Стороны договора и его содержание. Условия договора аренды

Стороны договора — арендодатель и арендатор. По общему прави­лу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица. Арендодатель — это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Арендатор — это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

Содержание договора аренды образуют права и обязанности сторон.

Обязанности арендодателя.

1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено дог-ром аренды. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, серти­фикатом качества и т. п.). Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок должен быть указан в дог-ре аренды. Если срок передачи дог-ром установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок.

Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества дейст­вует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые: а) оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды (естественно, в той форме, в которую должен быть облечен договор); б) заранее известны арендатору; в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущ-ва в аренду (явные недостатки).

При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору: а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущ-ва, либо соразмерного уменьшения арендной пла­ты, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя. В данном случае уведомление необходимо, чтобы арендодатель узнал о причинах, по которым арендная плата уплачивается ему не в полном размере; в) потребовать досрочного расторжения договора.

2) предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.— ч. 2 ст. 613 ГК).

3) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущ-ва, если иное не предусмотрено законом, иными пра­вовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК).

Нарушение обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право:а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный дог-ром или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендода­теля стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

4) возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, про­изведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, еслииноене предусмотрено дог-ром аренды (п. 2 ст. 624 ГК). Под неотдели­мыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда. Арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий: а) согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений. б) использования для производства улучшений собственных средств арендатора.

Обязанности арендатора.

1) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с усло­виями договора аренды, а если такие условия в дог-ре не определены, то в соответствии с назначением имущ-ва (п. 1 ст. 615 ГК). Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с усло­виями договора аренды или назначением имущ-ва, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п. Зет. 615 ГК).

2) своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК). Арендная плата может уплачиваться в форме: а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодиче­ски или единовременно; 6) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущ-ва продукции, плодов или доходов; в) предоставления арендатором определенных услуг и др.

3) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормаль­ного износа или в состоянии, обусловленном дог-ром (ч. 1 ст. 622 ГК).

4) поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии (автомобиль необходимо регулярно заправлять топливом), производить за свой счет текущий ремонт (устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций)) и нести расходы на содержа­ние имущества (оплачивать стоянку арендо­ванного автомобиля), если иное не установлено законом или дог-ром аренды (п. 2 ст. 616 ГК).

5) без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК).

Существенное условие - предмет. В отношении него прямо сказано, что при отсут­ствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит передаче в аренду, условие о предмете считается не согласо­ванным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК). Предмет договора — любая телесная непотребляемая вещь, по­скольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. (земельные участки).

Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к суще­ственным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК). Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК), так и на неопределенный срок (п. 2 той же ст.и).