2018-01-08
592
Особенность данного метода расчета общего коэффициента ка- питализации заключается в том, что одна из двух составляющих ко- эффициента – процентная ставка (или ставка дохода на инвестици- онный капитал) – разбивается на отдельные компоненты.
Процентная ставка рассчитывается путем суммирования:
§ безрисковой ставки дохода (которая обычно равна ставке до- хода на долгосрочные, а если они отсутствуют, то на средне- срочные правительственныеоблигации);
§ поправки на дополнительный риск, который имеется на все другие (кроме правительственных долгосрочных облигаций) виды инвестиций. Общее правило таково: чем больше риск, тем больше должна быть величина этой процентной ставки, чтобы побудить инвестора криску;
§ поправки на риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями. Чем более рискованы инвестиции (в отличие от вложений в правительственные облигации), тем более компетентного управления они требуют; размер этой поправ- ки может быть в диапазоне1-5%;
§ поправки на низкую ликвидность фондов. Некоторые фонды можно реализовать на рынке за короткий период времени, однако для продажи других могут понадобитьсягоды.
|
|
|
Таким образом, процентная ставка равна сумме безрисковой ставки, премии за дополнительный риск, премии за неэффективное управление и премии за низкую ликвидность.
Что касается второй составляющей общего коэффициента капи- тализации – ставки возмещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вло- женного капитала.
Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала.
Метод Эллвуда – модифицированный метод связанных инве- стиций – заемного и собственного капитала.
Основными недостатками вышеприведенного метода связанных инвестиций – заемного и собственного капитала, отмечаемыми спе- циалистами, являются отсутствие учета продолжительности капита- ловложений, а также снижения или повышения со временем стоимо- сти объекта.
Член института оценки США Л. Эллвуд предложил модифици- рованную формулу метода связанных инвестиций – заемного и соб- ственного капитала, включающую упомянутые ранее не учитываемые факторы.
При этом он разработал специальные таблицы, обеспечивающие использование своей модифицированной формулы:
Величина ипотечного
кредита
RОБЩ =R СОБ. К-
Стоимость
объекта
×RИПОТЕКИ +
(3.8)
+(a - b)× R
ФОНД,
гдеRОБЩ – общая ставка капитализации чистого операционного дохода в текущуюстоимость;
|
|
|
RСОБ.К – ставка дохода на собственный капитал, включающий доход на инвестиции и доход на возвраткапитала.
Величина ипотечного кредита
– часть общей стоимости имуще-
Стоимость объекта
ства, которая может быть профинансирована за счет кредита;
RИПОТЕКИ –ипотечный коэффициент (ставка процента по ипотеч- ному кредиту);
a – величина уменьшения стоимости объекта в прогнози- руемом периоде в(%);
b – величина увеличения стоимости объекта в прогнозиру- емом периоде в(%);
RФОНДА – коэффициент фондопогашения при ставке дохода на собственный капитал для прогнозируемого периода – владения объектом недвижимости.
