котором были расположены находящиеся на балансе государственной организации многолетние насаждения (сад)[25]. Для приватизации сада необходимо было проведение торгов уполномоченным государственным органом, в то время как переход земельного участка в частную собственность мог быть осуществлен на основании решения местного исполнительного органа. Несовпадение правовой природы прав на разные объекты недвижимости, прочно связанные между собой, имеет место также при нахождении здания в частной собственности, а земельного участка – во временном землепользовании. Такая практика, например, распространена в РК в тех случаях, когда на земельных участках, принадлежащих членам крестьянского или фермерского хозяйства на праве долгосрочного возмездного землепользования, осуществлено строительство зданий или сооружений, которые принадлежат указанным лицам на праве собственности.
В отличие от изложенного, издревле недра земли признавались составной частью земельного участка, под поверхностью которого они были расположены. В некоторых современных правопорядках право собственности, принадлежащее собственнику земельного участка, распространяется на расположенные под участком недра не до центра земли, а на глубину, соответствующую интересу собственника в использовании земельного участка. Так дело обстоит, например, в Италии, Швейцарии, Германии и Японии[26].
Что касается воздушного пространства, то в Казахстане оно также не признается частью или принадлежностью земельного участка, в отличие от многих зарубежных стран.
В Казахстане право собственности на земельный участок распространяется только на поверхностный почвенный слой, замкнутые водоемы и насаждения (п. 1 ст. 42 ЗК РК). Из изложенного следует, что, во-первых, воздушное пространство не входит в понятие «земельный участок», и, во-вторых, вещные права на земельный участок не распространяются на воздушное пространство.
Один из иностранных аналитиков земельных реформ в государствах СНГ Уидмарк Джим отмечал, что для наших стран «…земля является гораздо более узкой концепцией в вертикальном измерении, чем то, к чему мы привыкли. Хотя вероятно, она должна включать почвенный слой, необходимый для корневых систем растительности и для зданий. Как далеко концепция распространяется над землей, я не знаю, но, вероятно, выше верхушек деревьев и крыш зданий»[27].
В настоящее время право на использование воздушного пространства, находящегося над поверхностью земельного участка, во многих правовых системах является правом, неотъемлемо связанным с земельным участком. Так, например, согласно §905 ГГУ право собственника земельного участка распространяется как на пространство, находящееся над поверхностью, так и на недра земли. Собственник не может, однако, воспретить воздействие, осуществляемое на такой высоте или глубине, что устранение воздействия не представляет для него интереса[28]. Аналогичные нормы содержатся в законодательстве других стран. Так, в соответствии со ст. 951 ГК Квебека «право собственности на поверхность земли влечет право собственности на то, что находится над поверхностью земли и под ней». В ст. 667 Швейцарского гражданского уложения также определено, что «право собственности на землю простирается вверх и вниз на воздушное пространство и на недра земли».
Вместе с тем необходимо отметить, что тенденция ограничения права собственности на земельный участок в интересах общества и третьих лиц находит свое отражение и в правовом режиме воздушного пространства. Например, во Франции Закон от 31 мая 1924 г., регулирующий использование авиации, превратил в публичную собственность воздушное пространство[29]. Согласно ч. 2 ст. 19 Закона собственник земельного участка уже не признается собственником всего воздушного столба, и он не может препятствовать перелетам воздушных судов над его участком на соответствующей высоте[30].
