Метод связанных инвестиции или техника инвестиционной группы

Если объект недвижимости приобретается с помощью собствен- ного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удо- влетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Вели- чина коэффициента определяется методом связанных инвестиций или техникой инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

,

ДО

Rm =

К

где Rm – ипотечнаяпостоянная; ДО – ежегодныевыплаты;

К – сумма ипотечногокредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблицешести функцийсложного процента: она равна сумме ставки процента ифактора фон-да возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.Коэффициент капитализации для собственного капиталаназыва-

ется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

PTCF

Rc =,

Кc

где Rс – коэффициент капитализации собственного капитала; PTCF–годовойденежныйпотокдовыплатыналогов;

Кс – величина собственногокапитала.

Общий коэффициент капитализации определяется как средне- взвешенное значение:

R = M * Rm + (1 – M) * Rc,

где М – коэффициент ипотечной задолженности.

Техника остатка

Техника остатка относится к наиболее часто применяемым ме- тодам при оценке недвижимости. Сущность техники остатка заклю- чается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестици- онных составляющих, в то время как стоимость других составляю- щих известна.

Расчет стоимости собственности с применением техники остат- ка выполняется в следующей последовательности:

§ определение части годового дохода, приходящейся на часть объекта с известной стоимостью путем умножения этой сто- имости на соответствующий данной части коэффициент ка- питализации;

§ определение величины годового дохода, приходящегося на часть объекта с неизвестной стоимостью, путем вычитания из общей величины годового дохода суммы, приходящейся на известную частьобъекта;

§ определение стоимости неизвестной части объекта делением приходящегося на нее дохода на соответствующий коэффи- циенткапитализации;

§ определение стоимости объекта путем сложения известной и полученнойстоимостей.

Пример. Определить стоимость объекта, используя технику остатка для здания, если стоимость земли – 300 000 у.д.е.; ЧОД – чи- стый операционный доход – 100 000 у.д.е.; коэффициент капитализа- ции для земли – 8%; для здания – 15%.

Последовательность определения стоимости собственности тех- никой остатка приведена в таблице 3.5.

Метод прямой капитализации (МПК) применяется в тех случа- ях, когда мы имеем дело со стабильным денежным потоком в течение неограниченного периода времени.

Таблица 3.5 – Методтехникиостатка

 

Показатели	Кол-во у.д.е.
Стоимость земли	300 000
Чистый операционный доход (ЧОД)	100 000
Часть дохода, приходящаяся на землю (300 000 * 0,08)	24 000
Остаточный доход, приходящийся на здание (100 000 – 24 000)	76 000
Стоимость здания (76 000 / 0,15)	506 700
Стоимость собственности	806 800

 

Существуют три способа возмещения инвестированного ка- питала:

- прямолинейный возврат капитала (методРинга);

- возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным ме- тодом;

- возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (методХоскольда).

Метод Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частя- ми. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления, 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина обратная сроку службы актива. Норма возврата – еже- годная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

 

Rk =Ry,

n

где n – оставшийся срок экономической жизни; Ry – ставка доходностиинвестиций.

 

Пример.

Условия инвестирования:

- срок – 5лет;

- R – ставка доходности инвестиций12%;

- сумма вложений капитала в недвижимость 10000долл.

Решение. Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма воз- врата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% ак- тива (100: 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации соста- вит 32% (12% + 20% = 32%).

Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в табл. 3.6.

Таблица 3.6 – Возмещениеинвестируемого капитала по методуРинга(долл.)

 

№ п/п	Остаток капитало- вложения на начало периода	Возмещение ка- питаловложе- ния	Доход на инве- стированный ка- питал (12%)	Общая сумма дохода

 

Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала ре- инвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае нор- ма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по ин- вестициям:

R_k = R_y + SFF (n,Y),

где SFF – фактор фондавозмещения,

Y = R (ставка дохода на инвестиции).

Возмещение инвестированного капитала по данному методу представлено в табл.3.7.

Пример.

Условия инвестирования:

- срок – 5лет;

- доход на инвестиции –12%.

Решение. Коэффициент капитализации рассчитывается как сум- ма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12%, 5 лет).

Таблица 3.7 – Возмещениеинвестированного капитала по методу Инвуда (долл.)

 

№ п/п	Остаток основной суммы капитала на начало года, долл.	Общая сумма возмещения	В том числе
% на капитал	возмещение основной суммы
		2774,10		1574,10
	8425,90	2774,10	1011,11	1762,99
	6662,91	2774,10	799,55	1974,55
	4688,36	2774,10	562,60	2211,50
	2476,86	2774,10	297,22	2476,88

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка до- хода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероят- но реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

R_k = R_y + SFF (n,Y_б),

гдеУ_б – безрисковая ставкапроцента.

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ый доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке6%.

Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффи- циент капитализации равен 0 2973964 (0,12 + 0,1773964).

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнк- туру, так как при его применении анализируются с точки зрения со- отношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого до- хода составляется гипотетический отчет о доходах, основной прин- цип построения которого – предположение о рыночном уровне экс- плуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:

§ применение его затруднительно, когда отсутствует информа- ция о рыночныхсделках;

§ метод не рекомендуется использовать, если объект недостро- ен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и тре- бует серьезнойреконструкции.

Однако с течением времени доходность объекта может изме- няться в связи с тем, что в начале эксплуатации есть вероятность вы- сокой доли незанятых площадей, необходимы дополнительные затра- ты на рекламу, привлечение арендаторов; в конце периода эксплуата- ции растут расходы на содержание объекта и пр.

Для того, чтобы учесть предполагаемые изменения в уровне до- ходов, периоде получения дохода, времени его получения, применя- ется метод дисконтированных денежных потоков (МДДП), в основе которого лежит понятие сложного процента.