Выбор формы распоряжения недвижимостью

Методика выбора формы распоряжения недвижимым имуществом представлена на рис. 2.

,

где C_t – денежный поток периода t, соответствует разнице между текущими доходами и затратами на эксплуатацию объекта;

И_t – инвестиционные затраты периода t;

t – номер периода;

Т_р – расчетный период;

- коэффициент дисконтирования периода t.

,

где i – ставка дисконта.

1-й этап. Определение основных характеристик объекта: назначения, расположения, величины, объема производства, приносимой прибыли.

2-й этап. Определение цели управления объектом

Нестоимостная

Финансово-экономическая

Да

3-й этап. Определение способности объекта при существующем использовании приносить прибыль.

Нет

Нет

4-й этап. Определение возможности изменения назначения объекта недвижимости.

Да

Да

5-й этап. Определение, приведет ли изменение назначения объекта к получению прибыли.

Нет

6-й этап. Решение вопроса о ликвидации либо продаже объекта.

10-й этап. Выбор формы распоряжения объектом недвижимости по показателю суммы доходов получаемых при том или ином способе за определенный период времени (NPV).

Управление собственными силами

Аренда

Довер. управление

Продажа

Залог

Рис. 2. Методика определения формы распоряжения объектом

недвижимости

При этом в качестве доходов могут выступать:

1) при управлении собственными силами – доходы от эксплуатации объекта, за вычетом эксплуатационных затрат, а также доходы от продажи объекта недвижимости по истечении расчетного периода;

2) при доверительном управлении: арендные поступления (за вычетом вознаграждения управляющей компании и эксплуатационных затрат) по годам, продажная цена объекта по истечении срока доверительного управления;

3) при аренде: арендная плата по годам (за вычетом эксплуатационных затрат), продажная цена объекта по истечении срока аренды, а также возможно (при долгосрочной аренде) стоимость права долгосрочной аренды;

4) при продаже: продажная цена объекта (денежные поступления в настоящий момент времени);

5) при залоге: сумма кредита (поступает в настоящий момент времени), доходы от эксплуатации объекта (за вычетом эксплуатационных затрат и затрат на обслуживание долга), продажная цена объекта по истечении прогнозного периода.