Что касается таких объектов, как здания и сооружения, то они согласно п. 1 ст. 117 ГК РК являются самостоятельными объектами недвижимости. В соответствии с подп. 60 ст. 1 Закона об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности здание – искусственное строение, состоящее из несущих и ограждающих конструкций, образующих обязательный наземный замкнутый объем, в зависимости от функционального назначения используемое для проживания или пребывания людей, выполнения производственных процессов, а также размещения и хранения материальных ценностей. Здание может иметь подземную часть. Сооружением согласно подп. 7 ст. 1 указанного Закона признается искусственно созданный объемный, плоскостной или линейный объект (наземный, надводный и (или) подземный, подводный), имеющий естественные или искусственные пространственные границы и предназначенный для выполнения производственных процессов, размещения и хранения материальных ценностей или временного пребывания (перемещения) людей, грузов, а также размещения (прокладки, проводки) оборудования или коммуникаций. Сооружение также может иметь художественно-эстетическое, декоративно-прикладное либо мемориальное назначение;
Отнесение земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений к самостоятельным объектам недвижимости на практике создает ряд проблем, поскольку правовая природа прав на указанные объекты и их правовой режим могут не совпадать. В литературе стали отмечать необходимость рассмотрения земельного участка вместе с расположенными объектами как единого комплекса недвижимого имущества. Указывается также на необходимость сближения правового режима различных объектов недвижимости, связанных между собой. Так, например, Г.А. Волков, А.К. Голиченков, О.М. Козырь пишут: «…проблема, связанная со становлением рынка земли в городах и иных поселениях, связана с тем, что действующее российское законодательство подчас противоречиво регулирует правовой режим отдельных составных частей единого комплекса недвижимого имущества: зданий, сооружений, строений, с одной стороны, земельного участка, на котором они расположены, – с другой, и инфраструктуры, в том числе под землей»[31].
Согласно еще одному подходу, которое базируется на законодательстве ряда западных стран (Германии, Швейцарии, Квебека и др.), земельный участок – понятие сугубо юридическое и представляет собой часть пространства, имеющую коническую форму, сужающуюся до точки к центру земли и расширяющуюся в противоположном направлении[32].
В мировой практике, как уже отмечалось, распространена закрепленная в законодательных актах позиция, что объекты, расположенные на земле, являются ее составными частями, а не принадлежностью. Полагаем, что такие объекты не соответствуют ни признакам составной части, ни признакам принадлежности. Земля является природным объектом, в то время как здания и сооружения – это объекты, созданные трудом человека. Полагаем, что частью земли такие объекты не могут признаваться в силу различий в происхождении, поскольку земля является природным объектом, а здания и сооружения – рукотворными. Однако при введении единого понятия («комплекс недвижимости» или др.) для земельного участка и других расположенных и прочно связанных с ним объектов можно было бы их рассматривать как сложную вещь, объединенную общим наименованием. Сложная вещь, как известно, может состоять из разнородных физически связанных или не связанных между собой самостоятельных вещей. При применении концепции сложной вещи к единому недвижимому комплексу, состоящему из земельного участка и (или) зданий (сооружений), насаждений, замкнутых водоемов, воздушного пространства, понятием, обозначающим такой комплекс, а не понятием «земельный участок», будут охвачены все перечисленные объекты, следующие единой юридической судьбе.
Считаем также, что рассматриваемые объекты не могут быть признаны также принадлежностью земельного участка. Связь между главной вещью и принадлежностью не физическая, а функциональная. В литературе отмечалось, что в отличие от сложной вещи, где подчинение части целому предполагает, что одно не используется без другого, принадлежность сохраняет значение самостоятельной вещи, поэтому закон разрешает в договорном порядке ограничивать общее правило о следовании принадлежности судьбе главной вещи[33].
Более того, принадлежностями в мировой практике признаются только движимые вещи. Только тогда судьба принадлежности может измениться в силу соглашения договаривающихся сторон.
Например, в соответствии с §97 ГГУ принадлежностью признаются движимые вещи, которые не являются составными частями главной вещи, служат хозяйственному назначению главной вещи и в соответствии с этим предназначением находятся в пространственных отношениях с нею[34]. Аналогичной позиции в вопросе о понятии «принадлежность» придерживались и в дореволюционном русском праве[35].
В связи с изложенным концепцию принадлежности можно применить к рассматриваемым отношениям только как юридическую фикцию. То есть можно приравнять объекты, расположенные на земельном участке, к принадлежности для того, чтобы распространить на них режим земельного участка. Другим выходом из положения, как уже указывалось, и это соответствует мировым тенденциям, является введение понятия, которое обозначает сложную вещь, состоящую из земельного участка и других объектов недвижимости, расположенных на нем. В мировой практике таким понятием является само понятие «земля». На наш взгляд, в Казахстане, учитывая сложившееся применение понятия «земля» как природного объекта, необходимо применение других понятий, обозначающих комплекс недвижимости, состоящий из функционально (технологически) связанных между собой объектов недвижимости с учетом цели использования недвижимости.
