2017-12-16
523
Під орендою майна у сфері господарювання розуміється засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Відносини оренди регулюються Господарським кодексом України, законом України «Про оренду державного та комунального майна» в редакції від 14 березня 1995 р. (із змінами), іншими законодавчими та підзаконними нормативними актами. До відносин оренди у сфері господарювання застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом.
Документом, який регламентує відносини оренди, є договір оренди. Згідно статті 283 Господарського кодексу за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Тобто, сторонами у договорі оренди є орендодавець і орендар. Ними можуть бути суб‘єкти господарювання будь-якої організаційно-правової форми та форми власності, а також інші учасники господарських відносин.
За договором оренди у користування передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення або цілісний майновий комплекс, що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості, тобто неспоживна річ. Під цілісним майновим комплексом розуміється господарський об’єкт із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об’єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання
Об’єктом оренди можуть бути: 1) державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси; 2) нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення); 3) інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб’єктам господарювання.
Зміст договору оренди визначається сукупністю його умов. Істотними умовами договору оренди згідно статті 284 Господарського кодексу є:
1) об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації). При чому оцінка об’єкта оренди здійснюється за відновною вартістю;
2) строк, на який укладається договір оренди. Цей строк визначається за погодженням сторін. Після закінчення строку дії договору оренди у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору протягом одного місяця цей договір вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором;
3) орендна плата з урахуванням її індексації. Орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Орендна плата встановлюється у грошовій формі, а залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря за згодою сторін може встановлюватися в натуральній або грошово-натуральній формі. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі. Під час дії договору розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об’єкта оренди;
4) порядок використання амортизаційних відрахувань;
5) відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.
Умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря. Реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди.
Основні права та обов’язки орендаря встановлені статтею 285 Господарського кодексу. Орендар, зокрема, має переважне право перед іншими суб’єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди. Орендар може бути зобов’язаний використовувати об’єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду. Він зобов’язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату. Орендар відшкодовує орендодавцю вартість орендованого майна у разі відчуження цього майна або його знищення чи псування з вини орендаря.
Договір оренди припиняється у разі: 1) закінчення строку, на який його було укладено; 2) викупу (приватизації) об’єкта оренди; 3) ліквідації суб’єкта господарювання-орендаря; 4) загибелі (знищення) об’єкта оренди.
Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін, одностороння відмова від договору не допускається. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 Господарського кодексу.
Орендар має право на викуп об’єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди. Умови викупу орендованого державного (комунального) майна (цілісного майнового комплексу) визначаються відповідно до закону. Орендар має право у будь-який час відмовитися від здійснення передбаченого в договорі права на викуп об’єкта оренди. Приватизація цілісних майнових комплексів, зданих в оренду, здійснюється у випадках і порядку, передбачених законом.
Господарський кодекс України (зокрема статті 287 – 289), названий закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 14 березня 1995 р. передбачають особливості регулювання відносин оренди такого майна. Вказані законодавчі акти регулюють організаційні та майнові відносини, пов‘язані з передачею в оренду майна державних та комунальних підприємств, їхніх структурних підрозділів, а також майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного та комунального майна.
Згідно статті 287 Господарського кодексу орендодавцями щодо державного та комунального майна виступають:
1) Фонд державного майна України, його регіональні відділення - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке є державною власністю, а також іншого майна у випадках, передбачених законом;
2) органи, уповноважені Верховною Радою АР Крим або місцевими радами управляти майном, - відповідно щодо майна, яке належить АР Крим або є у комунальній власності;
3) державні (комунальні) підприємства - щодо окремого індивідуально визначеного майна, а з дозволу орендодавців, зазначених вище, - також щодо цілісних майнових комплексів, їх структурних підрозділів та нерухомого майна.
При чому передача в оренду майна, закріпленного за підприємствами, що входять до системи державного резерву, провадиться на підставі рішення Кабінету Міністрів України.
Орендарями державного та комунального майна можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організіції та особи без громадянства. Фізична особа до укладення договору оренди зобов‘язана зареєструватись як суб’єкт підприємницької діяльності.
Таким чином, відносини оренди державного та комунального майна за своєю юридичною природою належать до категорії організаційно-господарських зобов‘язань. Вступаючи у ці відносини зазначені орендарі реалізують організаційно-господарські повноваження, надані їм законодавством.
