2018-01-08
843
Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам финансового рынка: риску изменения процентных ставок, валютному риску, кредитному, бизнес-риску. Однако для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные и существенные риски.
Риски, присущие рынкам недвижимости, разделяются на три группы.
1. Риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов, то есть несистематические риски, и они поддаются диверсификации за счет формирования портфеля недвижимости.
2. Систематические риски, определяемые на рынке недвижимости такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменения в уровне конкуренции на рынке недвижимости и рынке капитала, длительность делового цикла на рынке недвижимости, демографическая тенденция в стране в целом и по регионам, тенденции занятости работоспособного населения, инфляция и риск изменения процентных ставок на рынке капитала. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска.
3. Случайные риски как результат некачественного управления объектами недвижимости.
Риски, характерные для недвижимости, можно рассматривать с различных точек зрения:
- источники риска;
- уровень риска инвестиций в коммерческую недвижимость относительно инвестиций в другие активы.
Источниками риска могут быть:
- тип недвижимости (собственности, имущества);
- изменения соотношения предложения и спроса;
- местоположение (региональный риск);
- условия арендного договора и предоставления кредитов;
- физический износ (порча), старение;
- изменения в законодательном регулировании и изменения налогообложения;
- инфляция;
- возможности реинвестирования.
Рассмотрим риски более подробно.
Риск типа недвижимости (собственности, имущества) исходит из условий предложения и спроса на данный тип имущества безотносительно месторасположения. Например, существует общенациональное избыточное предложение офисных зданий, которое затронуло интересы инвесторов к продукту и превратило реальные и номинальные ставки арендной платы в мертвый груз.
Риск изменения соотношения предложения и спроса постоянен. В силу цикличности развития рынка недвижимости возможно повышение или снижение спроса на недвижимость в краткосрочном периоде, когда предложение объектов недвижимости неэластично. В такой ситуации колебания спроса вызывают изменения потока доходов.
Риск местоположения определяется условиями местного рынка - перспективами социально-экономического развития региона, притоками и оттоками капитала из региона, уровнем дифференцированности занятости работоспособного населения, криминогенной ситуацией в регионе, отношением населения к частному и иностранному капиталам, возможностями межэтнических и социально-экономических конфликтов, возможностью вооруженных конфликтов, экологией региона и т.д., то есть теми факторами, в силу которых доходная недвижимость в пределах местного рынка может стать менее привлекательной.
Арендный и кредитный риски связаны с тем, что арендатор не может заплатить всю арендную плату, предусмотренную контрактом. Кредитный риск обусловлен возможностью владельца недвижимости обслуживать долговые обязательства.
Риски физического износа и старения также могут снизить доходность недвижимости. Владельцы часто предпочитают нести значительные материальные затраты, чтобы сделать свои здания современными. Трудно определить степень физического износа, потому что она в большой степени зависит от разработок новых технологий. Когда новые технологии, такие как лифты, контроль климата и безопасности, введены в новые конкурирующие здания, более старые здания теряют свою привлекательность для арендаторов и владелец должен либо тратить деньги на усовершенствование домов, либо терпеть более низкую занятость помещений и запрашивать меньшую арендную плату.
Риск законодательного регулирования и изменения налогообложения заключается в том, что власти требуют непредвиденных расходов или повышают налоги на собственность (имущество, недвижимость). Изменения либо в законодательном регулировании, либо в налогообложении происходят в том случае, если они непредвиденные, могут изменить денежный поток доходов от недвижимости по сравнению с ожидаемым.
Риски инфляции и реинвестирования - относительно более мелкие риски для инвестирования в недвижимость. Инфляционный риск связан с тем, что реальные предусмотренные договором денежные потоки доходов от аренды могут быть много ниже, чем ожидалось из-за инфляции. Чем длиннее срок аренды, тем больше такой риск. В особом положении находятся инвестиции в проданную и взятую в аренду недвижимость, которые содержат самый большой инфляционный риск из всех видов инвестиций собственного капитала из-за длительных сроков аренды.
Риск реинвестирования противоположен риску инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции. Этот риск также меньше для собственных капиталов, инвестированных в незаложенную недвижимость.
Уровень риска инвестиций в коммерческую недвижимость относительно инвестиций в другие активы определяется особенностями доходной недвижимости:
- требуются значительные капитальные вложения;
- жесткая зависимость потока доходов от недвижимости от ситуации в регионе и перспектив его развития;
- низкая ликвидность в сочетании с большими затратами на поддержание товарного вида.
Уровень риска, связанный с инвестированием (владением) в доходную недвижимость, в значительной степени определяется инструментами инвестирования (табл. 16).
Необходимость поддержания высокого уровня доходности инвестиций в недвижимость требует выбора наиболее оптимальных инструментов инвестирования, поскольку для каждого из них характерны свои: ставка доходности, уровень риска, ликвидность, уровень контроля и методы оценки.
Таблица 16