Щодо об’єктів оренди державного та комунального майна законом встановлюється перелік державних та комунальних підприємств, цілісні майнові комплекси яких не можуть бути такими об‘єктами. Зокрема, не можуть бути об'єктами оренди:
· цілісні майнові комплекси державних підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць), що здійснюють діяльність, передбачену частиною першою статті 4 Закону України "Про підприємництво" (діяльність з виготовлення і реалізації наркотичних засобів, військової зброї та боєприпасів для неї, вибухових речовин тощо);
· цілісні майнові комплекси казенних підприємств;
· цілісні майнові комплекси структурних підрозділів казенних підприємств, що здійснюють діяльність, передбачену частиною першою статті 4 Закону України "Про підприємництво";
· об'єкти державної власності, що мають загальнодержавне значення і не підлягають приватизації відповідно до законодавства та деякі інші.
Оренда структурних підрозділів державних та комунальних підприємств не повинна порушувати виробничо-господарську цілісність, технологічну єдність даного підприємства.
Договір оренди державного та комунального майна укладається в письмовій формі на засадах добровільності і рівноправності сторін. Ініціатива в укладенні договору може виходити від фізичних та юридичних осіб – майбутніх орендарів. Але ж переважне перед іншими вказаними особами право на укладення договору оренди майна підприємства має господарське товариство, створене трудовим колективом цього підприємства. Для надання можливості реалізації такого права орендодавець зобов‘язаний у 3-денний термін після отримання заяви про оренду повідомити про це трудовий колектив підприємства, щодо майна якого подано заяву про оренду.
Трудовий колектив може стати орендарем, якщо він на протязі 15 днів прийме рішення про оренду, утворить господарське товариство згідно із законодавством і подасть орендодавцю заяву щодо оренди відповідного майна. Рішення трудового колективу про оренду цілісного майнового комплексу вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини членів трудового колективу. Ініціативу щодо оренди структурного підрозділу повинна підтримати більш як половина складу трудового колективу цього підрозділу. Кожний член трудового колективу має право вступити у господарське товариство на підставі особистої заяви до реєстрації статуту товариства.
За умови відсутності заяви господарського товариства, створеного трудовим колективом, договір оренди укладається з іншими фізичними та юридичними особами впродовж двадцяти днів з дня направлення ними повідомлення про намір орендувати цілісний майновий комплекс. За наявності заяв від двох або більше таких осіб визначення орендаря провадиться на конкурсних засадах.
Особи, які бажають укласти договір оренди, направляють відповідному орендодавцю заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно переліку, який визначається Фондом державного майна України. Орендодавець повинен у 5-денний термін надіслати копії проекту договору про оренду цілісного майнового комплексу та іншіх матеріалів до органу, уповноваженого управляти відповідним державним чи комунальним майном, а в необхідних випадках - і до органу Антимонопольного комітету. Вказані органи розглядають копії документів, поданих орендодавцем, і протягом 15 днів направляють йому висновок (дозвіл або відмову) про можливість оренди і умови договору оренди. Якщо орендодавець в установлений строк не одержить зазначених висновків, укладення договору оренди вважається з цими органами погодженим.
Орендодавець протягом 5 днів після закінчення терміну погодження умов договору оренди зазначеними органами, а у випадках, коли заява про оренду не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна крім нерухомого), протягом 15 днів після дати її реєстрації дає згоду чи відмовляє в укладенні договору оренди і повідомляє про це заявника.
В передачі в оренду об‘єктів може бути відмовлено за таких підстав:
· якщо було прийнято рішення про приватизацію об'єктів;
· якщо об'єкт включений в перелік підприємств, що потребують іноземних інвестицій;
· коли орган Антимонопольного комітету України не дає згоди на укладення договору оренди або орган, уповноважений управляти майном, не дає згоди на виділ структурного підрозділу підприємства;
· з інших підстав, передбачених законами.
У разі відмови від укладення договору оренди, а також неодержання відповіді у встановлений термін господарське товариство, заінтересовані фізичні та юридичні особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду, господарського суду.
Закон України «Про оренду державного та комунального майна» на доповнення відповідних положень Господарського кодексу встановлює такі особливості регулювання відносин оренди вказаного майна, відносячи їх до істотних умов договору:
· розмір річної орендної плати обмежується 5% вартості орендованого майна. Методика розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786;
· амортизаційні відрахування на орендоване майно залишаються у розпорядженні орендаря і використовуються на відновлення орендованих основних фондів. Орендар має право за погодженням з орендодавцем за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна. Право власності на майно, придбане орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить власнику орендованого майна, якщо інше не передбачено договором оренди;
· у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження орендар зобов‘язаний повернути орендодавцеві об‘єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди, і відшкодувати орендодавцеві збитки, заподіяні погіршенням стану орендованого майна або його загибеллю;
· щодо поліпшень орендованого майна, орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Орендодавець зобов‘язаний компенсувати здійснені за згодою орендодавця і за рахунок власних коштів орендаря поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар здійснив поліпшення орендованого майна без відома орендодавця, орендодавець може, але не зобов‘язаний, компенсувати проведені орендарем затрати. У разі відмови орендодавця від такої компенсації орендар має право привласнити ті поліпшення, які можуть бути відокремлені від орендованого майна без заподіяння йому шкоди. Вартість поліпшень, які зроблені орендарем без згоди орендодавця і які не можна відокремити без шкоди для майна, відшкодуванню не підлягає;
· виконання зобов‘язань;
· відповідальність сторін відповідно до законодавчих актів. Тобто відповідальність може бути у формах відшкодування заподіяних збитків (шкоди) та оплати неустойки, передбаченої законом чи обумовленої в договорі;
· страхування орендарем взятого ним в оренду майна.
Типовий договір оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства (структурного підрозділу підприємства), Типовий договір оренди індивідуально визначеного майна (нерухомого або іншого), що належить до державної власності, та Примірний договір про відшкодування витрат балансотримача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю затверджені наказом Фонду державного майна України від 23 серпня 2000 р. № 1774 (Зареєстрований в Мінюсті України 21 грудня 2000 р. за № 930).
Орендарі державного та комунального майна мають право на вибір організаційно-правових форм здійснення підприємницької діяльності. Вони можуть створювати відповідні господарські товариства, затвердивши їхній статут і призначивши (обравши) керівника. Статут створеного орендарем підприємства не може суперечити договору оренди. Отже, йдеться про виникнення певних юридичних осіб, правовий статус яких визначається в основному договором оренди. Порядок створення і діяльності таких юридичних осіб регулюється Господарським кодексом України та іншими законодавчими актами.
Законом «Про оренду державного та комунального майна» визначається, що в разі, коли об'єктом оренди є цілісні майнові комплекси державних підприємств, структурні підрозділи цих підприємств, то їхня діяльність як державних припиняється з моменту реєстрації статуту створеного орендарем підприємства. Припинення діяльності підприємства або його структурного підрозділу шляхом його реорганізації здійснюється через приєднання до орендаря, а структурного підрозділу шляхом виділення з підприємства з наступним приєднанням до орендаря, з дати видання про це відповідного наказу органу, уповноваженого управляти майном. 3 цього моменту припиняються і розриваються трудові договори (контракти) з працівниками цього підприємства, структурного підрозділу.
Приєднання підприємства або його структурного підрозділу до орендаря здійснюється за відповідним рішенням органу управління орендаря. Створене орендарем підприємство стає правонаступником прав і обов'язків державного підприємства відповідно до договору оренди. Якщо обєктом оренди є цілісний майновий комплекс структурного підрозділу, створене орендарем підприємство стає правонаступником прав і обовязків державного підприємства, організації, пов'язаних з діяльністю цього структурного підрозділу. Орендар виступає як правонаступник прав та обов’язків підприємства відповідно до договору оренди і як правонаступник прав та обов’язків підприємства, пов’язаних з діяльністю структурного підрозділу у разі оренди цілісного майнового комплексу структурного підрозділу.
Орендар державного та комунального майна має право передати всуборенду нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно. Передача в суборенду цілісних майнових комплексів не допускається. Строк надання майна в суборенду не може перевищувати терміну дії договору оренди. Плата за суборенду майна не повинна перевищувати орендної плати орендаря.
Здане в оренду майно не стає власністю орендаря. Але продукція і доходи, одержані ним у результаті використання орендованого майна, а також набуте інше майно є його власністю. Визначення власника того чи іншого майна має принципове значення, бо ризик випадкової загибелі чи пошкодження майна несе його власник, якщо інше не встановлено в законі або договорі. Закон покладає на орендодавця ризик випадкової загибелі чи пошкодження об’єкта оренди.
Орендареві забезпечується захист його права на майно, одержане ним за договором оренди, нарівні із захистом, встановленим законодавством щодо права власності. Він може вимагати повернення орендованого майна з будь-якого незаконного володіння, усунення перешкод у користуванні ним, відшкодування шкоди, заподіяної майну всіма особами, включаючи орендодавця. Орендар може захистити свої права шляхом подання віндикаційного і негаторного позову, а також позову про відшкодування збитків (шкоди).
Орендар у разі банкрутства створеного ним орендного підприємства відповідає за борги підприємства майном, яке належить йому на праві власності відповідно до законодавства України. Не може бути звернене стягнення на майно, яке отримане ним в оренду, бо передача майна в оренду не припиняє права власності орендодавця на це майно.
